????讓中國的開發(fā)商和西方運營商樂于看到的是,，魅力花園的市場調(diào)查還表明,，中國老人和他們的家庭并不像一些人擔(dān)心的那樣,，抵制在家庭以外的地方養(yǎng)老的想法,。高瑞透露，雖說中國人對多代同堂的傳統(tǒng)的偏好依然存在,， 但“文化上對于這一想法的抵制沒有我們預(yù)期得那么強烈,，尤其是在成年子女中間。我們原以為,，這樣做會讓中國人產(chǎn)生歉疚感和抵制心理,，確實有這樣的情況，但大多數(shù)人對這個想法感到興奮,?！?/p>

????抵制心理不強可能是緣于人口統(tǒng)計學(xué)家所說的中國的“四二一問題”,，即一個小孩有兩位父母和四位祖父母需要照料，為了最好地照顧年邁的長輩,，中國的家庭需要新的解決辦法,，只能做出妥協(xié),。對于沒有“四二一問題”的人來說,，他們的工作需要可能使其遠(yuǎn)離生長的地方，而他們的父母依然生活在那里,，這就使得傳統(tǒng)的照料雙親的方式變得不可行,。由于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于初級階段，開發(fā)商和運營商的挑戰(zhàn)是,，避免揣測處于這類情況的家庭的想法和他們的付費意愿,。

????中國開發(fā)商必須避免的第二個錯誤是低估老年住房產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性。相比于傳統(tǒng)的商用和民用房地產(chǎn),，開發(fā)養(yǎng)老設(shè)施——包括老年住宅——更為棘手,。開發(fā)商如果以為老年人買入老年住房，只是將已有房產(chǎn)套現(xiàn)的另一種方式,，那他們可要失望了,。失望過后還能堅守這一行業(yè)的開發(fā)商會吸取這個教訓(xùn)，繼續(xù)建設(shè)成功的養(yǎng)老住宅小區(qū),。但是,，就像在20世紀(jì)80年代初美國遇到的情況一樣，部分中國老人可能在搬進(jìn)新建的養(yǎng)老住所之時,，卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司沒錢了,，因為開發(fā)商并不了解經(jīng)營一座養(yǎng)老設(shè)施所需要的周期成本。

????喬·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球關(guān)于中國老年住房業(yè)的思想領(lǐng)袖之一,，目前在哈佛大學(xué)任教,，他在那里研究中國的養(yǎng)老業(yè)?？死锼沟侔舱J(rèn)為,，中國開發(fā)商今天的經(jīng)歷與20世紀(jì)八九十年代美國開發(fā)商的經(jīng)歷有很多類似之處。他指出：“那時的開發(fā)商和投資商受到美國的人口結(jié)構(gòu)的吸引,，特別是步入老年的二戰(zhàn)后嬰兒潮一代,。從80年代初開始投資這一市場，一直到80年代中期,。他們在美國各地建設(shè)了各種各樣的老年住房項目,，其中很多以失敗告終?！笨死锼沟侔舱J(rèn)為,，這些項目的失敗,，原因不僅是開發(fā)商將其視為普通的房地產(chǎn)項目，沒有像目前的魅力花園公司那樣做市場分析,，還因為他們沒有充分認(rèn)識到老年住宅社區(qū)的細(xì)微差異,。

????克里斯蒂安還說，那時開發(fā)商建設(shè)這些項目,，基本上就是為了獲取市場份額,，迎接即將到來的老齡人口海嘯，到了20世紀(jì)90年代,，輔助性生活設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)嚴(yán)重過剩,。不幸的是，以為嬰兒潮一代人到了65歲會就搬進(jìn)這些住宅的想法被證明不靠譜,，很多項目都失敗了,。沒能理解這個市場依然是失敗的根本原因?？死锼沟侔舱f：“因為他們沒有考慮到經(jīng)營這些設(shè)施的復(fù)雜性,。這種復(fù)雜性和經(jīng)營酒店不相上下，甚至有過之而無不及,?！苯衲?月，由美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）率領(lǐng)的訪華養(yǎng)老代表團的一位成員說,，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商需要理解,，養(yǎng)老住房業(yè)是“酒店、衛(wèi)生保健和餐廳”的結(jié)合體,。如果開發(fā)商不能充分了解這里面的運營問題就進(jìn)入這一市場,，肯定會遇到很大的困難。

