????房產(chǎn)市場可能正出現(xiàn)生機，但從高檔房產(chǎn)大量積壓中你實在看不出這一點,。

????作者：Maha Atal

????在近幾周里，房貸經(jīng)紀人,、銀行家甚至美聯(lián)儲主席本?伯南克（Ben Bernanke）都紛紛表示房產(chǎn)市場將在今年晚些時候出現(xiàn)反彈,。統(tǒng)計數(shù)字表明他們并非盲目樂觀：6月份，新房銷售連續(xù)第3個月上漲,。

????然而,，對位于圣地亞哥的經(jīng)紀人崔西亞?奧布萊恩（Tricia O'Brien）而言，此次房市復蘇很不平衡,。她手頭中等大小,、中等價位的房子在一周內就以接近掛牌價的價格售出，然而面積較大的豪宅則完全賣不動,。

????有一棟靠近海灘,、帶五間臥室、掛牌價為120萬美元的平房自今年1月份以來就一直掛在她這兒,。房主——這是他們購買的第二套房產(chǎn)——不愿意降價,，但他們需要賣掉這套房子，以償還在繁榮時期以此房作擔保獲得的貸款,。與此同時,，他們正將這套房子出租給自己的子女。

????拉斯維加斯房地產(chǎn)經(jīng)紀人安德里亞?韋爾斯（Andrea Wells）有過類似經(jīng)歷,。韋爾斯表示：“我們正在建議賣家,，假如他們不愿大幅降低房價，我們不會接他們的單,?！狈駝t的話，“我們嘗試售房的成本過高”,。

????賣方不愿降價加之買家不足,，導致房屋嚴重過剩。

????Zip Realty是一家位于加利福尼亞州埃默里維爾的經(jīng)紀公司,，該公司首席執(zhí)行官帕特?拉辛斯基（Pat Lashinsky）表示：“現(xiàn)在[售出一處高檔房產(chǎn)] 需要20至40個月,。這不是因為房產(chǎn)大量增加，而是因為能賣得出去的少了很多,?！?/p>

????而高檔房產(chǎn)的供給則在增加。

????美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（National Association of Realtors）表示,，按照目前的速度,，現(xiàn)存的定價高于750,000美元的房產(chǎn)將需要16.8個月才能售出，一年前約需14.5個月,。而整個房市的供給為9.4個月,，僅約為16.8個月的一半,。

????這種過剩正壓低房價。舉例來說,，據(jù)Prudential Connecticut Realty稱,，由于銷售下降了一半多，在紐約市城郊的康涅狄格州格林威治,，房屋售價的中位數(shù)在今年下降了24%,，達到150萬美元。

????高檔房供過于求主要有3個原因,。首先,，年收入高于75,000美元的購房者沒有資格享受政府給予首次購房者的8,000美元稅收抵免。其次,，巨額按揭市場（在大部分城市中,，針對定價高于417,000美元之房屋的貸款——在高花費地區(qū)該下限高達729,750美元）仍然緊縮。最后,，其結果是美國人轉而購買較小的房子,，這是最近10多年來首次出現(xiàn)這種情況。

????住宅信貸方面的稅收政策存在缺陷,。針對中等收入首次購房者的8,000美元稅收抵免幫助清空了庫存的小戶型起點房（starter home）,，但較富有的購房者卻無法獲得類似的稅收抵免。

????此外,，NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯?允（Lawrence Yun）表示,，雖然今年早些時候通過的按揭貸款改革降低了中等價位房屋的價格，但房利美（Fannie）,、房地美（Freddie）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）均不提供較富有購房者所需的巨額按揭,，這使得美國政府成為問題的一部分。

????允說道：“那些全現(xiàn)款買房的超級富人不受按揭可獲性的限制,。那個市場仍在照常運作,。而在他們下面，有些人需要巨額按揭——但卻無法獲得,?！?/p>

????這迫使購房者轉而購買小戶型房。NAR于今年5月對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行的調查表明,，73%的購房者因為難以獲得貸款而換購了價格較低的房產(chǎn),。（美國人口普查局（Census）數(shù)據(jù)表明，自上世紀90年代以來,，去年美國房屋面積首度減小,。）

????過去，房主在售出小戶型房屋后常常會購入百萬美元級別的房產(chǎn)，但現(xiàn)在他們中很多人再度購買的仍是價格相當?shù)姆慨a(chǎn),。拉辛斯基表示,，相反地，“由于大部分賣主是賣空交易中陷入困境的賣方,，他們可能轉而購買更便宜而非更貴的房產(chǎn),?！?/p>

????馬克?弗萊明（Mark Fleming）是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司First American CoreLogic的首席經(jīng)濟學家,，他也認為問題在于需求。弗萊明表示：“[銷售]價格并未下降,，因為只有存在達成的交易,，價格才可能下降。假如沒有可滿足的需求,，你無法降價,。”

????在圣地亞哥,、邁阿密海灘或拉斯維加斯等地,，百萬美元房產(chǎn)的過度供給反映了在繁榮時期第二套房投資激增，在上述地區(qū)需求格外低迷,。隨著假期購房者離去,，該市場必須依靠當?shù)厝耍トR明認為不論在哪個價位上,，當?shù)厝硕疾粫抠I下這些房產(chǎn)——因為當?shù)厝藦膩砭筒皇琴I主,。

????基于上述原因，高端房市的復蘇將大大晚于一些分析師已經(jīng)在預測的中低端房市的反彈,。摩根大通（J.P. Morgan Chase）不動產(chǎn)抵押債券分析師在今夏早些時候估計,，高端房產(chǎn)的價格可能直到2012年才觸底，屆時房產(chǎn)價格較之峰值將下降60%,。

????譯者：熊靜