????美國(guó)國(guó)會(huì)設(shè)立房利美和房地美,，是為了幫助更多的美國(guó)人實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,。但現(xiàn)在，這兩家機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀堪憂,，威脅著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),。

????作者：Katie Benner

????它們擁有或擔(dān)保著總價(jià)達(dá)5萬(wàn)億美元的按揭貸款——幾乎占美國(guó)所有未清償房貸的一半——然而它們卻面臨崩潰,。但并非人人都認(rèn)為它們活該如此,。

????房利美(Fannie Mae，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)) 和房地美(Freddie Mac,，聯(lián)邦住房貸款抵押公司) 正面臨大規(guī)模的投資者信心喪失,，可以想見，這兩家機(jī)構(gòu)的功能將大受影響,。而這必將給本已慘淡的房產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜——獲得按揭貸款將更是難上加難,，美國(guó)納稅人可能不得不承擔(dān)上千億美元的成本。

????房利美和房地美面臨的麻煩到底有多大,，人們尚未達(dá)成共識(shí),。幾名分析師和一位美聯(lián)儲(chǔ)前董事均表示：這兩家公司都急切需要籌集資金，以繼續(xù)購(gòu)買和擔(dān)保住房抵押貸款,。

????但有些人對(duì)此持不同意見,，其中包括房利美和房地美、其主管部門,、一些華爾街分析師以及參議院銀行委員會(huì)（Senate Banking Committee）主席,、康涅狄格州參議員克里斯多佛?多德（Christopher Dodd）,。他們稱這兩家公司目前運(yùn)轉(zhuǎn)良好。

????多德在CNN上周日的“最新版本”(Late Edition)節(jié)目中表示：“事實(shí)勝于雄辯——而事實(shí)就是房利美和房地美現(xiàn)狀良好,。正如美聯(lián)儲(chǔ)主席所說(shuō),；正如財(cái)政部部長(zhǎng)所言：它們資金十分充足，它們一切運(yùn)轉(zhuǎn)正常,?！?

????正是在周日，財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)提出計(jì)劃：假如房利美和房地美需要,，他們將向其提供資金,。

????頑疾仍在

????這兩家公司為何會(huì)淪落到這般田地？然而,，考慮到其設(shè)立和運(yùn)作的方式,，可能我們應(yīng)該反問(wèn)：它們何以不至此？?

????這兩家公司都是所謂的政府支持企業(yè),，由國(guó)會(huì)分別于1938年（房利美）和1970年（房地美）設(shè)立,，以幫助更多的美國(guó)人實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

????它們的使命就是維持按揭市場(chǎng)——從銀行購(gòu)買房貸,、將其重新包裝成債券,、再將這些有價(jià)證券出售給投資者，并向投資者保證其將得到償付,。

????這使得銀行更愿意發(fā)放貸款,，因?yàn)榉坷篮头康孛来嫠鼈兂袚?dān)了很多風(fēng)險(xiǎn)，例如：錯(cuò)過(guò)付款,、拖欠債務(wù)以及利率波動(dòng),。

????然而，房利美和房地美也是上市公司,，和其他所有上市公司一樣,，它們也肩負(fù)著幫助股東實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的使命。?

????這一使命的實(shí)現(xiàn),，當(dāng)然伴隨著風(fēng)險(xiǎn),。但房利美和房地美作為準(zhǔn)政府項(xiàng)目，有一點(diǎn)不言自明,，那就是：聯(lián)邦政府不會(huì)坐視它們垮臺(tái),。

????這種混雜的血統(tǒng)，誘使房利美和房地美承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn),、不斷擴(kuò)張自身勢(shì)力和影響力,，以期在按揭市場(chǎng)上攫取更多利潤(rùn)，而它們也有機(jī)會(huì)這樣做。

????特殊待遇

????事實(shí)上房利美和房地美所處理的都是利率敏感性貸款,，風(fēng)險(xiǎn)極大,，但市場(chǎng)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一直把這兩家機(jī)構(gòu)看成是刀槍不入。究其原因,，多半是因?yàn)閮H有這兩家按揭巨頭能享受的特殊待遇,。

????它們每家都能直接從美國(guó)財(cái)政部借貸高達(dá)22.5億美元。它們免交州和地方所得稅,、無(wú)需滿足美國(guó)證券交易委員會(huì)（Securities and Exchange Commission）注冊(cè)要求,、也不用交納相關(guān)費(fèi)用。此外,，還有美聯(lián)儲(chǔ)充當(dāng)它們的銀行,。

????這些特殊待遇導(dǎo)致的結(jié)果之一就是AAA信用等級(jí)。而這意味著房利美和房地美能以極低的利率進(jìn)行借貸,，它們一直利用這一優(yōu)勢(shì),，購(gòu)買并持有高回報(bào)率的按揭貸款。這兩個(gè)比率之間的差額形成極為誘人的收益來(lái)源,，使得這兩家公司不斷發(fā)展壯大,。

