????系統(tǒng)地減少抵押貸款還款額的救市計(jì)劃會弄巧成拙,，并使已經(jīng)開始的復(fù)蘇放慢腳步,。

????作者：Shawn Tully

????近來，華盛頓一直盛傳幾種不同版本的抵押貸款救援計(jì)劃,，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻說最好的辦法就是按兵不動,。

????一些人主張救援經(jīng)濟(jì)困難的貸款人,，認(rèn)為只有政府干預(yù)才能避免惡性循環(huán)，即被取消抵押贖回權(quán)的房屋被拋售到市場上,，進(jìn)一步拉低房價(jià),，導(dǎo)致更多的房屋被取消贖回權(quán)。

????但目前的房價(jià)表明,，這些人擔(dān)心的災(zāi)難性崩盤不大可能成為現(xiàn)實(shí),。過去一年的房價(jià)下跌確實(shí)驚人，但大體上還是與基本面的變化保持一致,。

????實(shí)際上,，十年來房價(jià)第一次降到普通人能買得起的水平，這就是市場機(jī)制在發(fā)揮作用,。我們應(yīng)該讓這種作用繼續(xù)下去,。

????波士頓聯(lián)邦儲備銀行（the Federal Reserve Bank of Boston）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅?威廉（Paul Willen）最近參與了一項(xiàng)研究，結(jié)果表明取消抵押贖回權(quán)是有歷史規(guī)律可循的,，并不會引發(fā)前所未有的惡性循環(huán)?！艾F(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房價(jià),。當(dāng)房價(jià)跌到人們都能買得起房時(shí)，購房者自然會回來的,?！?/p>

????救市計(jì)劃將會鼓勵所有房主都來申請他們并不需要的援助，因而不可避免地大大增加銀行和納稅人的支出,。

????救市計(jì)劃一旦實(shí)行,，拖欠貸款的人會比不救市、放任價(jià)格下跌時(shí)要多得多,。

????正確的做法是,，盡可能讓老百姓保住自己的房子，因?yàn)橹冠H的成本高得驚人,，包括法律費(fèi)用及由此給房屋帶來的損壞,。

????但對于那些勢在必行的止贖，救市計(jì)劃也無能為力,。而且與放任止贖,、讓市場自我調(diào)節(jié)相比，救市會帶來許多額外的開支,。

????問題何在

????我們來看看最熱門的兩個(gè)救市計(jì)劃,。

????首先是十月一日啟動的房主援助計(jì)劃：銀行可以減記逾期未償還的貸款，使得房主的抵押資產(chǎn)凈值為正,，并且在這一過程中承擔(dān)巨額的先期損失,。作為交換,，銀行將這些減記后的新貸款悉數(shù)轉(zhuǎn)移給聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，F(xiàn)HA）,。

????另一個(gè)計(jì)劃是聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）上周提出的,，主張減少抵押貸款的月供而非本金。銀行可以選擇降低利息以使貸款人能繼續(xù)償還貸款,，比如從8%降到4%,。作為交換，一旦最終房主還是無力還款,，聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司將為一半以上的損失提供擔(dān)保,。

????這兩個(gè)計(jì)劃都不是強(qiáng)制性的：銀行有權(quán)選擇采用或不采用。

????這兩個(gè)計(jì)劃都面臨相同的根本性問題——道德風(fēng)險(xiǎn),。也就是說,，很多本來能支付全額首付（房主援助計(jì)劃）或全額月供（拜爾計(jì)劃）的貸款者會向銀行申請?jiān)?shí)際上這也正是銀行都不愿采用房主援助計(jì)劃的原因,。

????銀行擔(dān)心拜爾計(jì)劃會使得數(shù)百萬有償債能力的貸款人說自己還不起錢,。同時(shí)銀行還將遭受到巨額的利息損失。而銀行享受的未來止贖補(bǔ)貼太少,，不足以彌補(bǔ)損失,。

????威廉表示：“救市的問題在于它會吸引所有人，包括那些能還款的人,。為了獲得援助,，人們會少報(bào)收入或停止還款?！?/p>

????房主為何欠債不還

????人們談止贖色變主要是因?yàn)槎加羞@樣一個(gè)誤解：很多經(jīng)濟(jì)困難的貸款人最終會拖欠大量貸款,。

????人們擔(dān)心，如果一位房主的房屋價(jià)值25萬美元,，房貸卻高達(dá)30萬美元,，他為什么不放棄還貸，另外買一套25萬美元的房子呢,？

????然而這確實(shí)有點(diǎn)杞人憂天,。

????威廉和其他合作者在上世紀(jì)90年代初期對馬薩諸塞州疲軟的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究，結(jié)果表明有10萬名房主出現(xiàn)了資金短缺,，但是最終只有6,500名被取消了抵押贖回權(quán),，還不到總數(shù)的7％。

????威廉發(fā)現(xiàn),，房主不會輕易逃避責(zé)任,，因?yàn)樗麄冎肋@樣做會影響到自己的信用評分，而且多方人士都認(rèn)為房價(jià)最終會反彈,，盡管這一過程也許需要數(shù)年時(shí)間,。

