????讓中國的開發(fā)商和西方運營商樂于看到的是，魅力花園的市場調查還表明,，中國老人和他們的家庭并不像一些人擔心的那樣,，抵制在家庭以外的地方養(yǎng)老的想法。高瑞透露,，雖說中國人對多代同堂的傳統(tǒng)的偏好依然存在,， 但“文化上對于這一想法的抵制沒有我們預期得那么強烈，尤其是在成年子女中間,。我們原以為,，這樣做會讓中國人產生歉疚感和抵制心理，確實有這樣的情況,，但大多數人對這個想法感到興奮,。”

????抵制心理不強可能是緣于人口統(tǒng)計學家所說的中國的“四二一問題”,，即一個小孩有兩位父母和四位祖父母需要照料,，為了最好地照顧年邁的長輩，中國的家庭需要新的解決辦法,，只能做出妥協(xié),。對于沒有“四二一問題”的人來說，他們的工作需要可能使其遠離生長的地方,，而他們的父母依然生活在那里,，這就使得傳統(tǒng)的照料雙親的方式變得不可行。由于中國養(yǎng)老產業(yè)仍處于初級階段,，開發(fā)商和運營商的挑戰(zhàn)是,，避免揣測處于這類情況的家庭的想法和他們的付費意愿。

????中國開發(fā)商必須避免的第二個錯誤是低估老年住房產業(yè)的復雜性,。相比于傳統(tǒng)的商用和民用房地產,，開發(fā)養(yǎng)老設施——包括老年住宅——更為棘手。開發(fā)商如果以為老年人買入老年住房,，只是將已有房產套現的另一種方式,，那他們可要失望了。失望過后還能堅守這一行業(yè)的開發(fā)商會吸取這個教訓,，繼續(xù)建設成功的養(yǎng)老住宅小區(qū),。但是，就像在20世紀80年代初美國遇到的情況一樣,，部分中國老人可能在搬進新建的養(yǎng)老住所之時,，卻發(fā)現經營養(yǎng)老產業(yè)的公司沒錢了，因為開發(fā)商并不了解經營一座養(yǎng)老設施所需要的周期成本,。

????喬·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球關于中國老年住房業(yè)的思想領袖之一,，目前在哈佛大學任教,，他在那里研究中國的養(yǎng)老業(yè)?？死锼沟侔舱J為,，中國開發(fā)商今天的經歷與20世紀八九十年代美國開發(fā)商的經歷有很多類似之處。他指出：“那時的開發(fā)商和投資商受到美國的人口結構的吸引,，特別是步入老年的二戰(zhàn)后嬰兒潮一代,。從80年代初開始投資這一市場，一直到80年代中期,。他們在美國各地建設了各種各樣的老年住房項目,，其中很多以失敗告終?！笨死锼沟侔舱J為,，這些項目的失敗，原因不僅是開發(fā)商將其視為普通的房地產項目,，沒有像目前的魅力花園公司那樣做市場分析,，還因為他們沒有充分認識到老年住宅社區(qū)的細微差異。

????克里斯蒂安還說,，那時開發(fā)商建設這些項目,，基本上就是為了獲取市場份額，迎接即將到來的老齡人口海嘯,，到了20世紀90年代,，輔助性生活設施的建設已經嚴重過剩。不幸的是,，以為嬰兒潮一代人到了65歲會就搬進這些住宅的想法被證明不靠譜,，很多項目都失敗了。沒能理解這個市場依然是失敗的根本原因,?？死锼沟侔舱f：“因為他們沒有考慮到經營這些設施的復雜性。這種復雜性和經營酒店不相上下,，甚至有過之而無不及,。”今年4月,，由美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）率領的訪華養(yǎng)老代表團的一位成員說,，中國的房地產開發(fā)商需要理解，養(yǎng)老住房業(yè)是“酒店,、衛(wèi)生保健和餐廳”的結合體,。如果開發(fā)商不能充分了解這里面的運營問題就進入這一市場,，肯定會遇到很大的困難。

????這些困難中還包括了中國開發(fā)商必須避免的第三個錯誤：低估熟練員工的作用,。早期的西方投資商,，如上海的Emeritus和杭州的寫意健康咨詢公司（China Senior Care），發(fā)現他們最主要的一個運營難題是尋找,、培養(yǎng)和留住關鍵員工,。對此，克里斯蒂安的評論是：“員工當然是最重要的,，不僅包括保健服務人員,，還有班車司機,，一直到最上面的、作用最大的執(zhí)行總監(jiān),?！?/p>

????此外在中國，對老年醫(yī)學的臨床研究還相當不發(fā)達,，這意味著運營商難以找到合適的護士或其他接受過職業(yè)培訓的臨床醫(yī)療人員,。這一領域的先驅包括約翰·霍普金斯大學，該校已經和北京協(xié)和醫(yī)學院開展了數年的合作,，加強對選擇從事老年醫(yī)學的醫(yī)護人員的培訓,。中國的養(yǎng)老業(yè)特別需要政府和學術機構的持續(xù)投入。政府對這類培訓計劃的關注越少,，行業(yè)不得不補的功課就越多,。這就給本來已經難以成功的行業(yè)又增添了一重復雜性。

????中國公司肯定有能力面對養(yǎng)老業(yè)帶給它們的挑戰(zhàn),。中國的開發(fā)商在很多方面可以吸取他人的教訓：美國,、歐洲、澳大利亞的開發(fā)商和運營商在本國市場成熟之際,，犯過不少錯誤,。克里斯蒂安指出：“（美國的）運營模式一開始遠不夠完善,，過了一段時間才發(fā)展出有效的盈利模式,。在這里所說的教訓是指這是一個復雜的行業(yè)，中國應該仔細研究美國的運營模式,?！敝灰e措得當，中國的開發(fā)商甚至可以實施比西方公司成功實現的更復雜的運營模式,，這是因為中國養(yǎng)老業(yè)沒有很多西方公司在本國經營時造成的歷史包袱,。

????不過，更大的,、也更重要的問題并不是中國本土的房地產開發(fā)商能否有能力打造一個成功的模式,，而是他們的行動是否足夠快地吸收數量激增的中國老人，在未來幾年,，向他們提供急需的住房和高靈敏度醫(yī)療服務,。如果中國和當代所有其他國家一樣，也要經歷一個開發(fā)商因進入市場時低估養(yǎng)老產業(yè)復雜性而發(fā)生財務困難,、最終退出的階段,，人們會懷疑，市場有沒有彈性容忍這些挫敗,，因為這一市場必須要在很短的時間發(fā)展起來,。中國公司需要時間去開發(fā),、調整和落實一個成功的養(yǎng)老模式。中國的人口結構展示了巨大的機會,，但同樣也表明,，如果不能快速找到一個成功的解決方案，企業(yè)將面臨諸多危險,。

????譯者：天逸

????作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是魯比肯戰(zhàn)略集團（Rubicon Strategy Group）的創(chuàng)始人和總經理,，這家咨詢公司為進入新興經濟體的公司提供戰(zhàn)略咨詢建議服務,，主要聚焦于中國的醫(yī)療服務和養(yǎng)老市場,。他目前是美中關系全國委員會的委員。