????銷量有望近期反彈,，價(jià)格恐怕繼續(xù)滑落

????作者：Janet Morrissey

????分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛表示，房屋銷售量可能即將見底,，然而房價(jià)在2010年中期之前不會(huì)反彈,。

????據(jù)市場分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，大量專門的可調(diào)整利率按揭（adjustable rate mortgage）,，比如選擇性可調(diào)整利率按揭（option ARM）和次優(yōu)按揭（Alt-A mortgage）,，在今后18到24個(gè)月內(nèi)利率會(huì)調(diào)高,；失業(yè)率也不斷攀升，優(yōu)質(zhì)房貸違約率會(huì)激增,。因此可能出現(xiàn)新一輪的止贖浪潮,，房價(jià)可能至少再跌20%，然后才會(huì)觸底反彈,。

????看漲的人認(rèn)為房價(jià)可能在2010年下半年見底,，看跌的人則認(rèn)為要到2013年才能最終觸底。價(jià)格一旦跌到谷底,，幾年后才能明顯反彈,。

????約翰?伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）總裁約翰?伯恩斯（John Burns）說：“這是自大蕭條以來最嚴(yán)重的房地產(chǎn)危機(jī)?！钡?008年底,，房市泡沫破裂造成了3.6萬億美元的損失。全美房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云（Lawrence Yun）預(yù)測,，到這場危機(jī)結(jié)束時(shí)損失可能接近5萬億美元,。

????不過，近幾個(gè)月有跡象表明房地產(chǎn)業(yè)或在企穩(wěn),，至少房屋銷售量趨向穩(wěn)定,。5月份，消費(fèi)者信心達(dá)到8個(gè)月以來的最高水平,，新屋開工率比4月份上升了17%,。而且，全美房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)近期的一份報(bào)告指出,，4月份成屋銷售量上升了2.9%,。

????勞倫斯?云說：“銷售量已經(jīng)觸底或者接近谷底。現(xiàn)在買房的人很多,，在經(jīng)歷了大起大落的市場,，房價(jià)已大為縮水，買房的就更多了,。買家競爭激烈,，加州和佛羅里達(dá)州都有多次投標(biāo)的現(xiàn)象?！?/p>

????美國住房建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾利奧特?艾森伯格（Elliot Eisenberg）認(rèn)為,，“銷售好轉(zhuǎn)是危機(jī)見底的第一個(gè)標(biāo)志。即使某些市場中還會(huì)經(jīng)歷更多痛苦,，價(jià)格可能繼續(xù)下降,，更多的貸款無法按時(shí)償還”，銷量正在回升,。

????惠譽(yù)評級公司（Fitch Ratings）董事總經(jīng)理鮑伯?科蘭（Bob Curran）持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度,。他認(rèn)為,，一個(gè)月的收益并不能形成市場趨勢。現(xiàn)在的成屋銷售量仍比去年同期低3.5%,。他說：“需要連續(xù)觀察數(shù)月,，通常是三個(gè)月，才能有信心說危機(jī)已經(jīng)見底,?！?/p>

????銷售量走出低谷

????由于購房者蜂擁而上將止贖房屋搶購一空或通過放空交易購買便宜房子，因此,，最近的房地產(chǎn)銷售量有所上升,。Agency Trading Group Inc.的資深分析師亞歷克斯?巴倫（Alex Barron）說：“過去四個(gè)月中，止贖房屋銷售量上升得很快,?！?/p>

????勞倫斯?云估計(jì)現(xiàn)在50%的出售房屋均為賤賣房屋，他希望隨著未來幾個(gè)月止贖房屋的激增,，這一趨勢能夠繼續(xù)下去,。2008年共有200多萬房屋被取消贖回權(quán)，今年這一數(shù)字可能會(huì)升至250萬,。