????拖欠貸款的往往只是一小部分人,，他們遭遇了“人生重創(chuàng)”，諸如離婚,、失業(yè)或重大疾病,。

????現(xiàn)在的問題在于次級房貸戶的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了90年代初期，而且這一群體更容易遭受“人生重創(chuàng)”,。

????因此,，威廉預(yù)測這次的房屋止贖率會高一些，而且15％資不抵債的貸款人會失去房屋,。

????這可不是一個(gè)小數(shù)目,。穆迪經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（Moody's Economy.com）估計(jì)，到今年年底將會有1,340萬房主出現(xiàn)無法還貸,，相信有超過200萬人將會失去房屋,，而現(xiàn)在銀行已經(jīng)出售了200萬套止贖房屋。

????這件事當(dāng)然不能輕視,，破壞已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,，但是如果要實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇房地產(chǎn)的目標(biāo)，救市并不是解決方案,。

????市場正在發(fā)揮作用,，任其自然吧。

????不管救不救市,，房價(jià)都會不可避免地走低，直至購房成本（主要是抵押貸款和稅金）和相同類型房屋的租金基本持平,。

????從長期來看,，租金會對房價(jià)施加向下的作用力。

????但是在房地產(chǎn)泡沫中,，房價(jià)已經(jīng)掙脫了基本推動力的束縛,，2007年初，在薩克拉門托,、奧蘭治郡,、鳳凰城和邁阿密，買房的月供飆升到房屋月租的兩到三倍,。

????解決房地產(chǎn)危機(jī)的方法并非救市,，而是要讓房價(jià)自由下跌到與租金相適應(yīng)的程度，到那時(shí)新的購房者就會涌入,，房屋存量會縮減,，新的房源也會出現(xiàn)在鳳凰城、拉斯維加斯等蕭條的市場上,。

????市場正在發(fā)揮作用,，雖然不近人情卻相當(dāng)有效,。

????德意志銀行（Deutsche Bank）的分析師洛?泰勒（Lou Taylor）編寫了一份極有價(jià)值的季度調(diào)查報(bào)告，涵蓋了55個(gè)城市的房價(jià)數(shù)據(jù),。他的報(bào)告指出,，在加州的薩克拉門托和圣貝納迪諾等地，房價(jià)已經(jīng)下跌了30％甚至更多,，與租金逐漸趨于平衡,。

????由于房價(jià)還會繼續(xù)下跌，泰勒預(yù)計(jì)到今年年底,，十幾個(gè)冷落的市場都將恢復(fù)平衡,。

????泰勒說：“房市將回到1999年的水平，那時(shí)候房地產(chǎn)泡沫還沒出現(xiàn),，大家還買得起房,。”

????事實(shí)上,，從鳳凰城到洛杉磯,，不斷下跌的房價(jià)正發(fā)揮著應(yīng)有的作用：提高銷售量，減少存量,。

????加州的房屋銷售量在9月份上升了97％,，兩年多來第一次超過了50萬套。售完現(xiàn)有存量房原需16個(gè)月,，而按照現(xiàn)在的速度只需要6個(gè)半月,。

????根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司RealtyTrac的數(shù)據(jù)，銀行目前共有100萬套止贖房屋出售,，占到了總量的約1/5,。

????數(shù)量還是相當(dāng)多的，盡管銀行出售的止贖房屋的總量還在上升,，但上升的速度算不上驚人,，因?yàn)榉績r(jià)的下跌吸引到了購房者。

????泰勒指出：“看一看房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù),，我們就可以看到止贖房屋的銷售量在飆升,，投資者即將把房源買空了。這背后的主要原因在于投資者可以在等待房價(jià)反彈的同時(shí),，通過出租房屋來實(shí)現(xiàn)收支平衡,。”

????在房價(jià)下降到和房租相適應(yīng)的水平之前,，任何推高房價(jià)的舉措都是重大的錯誤,。這只會趕走購房者。

????威廉認(rèn)為：“現(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房價(jià),。當(dāng)房價(jià)跌到人們都能買得起房時(shí),，購房者自然會回來的,。”

????與此同時(shí),，私有銀行應(yīng)該幫助那些仍有挽救余地的貸款人保留他們的房屋,。

????摩根大通（JP Morgan）、花旗銀行（Citigroup）以及美國銀行（Bank of America）都在幫助資金短缺的房主支付房款,，但是和政府計(jì)劃不同的是,，這些銀行只幫助那些大有希望清償貸款的房主，比如說目前失業(yè)但是很有希望重新就業(yè)的人,。

????銀行不想減記貸款的賬面價(jià)值,。因此它們選擇在幾個(gè)月內(nèi)不收取利息，而把這一部分的未償付的利息納入本金,。

????威廉說道：“這種做法能夠避免道德風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)檫@改變的僅是還款的時(shí)間，而不是還款的總額度,。這樣能夠吸引到那些真正需要幫助,、真正想要保留房屋的貸款人?！?/p>