????到了2012年年中，形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn),，促使美國(guó)財(cái)政部極大地改變了針對(duì)兩房的規(guī)定,。對(duì)兩房的救助原本用于阻止它們成為私人企業(yè)。蓋特納經(jīng)常抨擊兩房的“利潤(rùn)私有化和虧損社會(huì)化”,。為此,，受監(jiān)護(hù)的兩房被禁止償還任何優(yōu)先股。但在2008年至2011年期間虧損了2,530億美元之后,，兩房的利潤(rùn)突然暴漲,。（房利美一季度的587億美元利潤(rùn)大部分實(shí)際上是將過(guò)去的稅損轉(zhuǎn)變成凈利潤(rùn)的紙面利得，其額度可令房利美在今后幾年不用交稅,。不過(guò),，2012年，房利美必須把這些數(shù)以十億計(jì)美元的紙面利得上交給美國(guó)財(cái)政部,，它也擁有足夠流動(dòng)性,，可以這么做。）奧巴馬政府擔(dān)心,，隨著兩房的資本越發(fā)充裕,，要求將它再度私有化的政治壓力將會(huì)增加。此外,，政府還擔(dān)心,，兩房的高額股息也許會(huì)讓它們?cè)谖磥?lái)利用更多的政府資金。

????因此,，在2012年8月,，美國(guó)財(cái)政部決定放棄房利美和房地美的10%股息。從2013年1月1日起,，它們被要求只根據(jù)自身盈利來(lái)向優(yōu)先股支付股息,。而他們將留持最低數(shù)量的資本金，實(shí)際上,，到2018年,，資本將降至零。由于資本金要求拉低了銀行盈利,，所以不留持資本將降低兩房的成本,，進(jìn)一步提高它們的盈利能力,。這一監(jiān)管上的改變將在可預(yù)見的未來(lái)有效地確保兩房維持現(xiàn)狀。自2009年以來(lái),，它們一直在為違約率極低的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款提供保險(xiǎn),，未來(lái)數(shù)年有望獲取豐厚的盈利。

????救助兩房的目的本來(lái)是引導(dǎo)建設(shè)一個(gè)由私人資本主導(dǎo)的住房金融新體系,?？蓛煞繛槭裁幢葟那案螅袌?chǎng)占有率翻番,，達(dá)到80%,？房利美和房地美主要依靠?jī)纱鬆I(yíng)收來(lái)源。第一是被它們當(dāng)作投資而持有的住房抵押貸款的“差價(jià)收益”,，指兩房為企業(yè)貸款支付的極低利率與它們持有的主要由它們自己擔(dān)保的房貸債券收益之差,。傳統(tǒng)上,，這塊業(yè)務(wù)的盈利占兩房總盈利的三分之二,。按照限制兩房影響力的方針，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求它們每年將其投資組合縮減15%,。

????兩房營(yíng)業(yè)收入的第二大來(lái)源是它們向擁有由其保險(xiǎn)的貸款的房主收取“擔(dān)保費(fèi)”,，又稱“g費(fèi)”。擔(dān)保費(fèi)按月支付,，計(jì)入房主的月供,。美國(guó)財(cái)政部始終有效地保證，由兩房保險(xiǎn)的證券的持有者可以足額拿到利息和本金,。對(duì)于住房抵押貸款證券的持有者來(lái)說(shuō),，這種擔(dān)保消除了所有信用風(fēng)險(xiǎn)，因而非常有吸引力,。如果擔(dān)保費(fèi)的金額過(guò)低——通?？偸沁^(guò)低，直到今天也是如此——銀行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為了集資,，就不得不在它們的住房抵押貸款支持證券上支付比兩房高得多的費(fèi)率,。

