????紐約市周邊房價的走勢，對于預(yù)測房市危機的嚴(yán)重程度大有幫助,。

????作者：Colin Barr

????眼下各地房產(chǎn)市場大多持續(xù)下跌,，相比之下，紐約的房市表現(xiàn)不俗,。它能否保持這一形勢,，對于確定經(jīng)濟還將持續(xù)低迷多久大有幫助。

????標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard & Poor）本周發(fā)布的數(shù)字表明,，2008年上半年美國房價同比下降16%,。今年6月，標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒(S&P/Case-Shiller) 對美國20多個市區(qū)的最新調(diào)查表明,，各地區(qū)的房價均低于一年前的水平,。在房市泡沫較大的邁阿密、鳳凰城和拉斯維加斯,，跌幅高達28%,。

????而根據(jù)凱斯席勒提供的數(shù)據(jù),，紐約包括其附近的郊區(qū)房價跌幅僅為7%，大大低于華盛頓和洛杉磯等其它新興都市高達兩位數(shù)的跌幅,，而與亞特蘭大和芝加哥的跌幅基本持平,，而這兩個城市在繁榮時期房價漲得較少。今年六月,，紐約的房價甚至比五月稍有上漲,。

????固定收入戰(zhàn)略家蓋伊?勒巴斯（Guy LeBas）本周二在給Janney Montgomery Scott公司客戶的短信中寫道：“紐約地區(qū)持續(xù)向美國房價提供強大推動力?！盝anney Montgomery Scott是一家位于費城的經(jīng)紀(jì)公司,。

????過去一年里，作為地區(qū)經(jīng)濟增長引擎的華爾街可謂多災(zāi)多難,，而紐約就在此時登場,。

????這一反彈可能使對房市看漲者歡欣鼓舞——只要他們不去看別的數(shù)字。事實是,，按照多種衡量尺度,，紐約地區(qū)的房價仍然過高，這表明可能即將出現(xiàn)比現(xiàn)在猛烈得多的下跌,。

????紐約這樣相對健康的市場里的價格跌幅,，可能在美國金融部門能否恢復(fù)中發(fā)揮重要作用，該部門擁有數(shù)千億美元以房產(chǎn)作抵押的資產(chǎn),。迄今為止,，按揭貸款相關(guān)的損失主要集中在房市泡沫較大的幾個州：加利福尼亞州、佛羅里達州,、內(nèi)華達州以及亞利桑那州,。

????但是假如紐約這種至今基本幸免于難的地區(qū)也出現(xiàn)房價急劇下降，放貸銀行可能面臨新一輪代價高昂的取消抵押房產(chǎn)贖回權(quán),，而它們名下的房產(chǎn)本來就已超過它們希望的規(guī)模,。

????望房興嘆

????就在一周前，美國全國住房建筑商協(xié)會（NAHB, National Association of Homebuilders）認(rèn)定紐約市區(qū)是美國最虛高的房產(chǎn)市場,。

????紐約房價之高人盡皆知,，但它此次被評為“最虛高房市”仍令人側(cè)目。這是美國全國住房建筑商協(xié)會公布該數(shù)據(jù)17年以來,，這一“殊榮”首次由加利福尼亞州以外的市區(qū)獲得,。

????NAHB表示，紐約地區(qū)的房價中位數(shù)（median home price）為481,000美元,，僅有11%的當(dāng)?shù)鼐用衲茇?fù)擔(dān)得起,。而在美國全國范圍內(nèi)，這一比例為55%,。十年前,，在房價可承受性方面,，紐約排在中間位置，其居民中有66%的人能負(fù)擔(dān)得起中等房價,。

????紐約市現(xiàn)在“榮登最虛高房市”寶座,，反映了本世紀(jì)初房市泡沫和2006年以來泡沫破裂導(dǎo)致加州等地房價急劇下跌的影響。凱斯席勒提供的數(shù)字表明,，自2000年以來，華盛頓,、洛杉磯和紐約的房價分別飆升了97%,、95%和94%。

????這些數(shù)字十分引人注目,，因為就長期趨勢而言,，房價應(yīng)根據(jù)收入的變化而變化。然而,，在過去十年,，收入僅緩慢增長——這就意味著盡管房價近來有所下跌，但仍遠(yuǎn)高于這些市場中的長期平均水平,。根據(jù)NAHB提供的數(shù)據(jù),，紐約的家庭收入中位數(shù)（median household income）自2000年以來僅上漲了13%。?

????Northern Trust的經(jīng)濟學(xué)家阿薩?班加洛爾（Asha Bangalore）指出,，直到2000年以前,，美國房價中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比率在之前二十年一直基本穩(wěn)定在340%，但到2005年,，這一比率猛增到近470%,。

????自那時起，收入持續(xù)平穩(wěn)增長,，而房價則開始回落,。但由于目前消費者和金融機構(gòu)都在縮減開支，按揭貸款成本上升,、借款難度增加,，增加了價格的壓力。

????班加洛爾寫道：“房市調(diào)整尚未完成,，還需多月才能穩(wěn)定,。”考慮到待售房屋增多,，而推動美國經(jīng)濟增長的消費支出放緩,，班加洛爾稱希望房價明年觸底“看來恐怕是癡心妄想”。

????房屋市價與年租金比

????經(jīng)濟學(xué)家用以衡量房價的另一個尺度是房價中位數(shù)與年租金成本的比率,。華盛頓特區(qū)經(jīng)濟政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）的副主管迪恩?貝克（Dean Baker）表示,，房屋市價與年租金比在繁榮時期大大超出了二十世紀(jì)中期的歷史水平,，而現(xiàn)在該比率正慢慢回落至這一水平。

????根據(jù)這一尺度,，紐約房價的下降空間發(fā)人深省,。丹尼爾?阿爾波特（Daniel Alpert）是位于紐約的投資銀行威斯特伍德資本(Westwood Capital)的執(zhí)行董事，他本月早些時候在一篇報告中寫道,，1988年至 2000年間,，紐約平均的房價-租金比約為12。然而在2006年該地區(qū)房價漲至最高點時,，紐約市的這一比率為19,。

????直到最近，紐約的金融部門經(jīng)濟依然強勁,，因此該市的房租價格也在上漲,，不過阿爾波特表示，重新使房價與租金間達到平衡的比率將是13.5,。他據(jù)此計算出紐約地區(qū)的房價要回復(fù)到歷史正常水平,，需在目前的基礎(chǔ)上下降約18%。

????這個跌幅可能將嚴(yán)重?fù)p害該地區(qū)的經(jīng)濟,。按揭貸款相關(guān)的損失以及放緩的消費支出已經(jīng)使得紐約的支柱企業(yè)——例如花旗（Citi）,、美林（Merrill Lynch）以及美國運通（American Express）等——減少了數(shù)千個職位。

????貝克表示,，考慮到本世紀(jì)初房價劇增的幅度,，他預(yù)期房價將進一步全面下跌。但他指出一個帶有諷刺意味的利好消息,，即近來的通貨膨脹,。今年第二季度，通脹的漲速達到17年來的最高值,。通貨膨脹率上升意味著實際房價下降,，房價因而更貼近長遠(yuǎn)的趨勢。