????隨著加利福尼亞州的房?jī)r(jià)都在回升，房市的“寒冬”似乎已經(jīng)過去。但是這種利好的震蕩或許只是曇花一現(xiàn),。

????作者：Colin Barr

????房產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條是否已經(jīng)終結(jié)了呢？

????Toll Brothers, Hovnanian,，KB Home和其他建筑商的股票猛漲,。三月份以來，追蹤大型建筑公司的交易所交易基金幾乎翻了一番,。

????新建房屋數(shù)量連續(xù)五個(gè)月上漲,，與此同時(shí)新房銷售創(chuàng)了自去年9月以來的新高。房產(chǎn)價(jià)格也一路上揚(yáng)：凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,，全國(guó)二季度的房?jī)r(jià)上升了2.9%,，結(jié)束了連續(xù)三年的下跌。

????這些跡象——加上對(duì)于購(gòu)房者的買房意愿不斷高漲的大肆報(bào)道——促使建筑商的高層宣布“寒冬”已經(jīng)過去,。

????“我們相信,，終止合同的數(shù)量不斷下降和剛性需求的增加表明房產(chǎn)市場(chǎng)正趨于穩(wěn)定，” Toll Brothers首席執(zhí)行官鮑勃?托爾（Bob Toll）在本月一次與投資者和分析師的電話會(huì)議中說,。

????但是房市的支持者從2006年房產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到頂峰時(shí)就不斷預(yù)測(cè)房市的拐點(diǎn),，然而房?jī)r(jià)的暴跌證明了他們是錯(cuò)的。懷疑論者稱這一次他們又錯(cuò)了,。

????他們提出,，一個(gè)欠債累累的消費(fèi)群體，一個(gè)蕭條的就業(yè)市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和止贖的不斷增多只會(huì)讓房市的任何一次反彈都有如曇花一現(xiàn),。

????“在我們所處的這個(gè)階段，房主必須要在這種混亂的狀況中自尋生路,，”馬克?漢森（Mark Hanson）說,，他在加利福尼亞經(jīng)營(yíng)一家房地產(chǎn)研究公司?！斑@個(gè)夏天市場(chǎng)的回升正是下一輪走低的開始,。”

????銷售變化

????漢森認(rèn)為,，近來對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上升的大肆報(bào)道主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中各種力量的博弈,。今年早些時(shí)候，近一半的國(guó)內(nèi)交易都是以低價(jià)重新銷售被取消回贖權(quán)的房產(chǎn),。

????從那時(shí)起,，被取消回贖權(quán)的房產(chǎn)銷售保持穩(wěn)定的同時(shí)，所謂的有機(jī)銷售（不包括賤賣房產(chǎn)）也開始上升,。這一利好的組合——加上低廉的融資和幾項(xiàng)受眾較廣的稅收優(yōu)惠措施——促使遭受嚴(yán)重打擊的地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格回升,。

????因此,，根據(jù)MDA DataQuick提供的數(shù)據(jù)，加利福尼亞的房產(chǎn)價(jià)格保持了連續(xù)3個(gè)月的上漲,。被止贖的房產(chǎn)銷售在年初占到了57%,，而現(xiàn)在只占到交易總量的1/3。

????但是漢森指出,，隨著學(xué)校開學(xué)和夏季房屋銷售季進(jìn)入尾聲,，非違約房產(chǎn)的銷售在未來幾個(gè)月可能會(huì)下降。

????幾項(xiàng)受眾較廣的稅收優(yōu)惠已接近尾聲（或已經(jīng)取消）,，更加大了房?jī)r(jià)的壓力,。針對(duì)首次購(gòu)房者的高達(dá)8000美元的聯(lián)邦稅收抵免將在12月份結(jié)束。加利福尼亞針對(duì)購(gòu)買新建房屋的購(gòu)房者提供10000美元的稅收抵免也于上個(gè)月停止了,。

????優(yōu)先級(jí)貸款的問題

????人們擔(dān)心的另外一個(gè)問題就是,，房產(chǎn)危機(jī)開始向那些處于首輪金融危機(jī)中心的問題貸款者之外的借款人蔓延。

????在2007和2008年許多貸款違約都是因?yàn)樵谑袌?chǎng)泡沫最大化時(shí)的欺詐造成的,，而現(xiàn)在相當(dāng)多的問題是由于就業(yè)市場(chǎng)的疲軟,。最明顯的證據(jù)就是那些所謂的優(yōu)先級(jí)貸款者——那些保持良好信貸記錄的人——現(xiàn)在已經(jīng)開始拖欠月供了。

????依據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）的統(tǒng)計(jì),，優(yōu)先級(jí)的定息按揭現(xiàn)在已占到開始被止贖房產(chǎn)的近1/3,。協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰伊?布林克曼（Jay Brinkmann）在本月早些時(shí)候的聲明中說，這表明按揭表現(xiàn)又一次受到了失業(yè)的影響,。

????約有44%的優(yōu)先級(jí)借款者去年逾期交納了貸款,，因?yàn)閬G了工作，沒了收入,。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù),，在2006年他們只占36%。

????其他一些數(shù)據(jù)也唱衰房市的復(fù)蘇,。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)監(jiān)理局（Office of Thrift Supervision）經(jīng)濟(jì)學(xué)家莎倫?斯塔克（Sharon Stark）在本月指出,，待售房屋的數(shù)量較近來的峰值有所下降，但是依然保持在“歷史高位”,。

????“房屋的供應(yīng)一直影響了房產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)格回升的能力,。”她補(bǔ)充說,。

????在過去幾十年中大量興建的房屋推高了閑置率,。人口普查局（The Census Bureau）說，14.3%的出租和房主自用的房屋在二季度都已閑置,，而在十年前只占9.7%,。

????漢森說，按揭服務(wù)商在應(yīng)付新的按揭修訂方針的同時(shí)，不斷補(bǔ)回被他們推延的止贖權(quán)的做法,，這樣一來,，止贖的現(xiàn)象就會(huì)加速。

????他說：“一旦服務(wù)商開始運(yùn)作,，這對(duì)于被取消回贖權(quán)的房產(chǎn)又是一個(gè)巨大的障礙?！?/p>

????托爾早在2006年12月就談到房市是在“底部或接近底部的位置跳舞”,， 他最近提到，建筑商可以借助納稅人的力量,。

????托爾在8月12日的電話會(huì)議上說政府應(yīng)該考慮在房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣一項(xiàng)類似“舊車換現(xiàn)金”的計(jì)劃：給消費(fèi)者一些抵免,，以舊房換新房。

????托爾提出一項(xiàng)為期四個(gè)月的計(jì)劃,，向那些購(gòu)買新建房屋的人們提供15000美元的優(yōu)惠券,，這可以“讓超過兩倍的人就業(yè)，比汽車業(yè)的速度要快一倍,?！?/p>

????鑒于現(xiàn)在全國(guó)不斷上升的失業(yè)人數(shù)，如果托爾能在國(guó)會(huì)中找到該計(jì)劃的支持者,，人們不會(huì)感到驚訝,。但是立法者可能首先會(huì)考慮這項(xiàng)計(jì)劃的有效性有多大。

????漢森說：“這個(gè)問題的形成經(jīng)歷了10年,，人們真的相信能在36個(gè)月內(nèi)修正這一問題么?”