????這些困難中還包括了中國開發(fā)商必須避免的第三個錯誤：低估熟練員工的作用,。早期的西方投資商,，如上海的Emeritus和杭州的寫意健康咨詢公司（China Senior Care），發(fā)現(xiàn)他們最主要的一個運營難題是尋找,、培養(yǎng)和留住關(guān)鍵員工,。對此，克里斯蒂安的評論是：“員工當(dāng)然是最重要的,，不僅包括保健服務(wù)人員,，還有班車司機，一直到最上面的,、作用最大的執(zhí)行總監(jiān),。”

????此外在中國，對老年醫(yī)學(xué)的臨床研究還相當(dāng)不發(fā)達(dá),，這意味著運營商難以找到合適的護(hù)士或其他接受過職業(yè)培訓(xùn)的臨床醫(yī)療人員,。這一領(lǐng)域的先驅(qū)包括約翰·霍普金斯大學(xué)，該校已經(jīng)和北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院開展了數(shù)年的合作,，加強對選擇從事老年醫(yī)學(xué)的醫(yī)護(hù)人員的培訓(xùn),。中國的養(yǎng)老業(yè)特別需要政府和學(xué)術(shù)機構(gòu)的持續(xù)投入。政府對這類培訓(xùn)計劃的關(guān)注越少,，行業(yè)不得不補的功課就越多,。這就給本來已經(jīng)難以成功的行業(yè)又增添了一重復(fù)雜性。

????中國公司肯定有能力面對養(yǎng)老業(yè)帶給它們的挑戰(zhàn),。中國的開發(fā)商在很多方面可以吸取他人的教訓(xùn)：美國,、歐洲,、澳大利亞的開發(fā)商和運營商在本國市場成熟之際,，犯過不少錯誤?？死锼沟侔仓赋觯骸埃绹模┻\營模式一開始遠(yuǎn)不夠完善,，過了一段時間才發(fā)展出有效的盈利模式。在這里所說的教訓(xùn)是指這是一個復(fù)雜的行業(yè),，中國應(yīng)該仔細(xì)研究美國的運營模式,。”只要舉措得當(dāng),，中國的開發(fā)商甚至可以實施比西方公司成功實現(xiàn)的更復(fù)雜的運營模式,，這是因為中國養(yǎng)老業(yè)沒有很多西方公司在本國經(jīng)營時造成的歷史包袱。

????不過,，更大的,、也更重要的問題并不是中國本土的房地產(chǎn)開發(fā)商能否有能力打造一個成功的模式，而是他們的行動是否足夠快地吸收數(shù)量激增的中國老人,，在未來幾年,，向他們提供急需的住房和高靈敏度醫(yī)療服務(wù)。如果中國和當(dāng)代所有其他國家一樣,，也要經(jīng)歷一個開發(fā)商因進(jìn)入市場時低估養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性而發(fā)生財務(wù)困難,、最終退出的階段，人們會懷疑,，市場有沒有彈性容忍這些挫敗,，因為這一市場必須要在很短的時間發(fā)展起來。中國公司需要時間去開發(fā),、調(diào)整和落實一個成功的養(yǎng)老模式,。中國的人口結(jié)構(gòu)展示了巨大的機會，但同樣也表明，如果不能快速找到一個成功的解決方案,，企業(yè)將面臨諸多危險,。

????譯者：天逸

????作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是魯比肯戰(zhàn)略集團（Rubicon Strategy Group）的創(chuàng)始人和總經(jīng)理，這家咨詢公司為進(jìn)入新興經(jīng)濟體的公司提供戰(zhàn)略咨詢建議服務(wù),，主要聚焦于中國的醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老市場,。他目前是美中關(guān)系全國委員會的委員。