????系統(tǒng)地減少抵押貸款還款額的救市計劃會弄巧成拙,，并使已經(jīng)開始的復(fù)蘇放慢腳步。

????作者：Shawn Tully

????近來,，華盛頓一直盛傳幾種不同版本的抵押貸款救援計劃，但經(jīng)濟學(xué)家卻說最好的辦法就是按兵不動,。

????一些人主張救援經(jīng)濟困難的貸款人,，認(rèn)為只有政府干預(yù)才能避免惡性循環(huán),，即被取消抵押贖回權(quán)的房屋被拋售到市場上,，進(jìn)一步拉低房價，導(dǎo)致更多的房屋被取消贖回權(quán),。

????但目前的房價表明，這些人擔(dān)心的災(zāi)難性崩盤不大可能成為現(xiàn)實,。過去一年的房價下跌確實驚人,，但大體上還是與基本面的變化保持一致,。

????實際上，十年來房價第一次降到普通人能買得起的水平,，這就是市場機制在發(fā)揮作用。我們應(yīng)該讓這種作用繼續(xù)下去,。

????波士頓聯(lián)邦儲備銀行（the Federal Reserve Bank of Boston）的經(jīng)濟學(xué)家保羅?威廉（Paul Willen）最近參與了一項研究，結(jié)果表明取消抵押贖回權(quán)是有歷史規(guī)律可循的,，并不會引發(fā)前所未有的惡性循環(huán)?！艾F(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房價,。當(dāng)房價跌到人們都能買得起房時,，購房者自然會回來的,。”

????救市計劃將會鼓勵所有房主都來申請他們并不需要的援助,，因而不可避免地大大增加銀行和納稅人的支出。

????救市計劃一旦實行,，拖欠貸款的人會比不救市、放任價格下跌時要多得多,。

????正確的做法是，盡可能讓老百姓保住自己的房子,，因為止贖的成本高得驚人,，包括法律費用及由此給房屋帶來的損壞。

????但對于那些勢在必行的止贖,，救市計劃也無能為力,。而且與放任止贖,、讓市場自我調(diào)節(jié)相比,，救市會帶來許多額外的開支。

????問題何在

????我們來看看最熱門的兩個救市計劃,。

????首先是十月一日啟動的房主援助計劃：銀行可以減記逾期未償還的貸款，使得房主的抵押資產(chǎn)凈值為正，并且在這一過程中承擔(dān)巨額的先期損失,。作為交換,，銀行將這些減記后的新貸款悉數(shù)轉(zhuǎn)移給聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration,，F(xiàn)HA）。

????另一個計劃是聯(lián)邦存款保險公司（FDIC）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）上周提出的,，主張減少抵押貸款的月供而非本金,。銀行可以選擇降低利息以使貸款人能繼續(xù)償還貸款,，比如從8%降到4%,。作為交換，一旦最終房主還是無力還款,，聯(lián)邦存款保險公司將為一半以上的損失提供擔(dān)保。

????這兩個計劃都不是強制性的：銀行有權(quán)選擇采用或不采用。

????這兩個計劃都面臨相同的根本性問題——道德風(fēng)險,。也就是說，很多本來能支付全額首付（房主援助計劃）或全額月供（拜爾計劃）的貸款者會向銀行申請援助,。實際上這也正是銀行都不愿采用房主援助計劃的原因,。

????銀行擔(dān)心拜爾計劃會使得數(shù)百萬有償債能力的貸款人說自己還不起錢。同時銀行還將遭受到巨額的利息損失,。而銀行享受的未來止贖補貼太少,，不足以彌補損失。

????威廉表示：“救市的問題在于它會吸引所有人,，包括那些能還款的人。為了獲得援助,，人們會少報收入或停止還款,。”

????房主為何欠債不還

????人們談止贖色變主要是因為都有這樣一個誤解：很多經(jīng)濟困難的貸款人最終會拖欠大量貸款,。

????人們擔(dān)心,，如果一位房主的房屋價值25萬美元，房貸卻高達(dá)30萬美元,，他為什么不放棄還貸,，另外買一套25萬美元的房子呢？

????然而這確實有點杞人憂天,。

????威廉和其他合作者在上世紀(jì)90年代初期對馬薩諸塞州疲軟的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究,，結(jié)果表明有10萬名房主出現(xiàn)了資金短缺，但是最終只有6,500名被取消了抵押贖回權(quán),，還不到總數(shù)的7％,。

????威廉發(fā)現(xiàn),，房主不會輕易逃避責(zé)任，因為他們知道這樣做會影響到自己的信用評分,，而且多方人士都認(rèn)為房價最終會反彈,，盡管這一過程也許需要數(shù)年時間。

