????盡管時下經濟學家預計房屋銷售的月漲幅為5.5%，但全美房地產經紀人協(xié)會(National Association of Realtors)卻在上周報出,，二手房銷售漲幅達到出人意料的7.6%,。這是一年來房市上漲的延續(xù)，同時也是自去年11月以來的最大銷量。

????近來,，振奮人心的經濟新聞不斷傳來,，都在預示美國經濟可能正在恢復元氣。政府采購大增,，從而刺激工廠擴大產能,。股市一路上漲，就業(yè)前景開始向好,，消費者變得更為樂觀,，自然又開始放開手腳花錢。本周晚些時候,，美國房市和耐用消費品訂單報告即將出爐,，這可能會讓消費者更加深信，經濟復蘇指日可待,。

????但是,，對有意購房的人來說，尤其是那些重新把房產當成投資品的人,，請務必謹慎行事,。因為阻礙房市復蘇的關鍵路障并未移除：供應量。在空置房屋數量開始減少之前,，房價還會進一步下跌,。

????此外，約瑟夫?福迪（Joseph Foudy）表示,，美國房市的增長,，主要是受首次購房者稅收優(yōu)惠措施的提振，而該優(yōu)惠已于上月到期,。福迪是紐約大學斯特恩商學院(NYU's Stern School of Business)的經濟學和管理學教授,。他預計，今年下半年經濟增長將放緩,，而未來幾個月,，房價最多能夠持平，而商業(yè)地產“可能跌幅巨大”,。

美國政府支撐大局

????實際上,，在4月份的購房者中，首次置業(yè)者占到近一半,。而處于歷史低位的房貸利率以及聯(lián)邦住宅管理局（FHA）寬松的貸款條件,，直接推動了這一輪購買熱潮。美聯(lián)儲（Federal Reserve）最近到期的1.25萬億美元按揭證券購買計劃,，是利率維持在低位的原因所在,。美國政府通過房利美（Fannie Mae）,、房地美（Freddie Mac）及聯(lián)邦住宅管理局，支撐了95%的房貸市場,。對此,，美國聯(lián)邦住宅管理局局長戴維?史蒂文斯（David Stevens）昨天在美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association）大會上說：“這是一個完全依靠聯(lián)邦政府支持的市場?！倍?lián)邦住宅管理局正在收緊貸款條件,，這將迫使更多置業(yè)者放棄買房計劃。

????樂觀的人寄希望于抵押貸款利率維持在低位,。他們的觀點是,，歐洲當前面臨債務危機，出于對歐元區(qū)經濟大范圍衰退的擔憂,，美國將使利率保持低位,，因為低利率能刺激消費。但就算他們的想法沒錯,，低利率所能起到的作用,，也就不過如此了。盡管現(xiàn)在30年期平均利率保持4.8%的低位,，美國抵押貸款銀行家協(xié)會上周表示,，抵押貸款申請人數已減少逾27%，降至1997年5月的歷史低點,。

????更重要的是，支撐低利率的各種因素也同樣不容忽視,。如果失業(yè)率繼續(xù)攀升,，又或者收入停滯不前，房價就不可能漲,。而歐洲債務危機會使房價進一步動蕩,，這又會削弱消費者信心——這種惡性循環(huán)顯然不利于經濟復蘇。

????再有,，歐洲債務危機引發(fā)了一個意外結果,，即倫敦銀行同業(yè)拆借利率（Libor），也就是銀行間相互拆借的基準利率,，一路上漲,。最近，花旗集團（Citigroup）表示,，未來數月內,，這一利率將會上漲整整一個百分點。

????對房地產市場來說,，這個消息會帶來多方面不良影響,。要知道,，在全球范圍內，Libor是高達370萬億美元的債務融資的基準利率,，這些融資領域包括信用卡,、房屋凈值貸款、學生和小企業(yè)貸款,、可變利率抵押貸款以及信用互換等金融衍生品,。Libor上漲，意味著可變利率抵押貸款的利率也會上漲,。更重要的是,，這會加重原本就手頭拮據的消費者的債務負擔，導致消費減少,，并使得抵押貸款違約比例進一步攀升,。

????目前，抵押貸款違約比例已超過10%,。值得注意的是,，這種違約不再僅限于次級可變利率抵押貸款，優(yōu)質定息貸款現(xiàn)已占到違約總數的37%,。穆迪公司（Moody's）預計,，今年將有約190萬套房屋被銀行收回，而2011年,，這個數字還將增加100多萬,。目前，全美已有630萬套空置房屋,。顯然,，這個數字很快就將隨著今明兩年收回房屋數劇增而猛漲。

????因為銀行暫時買單,，加之由于美國政府推行的“住房可償付調整計劃”（Home Affordable Modification Program）等,，不少違約房產尚未被收回，因此大量違約還沒有影響到房產市場,。對此,，LPS Applied Analytics公司估計，目前銀行手頭有約110萬套沒收房屋,，另外有480萬套貸款房屋可能將被銀行沒收,。最后，這些房屋都將進入市場,，進一步打壓房價,。

????不僅如此，職業(yè)炒房客也已開始拋售房源,。據全美不動產協(xié)會（NAR）報道,，市面上的二手房數量快速增加（現(xiàn)已超過400萬套）,，存量房增量大大高于正常房屋銷售能夠消化的數量。全美不動產協(xié)會首席經濟學家勞倫斯?云（Lawrence Yun）表示,，新增存量房的增幅不“健康”,。

????而且情況還會變得更糟。上周,，Zillow的分析人士表示,，美國的業(yè)主對自己房產的價值十分自信，因此他們中的很多人都計劃在自家前院中豎起“待售”招牌,。Zillow表示,，如果房地產市場有向好的跡象，他們所調查的業(yè)主中,，有7%“很可能”會試圖在未來12個月內賣掉自己的房子,。

????如果現(xiàn)有業(yè)主中的7%拋售房產，那意味著將有約530萬套房子進入市場,，這個數字,，比去年全年賣掉的二手房還多。這樣一來,，市面上將會出現(xiàn)數量驚人的待售房產,。買家們，可要留神了,。

????譯者：周鑫