????近年，中國養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為一個熱門投資領(lǐng)域,，7月底,，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《中國老年公寓：發(fā)展中的市場》報告指出，中國老年住宅市場正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商,，而中國房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司是最活躍的先行者,，外國投資者也正在尋求機會。對于養(yǎng)老社區(qū)市場越來越多的進入者,，劉挺軍認為很正常,，這說明泰康進入的時機恰到好處。同時,，他認為泰康投資養(yǎng)老社區(qū)與競爭者相比有三個優(yōu)勢：第一,，養(yǎng)老社區(qū)選址和軟硬件上的優(yōu)勢；第二,，壽險公司賴以生存的長期理財能力,，據(jù)介紹，泰康已經(jīng)連續(xù)9年成為保險業(yè)投資回報最高的公司,；第三,，養(yǎng)老社區(qū)與保險公司強大的營銷網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)品的協(xié)同效應(yīng)。當然,，泰康北京的養(yǎng)老社區(qū)還有一個非常強的競爭優(yōu)勢,，即其土地成本非常低，只有約5,200元/平方米,，這個價格比周邊在售的住宅地產(chǎn)的土地價低了大概一半,。這不是因為泰康獲得了政策優(yōu)惠，而是因為拿地的時候,，中國房地產(chǎn)市場處于低谷,。

????無論是陳東升,，還是具體負責養(yǎng)老社區(qū)的劉挺軍都清楚地認識到一個事實，即養(yǎng)老社區(qū)絕對不是暴利行業(yè),，劉挺軍認為跨越盈虧平衡點至少在8年以上,。考慮這是一項商業(yè)地產(chǎn)投資,，不是住宅銷售,，果真能做到8年實現(xiàn)盈虧平衡也是可接受的。降低養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報的另一個因素在于公共設(shè)施投資,，比如泰康北京的第一個養(yǎng)老社區(qū)一期雖然大概只占總體的1/5,，但是，當2015年客戶入住的時候,，所有的配套公共設(shè)施就要建成,，這與其他住宅房地產(chǎn)開發(fā)大不一樣。

????泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略是未來5到10年,，要在中國建10到15個養(yǎng)老社區(qū),，每個社區(qū)2,000人到5,000人的規(guī)模，大概5萬張床位,。這就回到陳東升最初的連鎖經(jīng)營的初始創(chuàng)意,，陳東升希望為泰康的客戶提供候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。一開始,，投資速度會比較慢,，因為要積累經(jīng)驗和培養(yǎng)人才，成熟之后復(fù)制就會很快,。泰康人壽目前的資產(chǎn)規(guī)模約4,000億,，陳東升認為10年后，肯定會超過1萬億,，以每個社區(qū)平均30億投資規(guī)模計算,，即便布局完成后在泰康總資產(chǎn)中占比也只有5%左右，因此完全符合保險公司投資不動產(chǎn)比例上限10%的監(jiān)管要求,。不過,，雖然在總資產(chǎn)中占比不高，養(yǎng)老社區(qū)投資卻是泰康深耕壽險產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵一步,，泰康未來還將拓展與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè),，比如醫(yī)院、墓地,，還有潛在的健康險,、護理險機會。據(jù)陳東升透露，醫(yī)院投資在董事會層面已經(jīng)形成決議,，泰康已經(jīng)在申請牌照,、組建團隊。他認為壽險公司投資醫(yī)院在海外有成熟的模式,，泰康進入屬于順理成章,。

????作為著名的“92派”企業(yè)家，也是提出“92派”這個概念的人,，陳東升一直是媒體的聚焦點,，更是榮耀的寵兒。繼2004年陳東升成為本刊“年度商人”,，登上封面之后,，他連續(xù)兩年獲評本刊“中國最具影響力的50位商業(yè)領(lǐng)袖”，去年,，他還入選本刊“未來15年可能影響中國商業(yè)進程的人士”。陳東升曾經(jīng)成功地創(chuàng)辦了多家企業(yè),，其中包括中國藝術(shù)品拍賣業(yè)的龍頭企業(yè)中國嘉德,、物流企業(yè)宅急送以及規(guī)模最大的泰康人壽。陳東升認為自己創(chuàng)新的沖動從未停止,，而對于將保險與養(yǎng)老社區(qū)嫁接這個全新的商業(yè)模式,，他認為將是他為之奮斗一輩子的事業(yè)。最近,，他常常說“過去一年想做三件事,，后來說三年只做一件事，現(xiàn)在說一輩子只做一件事,，就是把‘從搖籃到天堂’這樣一個理念變成活生生的現(xiàn)實商業(yè)模式”,。“目標純正,，心無旁騖,，做正確的事，時間是最好的答案,！”

