《財富》（中文版）-- 早上起床后，彭卓見（Nelson Peng）可以選擇騎自行車,、坐公交車或是開車去上班,。生活方式的靈活性讓他愛上了在加利福尼亞州伯克利的生活。他在卡爾索普聯合公司（Calthorpe and Associates）做城市規(guī)劃,，關注中國不斷成長的城市,，與公司的創(chuàng)始人彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）密切合作?？査髌帐枪粚虻某鞘邪l(fā)展（簡稱“TOD”）運動的思想之父,。

????彭卓見在2008年從中國來到美國，在賓夕法尼亞大學進修城市規(guī)劃碩士學位,。他認為,，打造一個“以人為本的城市”，有明確且得到數據支持的方案,。把城市規(guī)劃做好,，讓人們可以步行或是騎自行車前往要去的地方；建設高質量的公交,，讓它成為較長路途旅行的最佳選擇,；建造公園和公共空間，即便是在人口密集的都市區(qū),，也要創(chuàng)造高質量的生活,。

????這一方案將確保提高中國城市居民的生活質量，讓中國擺脫被擁堵和污染所左右的北京“超大街區(qū)”范式,，有助于地產開發(fā)商在樓市低迷階段恢復盈利能力,。

????彭卓見的女兒出生才數月,，他根據自己家庭的需求，提出了對中國城市的期望,。在伯克利,，他可以帶著女兒步行前往公園或超市。他說：“我用不著擔心,，我女兒在開始學走路時,，橫穿過于危險的多車道馬路。我覺得我的家庭安全,、健康和幸福,。”

????把城市布局和交通搞好,，對所有人都有利。城市居民將擁有更加干凈和有活力的社區(qū),，而開發(fā)這些社區(qū)的開發(fā)商則有機會提升盈利水平,。彭卓見說：“也許，在市場面前,，追隨者是贏家,，但是現在我想情況已經變了。現在是市場先行者會成為贏家,?！?/p>

????更高的生活質量

????彭卓見見證過中國和美國的城市化理念。他說：“以前我在中國學習城市規(guī)劃時,，我們根據現行標準,，幫助政府盡可能快地將土地轉化為可銷售的地塊。但是卡爾索普讓我知道,，還有一種新的模式,，而這種模式會讓中國變得更加美好?！?/p>

????彼得·卡爾索普等規(guī)劃師所倡導的模式內容簡潔,，被稱為“八大原則”（The 8 Principles）。它基于一種簡單的概念——城市建設應該以人為尺度,，而不是以公路,、汽車或建筑為尺度，一切為了“人”,。

????在以八大原則為理念而設計的城市中,，人們將更多地步行，更多地騎自行車,，較少開車,，花更多的時間與家人在一起,。街區(qū)擁有混合功能，人們更加容易前往食品店,、餐廳,、學校等設施。汽車受到控制,，確保街道安全,，適合于行走。人們可以步行往來于住宅,、商店和辦公室之間,。本質上講，以這些原則設計為理念的城市為居民提供了靈活性—你可以擁有汽車,，但是不必去哪兒都開著它,。

????發(fā)達國家已經拋棄了以汽車為中心的發(fā)展方式。這在歐洲的住宅區(qū)里可以看到——德國的沃班（Vauban）和瑞典的哈馬迪（Hammardy）是經常被引用的兩個例子,。在美國,，波特蘭正在成為吸引人的居住地。有個笑話說,，想生活在波特蘭的人實在太多了,，就連咖啡調配師都是博士。

????除了已經成為國際趨勢,，研究還表明,，基于八大原則建設的街區(qū)最有利于人們的創(chuàng)新、幸福和健康,。在美國,，風險資本投資正在涌向處于更加有利于步行、交通更加方便的地區(qū)的公司,。例如,，世界著名的創(chuàng)意經濟學家理查德·佛羅里達（Richard Florida）指出，風險資本投資與騎車上班（城市里步行的替代方式）具有高度的相關性,。還有研究表明,，通勤時間對幸福的損害最大。美國的一項研究稱,，23分鐘的通勤時間對一個人的幸福感的損害相當于收入下降了19%,。什么讓人最感幸福呢？與家人和朋友共度時光,。在上海,，研究人員發(fā)現，當人們步行或騎自行車上班時,，患結腸癌的風險下降50%,。

