????房主和房屋建造商正經(jīng)歷一個“陣痛期”,，這是美國房產(chǎn)市場復(fù)蘇的信號,。

????作者：Shawn Tully

????新房開工量降至17年來最低，這似乎又是一個人們擔心房屋價值縮水的理由,。事實上,，這無疑表明了房產(chǎn)市場最終出現(xiàn)了回暖跡象。

????美國房產(chǎn)價格要想上漲或保持平穩(wěn),，所需要的初次購房人數(shù)要遠遠超過新房的數(shù)量,。這是減少待售房屋庫存的唯一方法。從加利福尼亞東南部的“內(nèi)陸帝國”區(qū)到佛羅里達黃金海岸,，到處都是掛著“待售”標識的房屋,。

????在房產(chǎn)泡沫鼎盛時期（2002—2006年），開發(fā)商新建的房屋遠遠超出了新增家庭對房屋的需求,。

????結(jié)果是市場上充斥著上百萬套新房無人居住,，亟待出售。這一數(shù)字是以往經(jīng)濟衰退時期新屋存量的幾倍,，強有力的說明了本次房產(chǎn)泡沫持續(xù)時間之久,，程度之深。

????Metrostudy創(chuàng)始人麥克?卡斯特曼（Mike Castleman）說：“房產(chǎn)市場要想復(fù)蘇,，開發(fā)商必須削減新屋庫存,。” Metrostudy是家調(diào)查機構(gòu),，通過對全美400萬個小區(qū)所做的調(diào)查獲得數(shù)據(jù),。

????待售房屋存量仍然較高。當然了,，開發(fā)商放慢了開發(fā)腳步,，但是房屋銷售量也同步下降了。

????現(xiàn)在待售房屋的數(shù)量終于開始下降了,。根據(jù)美國商務(wù)部的統(tǒng)計,，4月份，待售新屋為456,000套,。雖然數(shù)額仍然很大,，但與一年前相比已經(jīng)減少了93,000套。

????初次購房者的回歸

????任何時候房產(chǎn)市場的復(fù)蘇都離不開初次購房者,。初次購房者會帶來一系列的連鎖反應(yīng),，不僅會促進新屋的建造,，還可以拉動二手房的銷售。而二手房銷售又為房主購買大戶型創(chuàng)造了條件,。

????如果缺乏初次購房者,，那么整個房屋銷售鏈條都會中斷。

????現(xiàn)在,，初次購房者在回歸,。為什么呢？原因是多年來他們首次能夠買得起基礎(chǔ)戶型,。開發(fā)商在降低價格,，而且新建的戶型面積更小，價格也更低,。房屋建筑公司KB Home去年12月到今年2月房屋均價降到了248,000美元,，之前一年的均價為267,000美元。該公司2006年在加州城市維克多維爾建造的基本戶型面積達3800平方英尺,，售價達328,000美元?，F(xiàn)在房屋面積縮小了一半還多，售價為220,000美元,。維克多維爾位于洛杉磯東部,，房產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)盛極一時。

????10年來,，新房的按揭貸款與交易稅額首次與房租持平,。對于租房者而言，他們終于獲得了購房能力,。

????看看以下數(shù)字：現(xiàn)在每年開工的獨棟新屋少于50萬套,。正常情況下，移民以及新建家庭對房屋的需求為一百萬套,。

????但由于許多人在房產(chǎn)市場泡沫時期購買了房子，因此房屋需求現(xiàn)在達不到一百萬套,。

????全美住宅建筑商協(xié)會（National Association of Home Builders）高級經(jīng)濟學(xué)家伯納德?馬克斯坦（Bernard Markstein）說,，隨著初次購房者的增多，到明年底房屋的銷量將達到70萬套,。這也就是說銷量很快要比新建房屋多25萬套,。

????這一差額也就為房產(chǎn)市場的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。復(fù)蘇過程可以分為以下四步：

????第一步：初次購房者的增多減少新屋庫存,。

????第二步：由于新建房屋減少,，初次購房者開始購買二手房。一些二手房所有者想購買更大面積的房子,，卻苦于售不出現(xiàn)有的房子?，F(xiàn)在,，他們的機會來了。但是,，他們必須要注意：新屋的價格比同等大小的二手房價格要低,。類似于二手車價格高于新車價格，這是無法持續(xù)下去的,。因此,，二手房所有人不得不低價出售自己現(xiàn)有的房子。

????但是現(xiàn)在仍然是購買大戶型的好時機,。只要他們不是在房地產(chǎn)泡沫鼎盛時購房的就可以獲益,。他們可以用賣房的錢以低價購買更大的房子。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫之際,，開發(fā)商建造的房屋面積都達到甚至超過了3,500平方英尺?，F(xiàn)在，這些大戶型則是降價最厲害的,。

????第三步：也許到明年,，新屋開工量會上升，但是上升的過程是緩慢漸進的,。至少在未來兩年,，房地產(chǎn)開發(fā)商與二手房所有者會進行激烈的競爭以爭奪客戶。

????第四步：最終,，待售房屋供大于求的局面會消失,。購房者數(shù)目多于新建房屋數(shù)目必然會產(chǎn)生這種結(jié)果。但是由于待售房屋存量極大,，因此這一過程可能還需要三年的時間,。根據(jù)以往經(jīng)驗，到這時,，房價才會上升,。

????可能會出現(xiàn)什么問題？

????有一種情況會使復(fù)蘇過程放緩甚至脫軌：利率的大幅上揚?，F(xiàn)在,，對于初次購房者，美國住房局提供擔保貸款的利率為6%,，但是這一利率是會變的,。

????如果通貨膨脹繼續(xù)上揚，使利率達到8%或更高,，那么房價還需要進一步下調(diào),，人們才能買得起新房。

????現(xiàn)在，新購買力已經(jīng)產(chǎn)生,。但是如果利率上調(diào),，那么價格必須要進一步下跌，新購買力才能建立,。