????陳東升對于自己的戰(zhàn)略選擇非常自豪,，他認為從人類歷史看，互聯(lián)網(wǎng),、高科技領(lǐng)域是驅(qū)使年輕人創(chuàng)業(yè),、成就夢想最偉大的行業(yè)，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)里有實業(yè)家,、工業(yè)家,、投資家、金融家，其中金融家是傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域皇冠上的明珠,，而在金融領(lǐng)域,，大家又最羨慕銀行家?！暗?，我現(xiàn)在很慶幸自己做人壽保險，沒有沖動去做銀行家,。因為人壽保險是最具人文關(guān)懷的行業(yè),，21世紀變了，節(jié)能,、環(huán)保和人文關(guān)懷是三大主題和潮流,。我們提出‘從搖籃到天堂’這樣一個終極的人文關(guān)懷商業(yè)模式，把保險與養(yǎng)老社區(qū)嫁接,，包括向醫(yī)院和墓地延伸,，我就變成了不是慈善家的慈善家?！标悥|升在泰康提出“分享成功,，奉獻社會”的經(jīng)營理念，6月6日在北京養(yǎng)老社區(qū)的奠基儀式上他動情地說,，他將來希望能在全國建1,000所養(yǎng)老院,，以此回饋社會，實現(xiàn)自己“奉獻社會”的理想,。

????

???

陳東升訪談節(jié)選

“我對專業(yè)化有宗教般的頂禮膜拜感”

????《財富》（中文版）問：你們很早就開始了進軍養(yǎng)老領(lǐng)域的探索,，比如2008年探索上門護理，最終現(xiàn)在提出社區(qū)養(yǎng)老,。而老年人市場一向被認為是最難賺錢的市場之一,，為什么你們一直對于老年人這個市場情有獨鐘？

????陳東升答：真的用心做企業(yè)的企業(yè)家,，并不是為了賺錢而來,，最重要的是，他追求一種模式的創(chuàng)新,，體現(xiàn)一種觀念和價值,。為什么泰康會有將養(yǎng)老社區(qū)與保險產(chǎn)品結(jié)合的創(chuàng)新，而其他公司沒有呢,？我們一向?qū)暧^經(jīng)濟比較關(guān)注,，也會進行研究，這與我自己的背景很有關(guān)系,。我70年代末上大學,，80年代初到中央機關(guān)工作,，長期跟蹤中國改革和發(fā)展的大潮流。也對中國與全球其他經(jīng)濟體的對比研究,，有一個寬廣的視野,。中國經(jīng)濟的崛起帶來中國中產(chǎn)階層的形成，以及到今天財富時代和消費時代的到來,。人壽保險是中產(chǎn)階級的特殊品,。貧窮時買不起保險，富人不需要保險,。作為為普通大眾服務(wù)的特殊產(chǎn)業(yè),，你就會跟蹤中產(chǎn)階級的成長潮流來判斷。我的判斷就是抓住中產(chǎn)階級的家庭,，抓住保險是中產(chǎn)階級新的生活方式和消費模式,，泰康就是一直抓住這個：比如“一張保單保全家”、“愛家之約”,、“買保險就是尊重生命”,。

????市場上做金融公司有兩種模式，一是金融寬帶模式,，保險,、證券、銀行等什么都做,，泰康沒有這樣的歷史機會，我做企業(yè)一直很堅定地奉行專業(yè)化,。我對專業(yè)化有宗教般的頂禮膜拜感,，我是用一種虔誠的宗教心態(tài)來對待專業(yè)化。我看到中國早期的民營企業(yè)都是走多元道路,，有一種反叛情緒,。另外，從西方企業(yè)歷史來看,，專業(yè)化公司做成百年老店的成功概率是最高的,。因此，我們就走專業(yè)化道路,，深耕壽險產(chǎn)業(yè)鏈,。我們花了五年時間，探索出今天這樣的一條路,。