????超大街區(qū)和北京范式

????中國流行著這么一種說法：全國上下學北京,。不幸地是，北京到處都是按照開車的需求而設計出來的超大街區(qū),。超大街區(qū)意味著人們出行只能乘車,，步行會讓人感到疲憊或是不切實際。

????前一頁照片里就是北京的一處超級街區(qū),，放眼望去全是汽車,，唯獨看不見人。形成鮮明對比的是本頁照片中的廣州六運小區(qū),，它的道路只用于步行或騎車,，居民之間有更多的面對面互動。

????北京的糟糕空氣質量舉世聞名,。將近三分之一的污染源自于汽車排放,。北京的超級街區(qū)讓人們更傾向于開車，而開車的體驗卻讓人難以忍受—通勤時間太長,，停車的地方太少,，交通問題太嚴重。

????中國的超級街區(qū)起源于政府為了提高收入而出售土地,。超級街區(qū)是快速和方便的開發(fā)方式：土地可以快速售出，以重復的模式開發(fā),，然后再次銷售,。即使在今天，地方政府為了創(chuàng)收,，仍然在向開發(fā)商出售大量的土地,。這意味著開發(fā)商對于中國的城市化有著很重要的影響。加州大學伯克利分校的教授,、可持續(xù)建筑的開拓者哈里森·弗雷克（Harrison Fraker）稱,，中國每天都在建設10至15個超級街區(qū)。

????在中國有很多項目的澳大利亞開發(fā)商Land Lease公司的上海辦公室的開發(fā)和規(guī)劃總監(jiān)霍華德·于（Howard Yu,，音）說：“過去,，我們造什么，消費者就買什么?，F在情況變了,。消費者的偏好變得更加復雜，開發(fā)商必須根據這些偏好來定制自己的產品,?！?/p>

????在《2014-2020年全國新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（以下簡稱“《規(guī)劃》”）中，以人為本的城鎮(zhèn)化成為絕對主題,?！兑?guī)劃》稱,，城鎮(zhèn)化是工業(yè)、農業(yè)和信息科技的“載體和平臺”,。這是完全可行的,。如果城市擁有高品質的生活并且能夠激發(fā)生產力，它們的宜居性就創(chuàng)造了一個平臺,，吸引推動這些行業(yè)所需要的人才和創(chuàng)新,。

????相應地，《規(guī)劃》完全支持遠離超級街區(qū),，它在其政令中專門提到了公交導向的開發(fā)理念,，甚至多次提及八大原則，號召建設功能混用,、較高密度和公交導向的小區(qū),。

????這條來自于中央政府的政令本來不會如此快地頒布。彭卓見說：“由于城市擴張造成交通擁堵和基礎設施成本增加,，因而導致勞動生產率下降,，讓美國每年付出4,000億美元的代價。現在,，人們意識到,，他們想生活在可以步行的小區(qū)里，他們想生活在離孩子們的學校和食品店更近的地方,。我不希望按照這種超級街區(qū)的樣子建設中國,，然后人們或遲或早又會發(fā)現，他們不得不從頭再來,。這將是巨大的資源浪費,。推倒建筑物和重新設計街道的代價很昂貴。最好第一次就把事情做好,?！?/p>

????恢復樓市的盈利能力

????中國的房地產市場正在下滑，官方統(tǒng)計數據顯示,，待售房屋高達560萬套,。另外一個危險趨勢是主要年齡段購房者（25~49歲）的人數在下降。這意味著中國房地產行業(yè)的競爭將日趨激烈,，購房者數量減少,，銷售壓力不斷增加。

????那么,，中國應該從哪里開始,？彭卓見認為，只要開始建設宜居的小區(qū),。他說：“現在,，中國市場讓很多人以為,，當前的形勢是不可避免的，但是情況未必如此,。人們可以要求他們真正希望居住的小區(qū)類型,。由于房地產市場的萎縮，開發(fā)商們也將付出更大的努力,，讓人們購買它們的房子,。”

