????目前，美國(guó)的住房購(gòu)買(mǎi)能力已回到泡沫前水平,，現(xiàn)在可能是數(shù)年來(lái)最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī),。在穆迪分析（Moody's Analytics）追蹤的美國(guó)74個(gè)市場(chǎng)中，有47個(gè)市場(chǎng)的住房購(gòu)買(mǎi)能力已回到或超過(guò)1989-2003年間的平均水平,。

????截至2010年9月末（可用最新數(shù)據(jù)）,，全美范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)與家庭年收入之比已經(jīng)降至1.6，明顯低于1989-2003年間1.9的歷史平均水平,。正是在2003年,，信貸寬松，投機(jī)盛行,，助長(zhǎng)了地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天,。這的確是個(gè)積極的發(fā)展動(dòng)向，將為住房市場(chǎng)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ),。

????不過(guò),，住房購(gòu)買(mǎi)能力回升會(huì)激起購(gòu)房狂潮嗎？

????穆迪公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克?贊迪日前對(duì)《華爾街日?qǐng)?bào)》（The Wall Street Journal）表示：“從收入水平看,，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)夠低了,。如果你能貸到款，現(xiàn)在就是買(mǎi)房的大好時(shí)機(jī)?！?/p>

????贊迪可能聽(tīng)起來(lái)是看漲行情的，不過(guò)即便他也沒(méi)有預(yù)言將出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)狂潮,。他的謹(jǐn)慎有著充分的理由,。因?yàn)楸M管目前已經(jīng)是一段時(shí)期以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)最便宜的時(shí)候，但還是有很多障礙橫亙?cè)谇啊?/p>

????美國(guó)住房市場(chǎng)回暖的三大障礙如下：

????美國(guó)大多數(shù)城市里,，租房仍然比買(mǎi)房更便宜,。盡管買(mǎi)房變得更便宜了，但考慮到根據(jù)穆迪公司的房?jī)r(jià)租金比來(lái)看,，目前,，大多數(shù)美國(guó)城市中租房仍然更便宜。這一比值是用一幢代表性房屋的房?jī)r(jià)除以其年租金而得,。

????一段時(shí)期以來(lái),，美國(guó)租房需求一直猛漲，創(chuàng)紀(jì)錄的止贖案例數(shù)量在一定程度上充當(dāng)了推手,。這一狀況迫使原來(lái)的房主去尋找新的安身之所,。1月，贊迪告訴《財(cái)富》雜志,，他預(yù)期今年晚些時(shí)候房?jī)r(jià)租金比會(huì)下降,，那樣的話(huà)，消費(fèi)者可能會(huì)發(fā)現(xiàn),，在美國(guó)大多數(shù)城市里,，買(mǎi)房又一次變得比租房更便宜。

????但在當(dāng)前,，租房是個(gè)更好的選擇,。2010年9月底，穆迪發(fā)布的全美房?jī)r(jià)租金比是14.85,，高于1989-2003年間的平均數(shù)12,。

????美國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下降。即便買(mǎi)房會(huì)是比租房更好的選擇,，潛在的購(gòu)房者可能還是會(huì)繼續(xù)持幣觀(guān)望,。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信，今年年末或明年年初,，美國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)觸底,，在這之前，今年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降——估計(jì)降幅為5%到10%,。還有人預(yù)測(cè)降幅會(huì)高達(dá)30%,。

????這些預(yù)測(cè)并不讓人驚訝，因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的止贖數(shù)量已使美國(guó)房?jī)r(jià)急劇下降,。盡管最近止贖已經(jīng)放緩,，但諾貝爾獎(jiǎng)得主,、經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫?斯蒂格利茨本周三向彭博社表示，他預(yù)計(jì)美國(guó)今年還會(huì)有200萬(wàn)樁止贖,。而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來(lái),，美國(guó)已經(jīng)有700萬(wàn)例止贖。

????據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)站Zillow.com的數(shù)據(jù),，美國(guó)房屋價(jià)值已從2006年6月的峰值跌去26%,。的確，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下挫會(huì)使購(gòu)房變得更易負(fù)擔(dān),，但潛在購(gòu)買(mǎi)者可能會(huì)靜待房?jī)r(jià)觸底的那一天,。

????房貸困難猶在。不過(guò)就算是到了美國(guó)房?jī)r(jià)觸底那一天,，要買(mǎi)大房子也難確保能獲得貸款,。在2003-2006年房?jī)r(jià)飛漲時(shí)期實(shí)施寬松借貸后，許多主要銀行都吸取教訓(xùn),，收緊了借貸標(biāo)準(zhǔn),。隨著美國(guó)失業(yè)率預(yù)計(jì)高踞9%或更高，以及許多人已親眼目睹自己的家庭財(cái)富大漲大跌,，購(gòu)房者要獲得新的貸款,，可能得等上一陣了。

????房屋貸款的成本也存在著不確定性,。雖然美聯(lián)儲(chǔ)至今已經(jīng)在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將利率保持在接近于零的水平,，新的房貸利率卻持續(xù)上升。因?yàn)?，近?lái)相對(duì)樂(lè)觀(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)促使投資者拋售了美國(guó)國(guó)債中比較安全的投資品種,。而由于房貸利率與10年期美國(guó)國(guó)債的收益率緊密掛鉤，因此這一利率已經(jīng)上漲,。

????而近期利率上漲可能已催生了一定量的新房貸,，因?yàn)槟切┦朱o待的買(mǎi)家把這看成是他們鎖定創(chuàng)紀(jì)錄低利率的最后機(jī)會(huì)。不過(guò),，如果利率繼續(xù)上漲,，新房貸不見(jiàn)得會(huì)繼續(xù)增多。以上周為例,，利率一提高,，申請(qǐng)房貸的人數(shù)就下降了。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）周三表示,，其房貸申請(qǐng)總體指數(shù)比起前一周下跌了5.5%,。此外，再融資指數(shù)下降了7.7%，而房屋購(gòu)買(mǎi)指數(shù)下降了1.4%,。

????該調(diào)查還發(fā)現(xiàn),，上周，30年期固定利率房貸的利率從4.81%上升至5.13%,，隨后上述指數(shù)就出現(xiàn)了下跌,。而15年期固定利率貸款的利率則從4.13%上升到4.29%。

????譯者：清遠(yuǎn)