????政府試圖穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)一年有余,，但一無所獲。以下是來自私營(yíng)部門的3個(gè)新點(diǎn)子,，或許能管用,。

????作者：Colin Barr

????政府怎樣才能穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)？

????隨著房屋止贖數(shù)持續(xù)攀升,、房?jī)r(jià)持續(xù)猛跌,，在過去一年里，決策者一直在尋找上述問題的答案,。

????迄今為止,，“不良資產(chǎn)救助計(jì)劃”（Troubled Asset Recovery Program）令人失望,，該計(jì)劃主要專注于鞏固銀行系統(tǒng)，而非解決房主的問題,。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（Federal Deposit Insurance Corp.）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）一直坦率的表示支持通過降息和延期進(jìn)行按揭變更,，不過美聯(lián)儲(chǔ)和財(cái)政部更專注于通過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供便宜的按揭貸款，以及下調(diào)利率以便人們能負(fù)擔(dān)得起貸款月供,。

????美國(guó)貨幣監(jiān)理署（Office of the Comptroller of the Currency）表示,，更糟糕的是，即便那些經(jīng)過變更的按揭,，也經(jīng)常在半年內(nèi)又再度拖欠,。

????紐約投資銀行威斯特伍德資本（Westwood Capital）執(zhí)行董事倫恩?布盧姆（Len Blum）表示：“變更按揭的工作量之大令人難以置信。每個(gè)案例的情況都不一樣,?！?/p>

????幸運(yùn)的是，對(duì)于房市殘局,，并不缺少替代的解決辦法,。但這些辦法都很費(fèi)錢，官員們將需要決定：納稅人,、陷入麻煩的房主和按揭投資者中,，將由誰來為這一切買單。

????利息補(bǔ)貼,。Pulte Homes前首席執(zhí)行官詹姆士?格羅斯菲爾德（James Grosfeld）提出一個(gè)方法,，即由政府補(bǔ)貼背負(fù)著不良按揭的房主所支付的月供，這些不良按揭是在房市泡沫的頂峰時(shí)——主要是2005 至2007年間——貸出,。格羅斯菲爾德將這些按揭界定為次貸,、可調(diào)整利率貸款（option arms）以及“等同A級(jí)”按揭（Alt-A mortgage）。格羅斯菲爾德表示,，若有房主目前正支付8%的利息,，政府可資助其3%——從而將房主的償還利率降低至5%。

????格羅斯菲爾德表示,，估算的9百萬不良按揭中,，高達(dá)一半的貸款可能在今后幾年成為壞賬，給美國(guó)造成極大損失,。他督促政府像對(duì)待銀行那樣對(duì)待陷入麻煩的房主,，前者在近幾個(gè)月已獲得數(shù)千億美元的納稅人資金。

????格羅斯菲爾德說道：“他們承擔(dān)了自己無力負(fù)擔(dān)且不了解其風(fēng)險(xiǎn)的不良按揭,，這種行為的惡劣程度，不會(huì)超過大型金融機(jī)構(gòu)所采取的無人監(jiān)管的高風(fēng)險(xiǎn)行為,。美國(guó)需要房主“資本充足”,，意即他們支付得起可預(yù)見的月供金額,。這意味著需要進(jìn)行利率減免?！?/p>

????格羅斯菲爾德表示,，切實(shí)可行的房主援助計(jì)劃之關(guān)鍵在于使計(jì)劃簡(jiǎn)單；在于無一例外的向背負(fù)著不良貸款的房主提供該計(jì)劃,，并通過向貸款服務(wù)商支付執(zhí)行該計(jì)劃的一次性款項(xiàng),，使該計(jì)劃對(duì)貸款服務(wù)商而言有價(jià)值。

????格羅斯菲爾德表示,，最后一點(diǎn)很重要,，因?yàn)榧s2/3的未償付按揭貸款已被證券化，或是被打包作為債券在華爾街出售,。債券持有人反對(duì)任何將降低房主貸款利率的計(jì)劃,，因?yàn)檫@意味著他們獲得的利息減少。

????這就是為何在按揭金融機(jī)構(gòu)房利美和房地美以及摩根大通（JPMorgan）和花旗集團(tuán)（Citigroup）等大型銀行于今年早些時(shí)候推出的變更計(jì)劃里,，相對(duì)未觸及不良按揭市場(chǎng)的主體,。

????上述公司只能在自身賬面上大規(guī)模變更所謂的整體貸款——那些尚未作為債券出售給投資者的按揭。根據(jù)格羅斯菲爾德的建議,，按揭不是被變更,，而只是被補(bǔ)貼，這樣債券持有人可獲得約定的利息收入,。

????格羅斯菲爾德表示,，投資者實(shí)際上可能從他的計(jì)劃中獲益。支付較少月供的房主放棄房屋的可能性較小,，這樣由這些按揭貸款所擔(dān)保的債券的價(jià)值將上升,。

????格羅斯菲爾德承認(rèn)自己的計(jì)劃代價(jià)不小，但他表示其花費(fèi)將低于那些由政府按票面值購(gòu)買抵押債券并對(duì)貸款進(jìn)行再融資的計(jì)劃,。格羅斯菲爾德補(bǔ)充道,，對(duì)整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)損害最大的是不能代表房主的利益。

????確保償付按揭貸款,。另一種方法由賓夕法尼亞大學(xué)（University of Pennsylvania）沃頓商學(xué)院（Wharton School）榮譽(yù)金融學(xué)教授杰克?古登泰格（Jack Guttentag）提出,。該方法主張，由私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保,，即便發(fā)生違約,，抵押債券投資者也仍能獲得償付，而政府將為這些保險(xiǎn)公司提供最后擔(dān)保,，由政府承擔(dān)3年內(nèi)頭10%的保險(xiǎn)損失,，以及之后所有損失的一半。