????在2008年樓市內(nèi)爆后，將貸款打包成證券的銀行不是消失就是撤退,，謹(jǐn)慎的投資者對(duì)即便最安全的證券也是退避三舍,，私人融資最大的來(lái)源——證券化——基本上灰飛煙滅。但是,，唯一完全安全的品種——兩房的住房抵押貸款支持證券——比從前任何時(shí)候更受歡迎,，即便收益極低。因此,，發(fā)放住房貸款的銀行和券商幾乎把它們的所有此類業(yè)務(wù)都交給了兩房,。銀行不再持有它們發(fā)放的貸款,，也不再自己將貸款證券化，幾乎賣掉了一切,。兩房的最大利潤(rùn)來(lái)源由投資組合轉(zhuǎn)移到了擔(dān)保費(fèi)上,。在2012年，房利美為8,280億美元有擔(dān)保費(fèi)的單一家庭新房貸款提供了擔(dān)保,，在住房再融資火爆時(shí)期大獲其利,。公司的擔(dān)保額較2011年增長(zhǎng)47%，超過(guò)了它在2006年市場(chǎng)高峰時(shí)期的擔(dān)?？傤~,。

????可是為什么，在樓市崩盤5年之后,，私人資本仍然基本缺席住房融資領(lǐng)域,？有兩重原因。首先,，兩房刻意對(duì)一切理性經(jīng)營(yíng)的私人放貸機(jī)構(gòu)壓價(jià)——同樣的情況也在當(dāng)初助長(zhǎng)了信用危機(jī),。問題在于兩房銷售住房抵押貸款支持證券的利率與私人放貸機(jī)構(gòu)為房貸融資所需支付的利率之間的差距。這是聯(lián)邦政府的政策對(duì)私人放貸機(jī)構(gòu)的危險(xiǎn)歧視,。聯(lián)邦政府大量買入兩房證券,，結(jié)果造成基準(zhǔn)國(guó)庫(kù)券與兩房債券之間原本很小的差價(jià)變得微乎其微。而且,，聯(lián)邦政府也不打算購(gòu)買私人機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款支持證券,。

????部分是因?yàn)槁?lián)邦政府的買入，兩房能夠以將近2.8%的收益率銷售它們想賣的所有債券,。這2.8%是兩房證券支持的房貸利率第一部分,。發(fā)放機(jī)構(gòu)——做所有書面工作和信用核查的銀行或券商——還要添加0.25%的“服務(wù)”費(fèi)，即發(fā)送報(bào)表和處理與稅收,、保險(xiǎn)相關(guān)的證書的成本,。在此基礎(chǔ)費(fèi)率之上的是第二部分：擔(dān)保費(fèi)，多年來(lái)一直是25個(gè)基點(diǎn),。但在2011年,，國(guó)會(huì)和聯(lián)邦住房金融局決定大幅提高擔(dān)保費(fèi)。理由既簡(jiǎn)單又合理：如果兩房的擔(dān)保費(fèi)提高到一定水平,，做到真正根據(jù)其房貸的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)定價(jià),，它們?cè)谧》康盅嘿J款上的利率就會(huì)上漲，私人資本就將回流,。2011年年末,，國(guó)會(huì)將擔(dān)保費(fèi)提高了10個(gè)基點(diǎn)，以彌補(bǔ)延長(zhǎng)工資稅假期而減少的稅收。后來(lái)?yè)?dān)保費(fèi)再次提高至目前的54個(gè)基點(diǎn)的平均水平,。人們普遍認(rèn)為,，聯(lián)邦住房金融局在今年將把擔(dān)保費(fèi)提高到0.7%以上。