????一些開發(fā)商已經注意到,，小街區(qū),、步行街和活躍的商業(yè)活動可以讓它們的產品實現差異化，這在市場不景氣時至關重要,。

????無論在中國還是國際房地產開發(fā)商都已經看到,，可步行和公交導向的社區(qū)將給他們帶來更高的價值。一項研究發(fā)現,，在哥倫比亞首都波哥大,，靠近快速公交系統(tǒng)（BRT）車站的住宅價格高出14%。在美國,，可步行辦公空間的單位面積價格比以汽車為中心的地區(qū)的辦公室高出了74%,。在北京，快速公交系統(tǒng)車站附近的住房平均價值的年增幅比遠離車站的住宅高出了2.3%,。城市土地學會（Urban Land Institute）的一份報告指出,，中國的房屋—尤其是辦公空間—供應過剩，很大的原因是這些空間的“設計和位置糟糕,。”簡而言之,，定位于以公交為導向的社區(qū)是盈利的關鍵,。

????要想給地產增值，開發(fā)商還應該考慮一項額外的服務：良好的物業(yè)管理,。在銷售之外,，他們還能夠在建筑完工后提供高質量的物業(yè)管理。彭卓見對此相當肯定,。他說：“商業(yè)化建筑公司所走的不是最佳路線,。開發(fā)商必須開發(fā)有吸引力的可步行社區(qū)，然后還加以適當的管理,。這是保持商業(yè)房地產行業(yè)實現高額利潤的主要方式,。”

????六運小區(qū)：中國的樣板

????廣州的六運小區(qū)是可步行功能混用街區(qū)的偶然案例,。該小區(qū)遵守了全部八大原則,。小區(qū)密度大,，每平方千米有9,600位居民，采用功能混用分區(qū),，讓居民靠近公交,。汽車得到了有效控制，使得街道可以安全步行,。

????廣州市現代快速公交和可持續(xù)交通研究所（ITDP）在公交導向開發(fā)方面給六運小區(qū)打出了最高分,。該所的評分系統(tǒng)是根據八大原則制定的。該所擁有城市設計與運輸方面的重要專業(yè)知識,，在建設廣州的BRT系統(tǒng)上發(fā)揮了重要作用,。

????李淑齡（音）在ITDP工作，不久就要生寶寶了,。她在廣州長大,，學的是城市規(guī)劃專業(yè)。她說：“我覺得,，六運小區(qū)的魅力在于,，它既有商業(yè)街區(qū)的活躍度和興奮感，也有居住社區(qū)的溫馨氛圍,，沒有在大部分購物商場里的那種冰冷感覺,。”

????ITDP分享了一部能源創(chuàng)新視頻,，內容是對從20世紀90年代以來一直居住在六運小區(qū)的居民的采訪,。該居民的經歷表明，她十分喜歡在小區(qū)的生活,。她說：“我上高中的時候,，人們開始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開了酒吧,、餐廳,、服裝店，這一地區(qū)終于活躍起來了……我覺得這里開始培養(yǎng)出一種非常特殊的氛圍,，讓我想起了歐洲的小鎮(zhèn),。走在那里感覺非常輕松和舒服，汽車進不來,?！?/p>

????ITDP說，自從六運小區(qū)開始將第一層住宅改造成為商鋪,、成為功能混用小區(qū)以來,，那里的底商的價值增長了30%。

????中國的未來在城市，預計到2030年,，中國將新增3億城市居民,。根據八大原則開發(fā)，不僅能保證中國城市居民享有更加高的生活質量,，還將重振亟需新的開發(fā)方案的中國樓市,。（財富中文網）

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????八大原則

????1. 步行：建設步行優(yōu)先的鄰里社區(qū)。

????2. 聯接：創(chuàng)建密集 的街道路網,。

????3. 交通：支持高質量的 公共交通服務,。

????4. 自行車：優(yōu)先發(fā)展自行車路網。

????5. 混合：建設多功能混合的鄰里社區(qū),。

????6. 密度：將土地開發(fā)強度和公共交通 承載力相匹配,。

????7. 緊湊：確保緊湊型發(fā)展，提倡短程通勤,。

????8. 移動：規(guī)范停車和道路使用,，增加出行便利性。