????同格羅斯菲爾德計(jì)劃一樣,，這一想法將提升按揭支持證券之價(jià)值,，減少金融體系內(nèi)的壓力,。不過古登泰格表示，要想此方法行得通,，抵押債券的貸款人和投資者將不得不把問題按揭貸款的價(jià)值減記至市值,。

????投資者肯定不愿這樣干，不過古登泰格表示,，政府可以通過承擔(dān)部分減記損失,，增加該計(jì)劃對(duì)投資者的吸引力。

????舉例來說,，假如某棟房子現(xiàn)價(jià)為100,000美元,，但其業(yè)主承擔(dān)了120,000美元的按揭貸款，要符合政府支持私營(yíng)房屋貸款保險(xiǎn)計(jì)劃的要求,，確保及時(shí)支付本金和利息,，擁有抵押貸款的投資者將不得不將其價(jià)值減記至90,000美元——當(dāng)前市值的90%。

????不過為了減輕減記帶來的痛苦,，將由政府承擔(dān)市值和減記貸款間的差額——在這個(gè)例子中是10,000美金,。政府隨后向房主發(fā)放一筆5年內(nèi)免息、應(yīng)在之后5年內(nèi)還清的貸款,。若房主出售房屋,，政府獲得高于減記貸款價(jià)值之利潤(rùn)的一半。

????對(duì)投資者而言,，雖然貸款額減少,，但償付得到了保障；而對(duì)房主而言,，其按揭貸款變得更易控制,。這項(xiàng)調(diào)整還消除了房主的負(fù)資產(chǎn)處境。當(dāng)房屋價(jià)值再次開始上升,，政府分享利益——在今后幾年,，這是一個(gè)重要的考慮，因?yàn)槁?lián)邦政府的重心將從管理危機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p少赤字,。

????早前的一些按揭變更計(jì)劃,，包括聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司監(jiān)督下的一些計(jì)劃，已停止提倡本金減記,，其理由是大部分覆蓋按揭支持證券的合同不允許此做法,。但古登泰格表示，抵押債券信托公司可免除該限制,，只要他們能證明調(diào)整符合投資者的最佳利益,。古登泰格補(bǔ)充道，此外，國(guó)會(huì)可通過保護(hù)貸款服務(wù)商不被起訴,，使后者的決策更為容易,。

????古登泰格寫道：“假如必要的話，政府可以通過立法,，保護(hù)貸款服務(wù)商免于法律責(zé)任，只要按照其最佳判斷,，其自身接受的余額減少是符合投資者利益的,。”

????古登泰格強(qiáng)調(diào),，負(fù)資產(chǎn)——你的按揭負(fù)債額高于自身房產(chǎn)市值的狀態(tài)——正越來越成為拖欠,、止贖和房?jī)r(jià)下跌的原因。

????古登泰格表示：“不觸及負(fù)資產(chǎn)的計(jì)劃沒有抓住主要問題,?！?/p>

????任由價(jià)格下跌。第3種方法由華盛頓特區(qū)經(jīng)濟(jì)與政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）聯(lián)席主任迪安?貝克（Dean Baker）提出,。貝克表示,，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于允許它們回落至由年租金倍數(shù)所決定的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

????貝克在近來的一篇論文中寫道：“將價(jià)格帶回趨勢(shì)水平是提高市場(chǎng)需求,、開始降低創(chuàng)紀(jì)錄的空房率的最有效方式,。”

????美國(guó)大部分地方的房?jī)r(jià)在過去一年出現(xiàn)了兩位數(shù)百分比的下滑,，盡管人們已經(jīng)為此做了諸多努力,，但貝克表示，在很多地區(qū),，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌,。

????確實(shí)，盡管房?jī)r(jià)已從2006年中的峰值下跌20%,，但根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù),，華盛頓的房?jī)r(jià)仍比2000年1月的水平高89%，在紐約和波士頓,，這個(gè)比例分別為71% 和 60%,。貝克表示其原因在于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致投機(jī)活動(dòng)，而投機(jī)活動(dòng)將房?jī)r(jià)推至無法維持的高位——尤其是對(duì)于目前處于衰退的經(jīng)濟(jì),。

????貝克寫道：“盡管根據(jù)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù),，實(shí)際房?jī)r(jià)在從1996年至2006年的十年間上漲超過80%，實(shí)際房租價(jià)格在此期間僅增長(zhǎng)了4%,。這一差距表明,，房?jī)r(jià)在很大程度上是由投機(jī)活動(dòng)而非房市中的要素所推動(dòng)。”

????盡管從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,，貝克的提議很有啟發(fā)且實(shí)際可行——許多市場(chǎng)觀察者都贊同這一點(diǎn),，即房?jī)r(jià)在恢復(fù)之前，將需要回復(fù)到長(zhǎng)期趨勢(shì)并同房租相當(dāng)——但這看來不可能在政治上獲勝,。畢竟,，政府過去一年一直在向房利美和房地美里面砸錢，希望負(fù)擔(dān)得起的按揭貸款能幫助打破房?jī)r(jià)的螺旋下跌,。

????雖然政府的努力顯然是徒勞無功,，但此刻政府官員決不可能來個(gè)大轉(zhuǎn)變，并聽從貝克的勸告,，通過限制房利美和房地美在房?jī)r(jià)仍高于租金當(dāng)量的地區(qū)的融資,，一勞永逸的使房市泡沫消退，并進(jìn)行政策改變,，允許失去產(chǎn)權(quán)的房主作為租戶繼續(xù)居住,。