????因此,，讓我們以70個(gè)基點(diǎn)的擔(dān)保費(fèi)來(lái)計(jì)算一個(gè)由兩房支持的住房抵押貸款的近似利率,。首先是2.8%的抵押房貸支持證券，加上0.25%的服務(wù)費(fèi)和0.7%的擔(dān)保費(fèi),，得出的利率是3.75%,。私人放貸機(jī)構(gòu)無(wú)法接近這個(gè)水平。如果美國(guó)銀行或富國(guó)銀行（Wells Fargo）想將自己的住房抵押貸款證券化,，它們將不得不大幅提高利率,。加利福尼亞州的一家金融機(jī)構(gòu)天際線金融公司（Skyline Financial）的首席執(zhí)行官比爾·達(dá)拉斯（Bill Dallas）指出，銀行和其他放貸機(jī)構(gòu)要想與兩房競(jìng)爭(zhēng),，必須支付至少比國(guó)債高出200個(gè)基點(diǎn)的費(fèi)用,，即遠(yuǎn)高于4%的利率。達(dá)拉斯說(shuō)：“沒人能接近他們提供的信用擔(dān)保,，所以我們必須大幅提高收費(fèi),，這讓私人住房抵押貸款沒有競(jìng)爭(zhēng)力?！睂?duì)此,，最簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)方法是把每一筆貸款都交給兩房,。天際線金融公司每年承銷30億至40億美元住房貸款,。

????限制私人資本的第二個(gè)力量是誤入歧途的管制。根據(jù)將于2014年生效的多德⌒弗蘭克改革法案,，放貸機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持嚴(yán)格的承銷標(biāo)準(zhǔn),。如果不達(dá)標(biāo)，借貸方可以合法地拒絕支付費(fèi)用甚至起訴放貸方故意提供注定還不上的貸款,。但這項(xiàng)法律制造了一個(gè)對(duì)兩房極為有利的特例：如果放貸機(jī)構(gòu)不持有貸款或?qū)⑵渥C券化,，而是賣給了兩房，它就受到“支付能力”條款的有效保護(hù),。多德⌒弗蘭克法案還規(guī)定,，銀行要持有固定比例的貸款或是他們自己證券化并計(jì)入本銀行賬目的住房抵押貸款支持證券，強(qiáng)化了它們留持資本金的需要,。美國(guó)財(cái)政部前官員,、曾參與設(shè)計(jì)拯救兩房的杰布·梅森（Jeb Mason）說(shuō)：“由于管制上存在不確定性，銀行不愿意重建大型證券化平臺(tái),，為重返市場(chǎng)做準(zhǔn)備,。”

????不是所有的跡象都讓人泄氣,。摩根大通（J.P. Morgan Chase）,、瑞信（Credit Suisse）,、Redwood Trust近年來(lái)的一些證券化行動(dòng)表明，特優(yōu)質(zhì)貸款的證券化市場(chǎng)正在緩慢復(fù)蘇,。為了讓私人融資重新完全發(fā)揮作用,，國(guó)會(huì)需要在兩點(diǎn)上采取堅(jiān)決行動(dòng)。第一點(diǎn)是它要大幅提高擔(dān)保費(fèi),；第二點(diǎn)爭(zhēng)議較大,，就是國(guó)會(huì)必須制定關(guān)閉兩房的時(shí)間表。這不意味著政府要退出住房抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù),。聯(lián)邦住房金融局代理局長(zhǎng)愛德華·德馬科（Edward DeMarco）已經(jīng)提議,，以一個(gè)提供有限擔(dān)保的機(jī)構(gòu)來(lái)取代兩房，同時(shí)將大部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到私人放貸機(jī)構(gòu),。參議員鮑伯·科克（Bob Corker,，田納西州共和黨人）也提出了包含類似條款的法案。

????只是金融微調(diào)顯然不夠,。私人放貸機(jī)構(gòu)需要知道,，兩房的巨大優(yōu)勢(shì)將成為過(guò)去，政客再也無(wú)法恢復(fù)它,。倘若如愿以償,，私人資本就必須來(lái)填補(bǔ)一個(gè)巨大的缺口，所以兩房的退出時(shí)間至少需要5年以上,。但對(duì)兩房的處置必須在法律上不可逆轉(zhuǎn),。這是讓蓋特納的后兩房愿景成為現(xiàn)實(shí)的唯一方法。（財(cái)富中文網(wǎng)）

????譯者：天逸