????拖欠貸款的往往只是一小部分人,，他們遭遇了“人生重創(chuàng)”,，諸如離婚、失業(yè)或重大疾病,。

????現(xiàn)在的問題在于次級房貸戶的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了90年代初期,，而且這一群體更容易遭受“人生重創(chuàng)”。

????因此,，威廉預(yù)測這次的房屋止贖率會高一些,，而且15％資不抵債的貸款人會失去房屋。

????這可不是一個小數(shù)目,。穆迪經(jīng)濟網(wǎng)（Moody's Economy.com）估計,，到今年年底將會有1,340萬房主出現(xiàn)無法還貸，相信有超過200萬人將會失去房屋,，而現(xiàn)在銀行已經(jīng)出售了200萬套止贖房屋,。

????這件事當(dāng)然不能輕視，破壞已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,，但是如果要實現(xiàn)復(fù)蘇房地產(chǎn)的目標(biāo),，救市并不是解決方案。

????市場正在發(fā)揮作用,，任其自然吧,。

????不管救不救市，房價都會不可避免地走低,，直至購房成本（主要是抵押貸款和稅金）和相同類型房屋的租金基本持平,。

????從長期來看，租金會對房價施加向下的作用力,。

????但是在房地產(chǎn)泡沫中,，房價已經(jīng)掙脫了基本推動力的束縛，2007年初,，在薩克拉門托,、奧蘭治郡、鳳凰城和邁阿密,，買房的月供飆升到房屋月租的兩到三倍,。

????解決房地產(chǎn)危機的方法并非救市，而是要讓房價自由下跌到與租金相適應(yīng)的程度,，到那時新的購房者就會涌入,，房屋存量會縮減，新的房源也會出現(xiàn)在鳳凰城,、拉斯維加斯等蕭條的市場上,。

????市場正在發(fā)揮作用，雖然不近人情卻相當(dāng)有效,。

????德意志銀行（Deutsche Bank）的分析師洛?泰勒（Lou Taylor）編寫了一份極有價值的季度調(diào)查報告,，涵蓋了55個城市的房價數(shù)據(jù)。他的報告指出,，在加州的薩克拉門托和圣貝納迪諾等地,，房價已經(jīng)下跌了30％甚至更多，與租金逐漸趨于平衡,。

????由于房價還會繼續(xù)下跌,，泰勒預(yù)計到今年年底，十幾個冷落的市場都將恢復(fù)平衡,。

????泰勒說：“房市將回到1999年的水平,，那時候房地產(chǎn)泡沫還沒出現(xiàn)，大家還買得起房,?！?/p>

????事實上，從鳳凰城到洛杉磯,，不斷下跌的房價正發(fā)揮著應(yīng)有的作用：提高銷售量,，減少存量。

????加州的房屋銷售量在9月份上升了97％,，兩年多來第一次超過了50萬套,。售完現(xiàn)有存量房原需16個月，而按照現(xiàn)在的速度只需要6個半月,。

????根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司RealtyTrac的數(shù)據(jù),，銀行目前共有100萬套止贖房屋出售，占到了總量的約1/5,。

????數(shù)量還是相當(dāng)多的,，盡管銀行出售的止贖房屋的總量還在上升，但上升的速度算不上驚人,，因為房價的下跌吸引到了購房者,。

????泰勒指出：“看一看房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)，我們就可以看到止贖房屋的銷售量在飆升,，投資者即將把房源買空了,。這背后的主要原因在于投資者可以在等待房價反彈的同時，通過出租房屋來實現(xiàn)收支平衡,?！?/p>

????在房價下降到和房租相適應(yīng)的水平之前,，任何推高房價的舉措都是重大的錯誤。這只會趕走購房者,。

????威廉認(rèn)為：“現(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房價,。當(dāng)房價跌到人們都能買得起房時，購房者自然會回來的,?！?/p>

????與此同時，私有銀行應(yīng)該幫助那些仍有挽救余地的貸款人保留他們的房屋,。

????摩根大通（JP Morgan）,、花旗銀行（Citigroup）以及美國銀行（Bank of America）都在幫助資金短缺的房主支付房款，但是和政府計劃不同的是,，這些銀行只幫助那些大有希望清償貸款的房主,，比如說目前失業(yè)但是很有希望重新就業(yè)的人。

????銀行不想減記貸款的賬面價值,。因此它們選擇在幾個月內(nèi)不收取利息,，而把這一部分的未償付的利息納入本金。

????威廉說道：“這種做法能夠避免道德風(fēng)險,，因為這改變的僅是還款的時間,，而不是還款的總額度。這樣能夠吸引到那些真正需要幫助,、真正想要保留房屋的貸款人,。”