????調(diào)研及咨詢公司Apex Venture Advisors的執(zhí)行負(fù)責(zé)人邁克?斯達(dá)赫斯（Mike Stathis）表示，這兩家公司僅帳面上所持按揭貸款的總額就已高達(dá)1.4萬(wàn)億美元,。

????同時(shí),，這兩家公司被允許以這樣的方式運(yùn)作：在幾乎沒(méi)有任何緩沖資本（即華爾街對(duì)于金融公司為應(yīng)對(duì)某項(xiàng)投資失敗而建立的應(yīng)急小金庫(kù)的稱呼）的情況下不斷冒險(xiǎn)。隨著這兩家公司的貸款資產(chǎn)組合不斷貶值,，以及抵押信貸市場(chǎng)的持續(xù)走低,，顯然這種運(yùn)作方式是個(gè)致命性的錯(cuò)誤。

????有人早就預(yù)見到了這場(chǎng)災(zāi)難,。其中最有名的要數(shù)艾倫?格林斯潘（Alan Greenspan）于2004年發(fā)出的警告：需要遏制房利美和房地美的迅速擴(kuò)張,，因?yàn)槠鋽U(kuò)張威脅著整個(gè)金融市場(chǎng)。

????然而,，這兩家公司擁有的過(guò)多特權(quán)——高信用等級(jí),、在按揭證券市場(chǎng)的統(tǒng)治地位以及政府給予的優(yōu)惠待遇,，還是導(dǎo)致了往往與特權(quán)如影隨形的欺騙,。

????自1998年到2004年，房利美多報(bào)收益高達(dá)106億美元,，其首席執(zhí)行官富蘭克林?雷恩斯(Franklin Raines)離職,。房地美則于2000至2002年間少報(bào)利潤(rùn)近50億美元。兩家公司都因徹查賬目,，錯(cuò)過(guò)了收益歸檔,。

????調(diào)研公司Institutional Risk Analytics主管克里斯托弗?維倫（Christopher Whalen）表示：“假如房利美和房地美是在私營(yíng)部門設(shè)立，它們的面貌就會(huì)大不相同。現(xiàn)在,，它們肩負(fù)著公營(yíng)部門的使命——擴(kuò)大住房市場(chǎng)并經(jīng)營(yíng)一家實(shí)質(zhì)上是保險(xiǎn)公司的企業(yè),。但同時(shí)它們還有渠道將資產(chǎn)證券化并出售債券，就像雷曼兄弟（Lehman Brothers）等證券經(jīng)紀(jì)公司一樣,；而且他們還從事套利（通過(guò)利率之間的差額獲利）業(yè)務(wù),，就像對(duì)沖基金一樣?！?/p>

????First Pacific Advisors公司的創(chuàng)始人羅伯特?羅德里格斯（Robert Rodriguez）已經(jīng)兩年多沒(méi)有購(gòu)買房利美或房地美的債券了,。他表示：“看過(guò)其近來(lái)發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)告，我們?nèi)匀粚?duì)其資產(chǎn)負(fù)債率感到不安,。我們認(rèn)為,，這兩家公司都存在著很高的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

????現(xiàn)在,，隨著按揭貸款總額降低、喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)風(fēng)險(xiǎn)加大,，以及利率環(huán)境不穩(wěn)定,，房利美和房地美朝不保夕；而投資者已經(jīng)開始對(duì)它們喪失信心,。

????這兩家公司都對(duì)《財(cái)富》表示：他們有足夠的資金度過(guò)此次難關(guān),，繼續(xù)支持美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)。

????然而,，房利美的股價(jià)上周已下跌32%,，跟年初相比，更是下降了65%,。而房地美上周已暴跌47%,，自今年一月起更是已下跌75%。

????投資者已經(jīng)不相信這兩家公司能安然無(wú)恙的度過(guò)此次難關(guān),。?

????假如投資者拋棄這兩家公司,，我們能從這種古怪的弗蘭肯斯坦式（Frankenstein，是英國(guó)詩(shī)人雪萊的妻子瑪麗?雪萊于1818年創(chuàng)作的科幻小說(shuō)《科學(xué)怪人》（又譯作《弗蘭肯斯坦》）中那個(gè)瘋狂科學(xué)家的名字,。他試圖取代造物者的角色,，以自己的雙手創(chuàng)造生命。后來(lái),，F(xiàn)rankenstein在英語(yǔ)中被用來(lái)指違反自然規(guī)律的產(chǎn)物,。——譯注）的商業(yè)模式中吸取什么教訓(xùn)呢,？

????維倫表示：“從來(lái)沒(méi)有人認(rèn)為房利美和房地美真正屬于私營(yíng)部門,，他們也確實(shí)不應(yīng)該私營(yíng)?，F(xiàn)在我們所有人都要為一家誤入歧途的公司買單?！?/p>