????今年下半年,，隨著可調(diào)整利率貸款的利率重定和高失業(yè)率導(dǎo)致的次貸危機(jī)，止贖房屋市場將會(huì)大開閘門,。幾年前發(fā)放的很多可調(diào)整利率貸款都已流入市場,，現(xiàn)在的市場已經(jīng)展開了價(jià)格戰(zhàn)并且面臨著最大的轉(zhuǎn)型。

????美國抵押貸款銀行協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰?布林克曼（Jay Brinkmann）表示,，截至一季度結(jié)束,，美國八分之一的按揭買房家庭都不得不每月推遲還款，或是將房屋進(jìn)入止贖程序,。另外,，上季度新增的止贖房屋中有一半是未能償還按揭貸款的房屋。

????對于那些早已蓄勢待發(fā)等待便宜房屋的購房者來說,，撲面而來的止贖房屋是個(gè)絕佳機(jī)會(huì),。伯恩斯說：“如果你是個(gè)租房者并且剛好錯(cuò)過了這一輪出售，那么現(xiàn)在就是你購買按揭房屋的最佳時(shí)機(jī),?！?/p>

????雖然價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)下跌,，但是較低的按揭利率和奧巴馬政府出臺(tái)的首次購房者8000美元退稅政策還是讓現(xiàn)在的房價(jià)頗具吸引力,，尤其是在加利福尼亞、亞利桑那,、內(nèi)華達(dá)這些房地產(chǎn)遭重創(chuàng)的地區(qū),。瑞銀分析師大衛(wèi)?戈德博格（David Goldberg）認(rèn)為：“現(xiàn)在機(jī)會(huì)的確難得,，但一定要把目光放長遠(yuǎn)?！?/p>

????有人推測,，現(xiàn)在的止贖房屋購買熱和抵押利率的上漲會(huì)讓那些擔(dān)心利率上升的觀望者不再猶豫。同時(shí),，一些買房者蜂擁而至,，希望在首次購房者退稅政策年底到期之前買到便宜的住房?？铺m表示,，這一政策極大地推動(dòng)了加利福尼亞等州的房屋銷售量，這些州還提供了州一級的退稅政策,。

????銷量VS價(jià)格

????考慮到利率的上升與失業(yè)率的激增,，雖然銷量在上漲，但價(jià)格走向還難以預(yù)料,。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù),，上周30年定息按揭率平均為5.59%，達(dá)到了自12月11日以來的新高,，這周有所回落,，降至5.38%。而全國失業(yè)率在5月份達(dá)到30年來最高水平——9.4%,。伯恩斯預(yù)計(jì),，到2011年失業(yè)率會(huì)升至12%。

????標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯?席勒全國住房價(jià)格指數(shù)（Standard & Poor's/Case-Shiller National Home Price Index）顯示,，一季度房價(jià)下降了19.1%,，是該指數(shù)設(shè)立21年來的最大季度降幅。凱斯?席勒報(bào)告指出,，和2006年年中的最高點(diǎn)相比,，平均房價(jià)下降了32%，達(dá)到了2002年第四季度以來的最低點(diǎn),。

????預(yù)測機(jī)構(gòu)Maria Fiorini Ramirez Inc.的首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒華?夏皮羅（Joshua Shapiro）說：“從百分比來看,，我們的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)完成了三分之二?！彼A(yù)計(jì)在未來的18個(gè)月中,，房價(jià)將至少再下降20%

????艾森伯格說：“佛羅里達(dá)、加州和密歇根部分地區(qū)還將經(jīng)歷一些痛苦,，供應(yīng)過量現(xiàn)象仍十分嚴(yán)重,。價(jià)格將繼續(xù)下降，要一段時(shí)間后才能處理完現(xiàn)在的多余供應(yīng)量,?！?/p>

????布林克曼預(yù)計(jì)價(jià)格將在2011年開始反彈,。明年危機(jī)可能見底，但價(jià)格大幅反彈還需幾個(gè)月甚至幾年,。伯恩斯說：“我認(rèn)為價(jià)格觸底后,，會(huì)在幾年內(nèi)不會(huì)有任何起色?！?/p>