????目前,，美國的住房購買能力已回到泡沫前水平，現(xiàn)在可能是數(shù)年來最佳的購房時機(jī),。在穆迪分析（Moody's Analytics）追蹤的美國74個市場中,，有47個市場的住房購買能力已回到或超過1989-2003年間的平均水平。

????截至2010年9月末（可用最新數(shù)據(jù)），全美范圍內(nèi)的房價與家庭年收入之比已經(jīng)降至1.6,，明顯低于1989-2003年間1.9的歷史平均水平,。正是在2003年，信貸寬松,，投機(jī)盛行,，助長了地產(chǎn)市場熱火朝天。這的確是個積極的發(fā)展動向,，將為住房市場復(fù)蘇奠定基礎(chǔ),。

????不過，住房購買能力回升會激起購房狂潮嗎,？

????穆迪公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克?贊迪日前對《華爾街日報》（The Wall Street Journal）表示：“從收入水平看,，目前房價已經(jīng)夠低了。如果你能貸到款,，現(xiàn)在就是買房的大好時機(jī),。”

????贊迪可能聽起來是看漲行情的,，不過即便他也沒有預(yù)言將出現(xiàn)購買狂潮,。他的謹(jǐn)慎有著充分的理由。因?yàn)楸M管目前已經(jīng)是一段時期以來美國房價最便宜的時候,，但還是有很多障礙橫亙在前,。

????美國住房市場回暖的三大障礙如下：

????美國大多數(shù)城市里，租房仍然比買房更便宜,。盡管買房變得更便宜了,，但考慮到根據(jù)穆迪公司的房價租金比來看，目前,，大多數(shù)美國城市中租房仍然更便宜,。這一比值是用一幢代表性房屋的房價除以其年租金而得。

????一段時期以來,，美國租房需求一直猛漲,，創(chuàng)紀(jì)錄的止贖案例數(shù)量在一定程度上充當(dāng)了推手。這一狀況迫使原來的房主去尋找新的安身之所,。1月,，贊迪告訴《財富》雜志，他預(yù)期今年晚些時候房價租金比會下降,，那樣的話,，消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)，在美國大多數(shù)城市里,，買房又一次變得比租房更便宜,。

????但在當(dāng)前，租房是個更好的選擇。2010年9月底,，穆迪發(fā)布的全美房價租金比是14.85,，高于1989-2003年間的平均數(shù)12。

????美國房價預(yù)計會繼續(xù)下降,。即便買房會是比租房更好的選擇,，潛在的購房者可能還是會繼續(xù)持幣觀望。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信,，今年年末或明年年初,，美國房價將會觸底，在這之前,，今年房價會繼續(xù)下降——估計降幅為5%到10%,。還有人預(yù)測降幅會高達(dá)30%。

????這些預(yù)測并不讓人驚訝,，因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的止贖數(shù)量已使美國房價急劇下降,。盡管最近止贖已經(jīng)放緩，但諾貝爾獎得主,、經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫?斯蒂格利茨本周三向彭博社表示,，他預(yù)計美國今年還會有200萬樁止贖。而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來,，美國已經(jīng)有700萬例止贖,。

????據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站Zillow.com的數(shù)據(jù)，美國房屋價值已從2006年6月的峰值跌去26%,。的確,，房價進(jìn)一步下挫會使購房變得更易負(fù)擔(dān)，但潛在購買者可能會靜待房價觸底的那一天,。

????房貸困難猶在,。不過就算是到了美國房價觸底那一天，要買大房子也難確保能獲得貸款,。在2003-2006年房價飛漲時期實(shí)施寬松借貸后，許多主要銀行都吸取教訓(xùn),，收緊了借貸標(biāo)準(zhǔn),。隨著美國失業(yè)率預(yù)計高踞9%或更高，以及許多人已親眼目睹自己的家庭財富大漲大跌,，購房者要獲得新的貸款,，可能得等上一陣了。

????房屋貸款的成本也存在著不確定性,。雖然美聯(lián)儲至今已經(jīng)在相當(dāng)一段時期內(nèi)將利率保持在接近于零的水平,，新的房貸利率卻持續(xù)上升。因?yàn)椋鼇硐鄬酚^的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)促使投資者拋售了美國國債中比較安全的投資品種,。而由于房貸利率與10年期美國國債的收益率緊密掛鉤,，因此這一利率已經(jīng)上漲。

????而近期利率上漲可能已催生了一定量的新房貸,，因?yàn)槟切┦朱o待的買家把這看成是他們鎖定創(chuàng)紀(jì)錄低利率的最后機(jī)會,。不過，如果利率繼續(xù)上漲,，新房貸不見得會繼續(xù)增多,。以上周為例，利率一提高,，申請房貸的人數(shù)就下降了,。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association）周三表示，其房貸申請總體指數(shù)比起前一周下跌了5.5%,。此外,，再融資指數(shù)下降了7.7%，而房屋購買指數(shù)下降了1.4%,。

????該調(diào)查還發(fā)現(xiàn),，上周，30年期固定利率房貸的利率從4.81%上升至5.13%,，隨后上述指數(shù)就出現(xiàn)了下跌,。而15年期固定利率貸款的利率則從4.13%上升到4.29%。

????譯者：清遠(yuǎn)