????房?jī)r(jià)的跌勢(shì)得到控制，但在我們解決房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題之前,，別指望房?jī)r(jià)會(huì)恢復(fù)。

????作者：Colin Barr

????房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一線曙光,。但越來(lái)越多的房子變成空房,。

????美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）和標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)（S&P Case-Shiller national index）表示，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期猛跌之后,，于近幾月上升,。Zillow.com本周的一份報(bào)告稱(chēng)，待清償房貸高于其房產(chǎn)價(jià)值的美國(guó)人數(shù)量減少,。

????不過(guò),，在市場(chǎng)能夠吸收房產(chǎn)繁榮時(shí)期建造的全部房屋和公寓之前，房市仍將難以完全復(fù)蘇,。而在此方面,，進(jìn)展緩慢。

????據(jù)美國(guó)人口普查局（Census Department）稱(chēng),，在第三季度,，大約七套住宅中就有一套空置。美國(guó)政府于1965年開(kāi)始收集該數(shù)據(jù),，今年是該數(shù)值最高的一年,。

????房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的原因之一是大量止贖，因?yàn)樯頍o(wú)分文的貸款者未能及時(shí)償付按揭貸款,。

????不過(guò),，出租公寓也正以前所未有的速度被空置，因?yàn)槭I(yè)率飚升以及十年來(lái)工資增長(zhǎng)緩慢使得很多美國(guó)人回家與父母同住,。

????而有些無(wú)法售出自己房屋的房主——例如美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)蒂姆?蓋特納（Tim Geithner）——決定將其出租,。

????印第安納大學(xué)（Indiana University）主要研究住房問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家布萊恩?彼得森（Brian Peterson）表示：“相對(duì)于美國(guó)現(xiàn)有人口而言,，房屋過(guò)多，市場(chǎng)將需要幾年時(shí)間來(lái)清空,?！?/p>

????在第三季度，房主空置率從一年前的2.8%——此比率在當(dāng)時(shí)達(dá)到空前的高值——降至2.6%,。然而,，出租空置率從一年前的9.9%增加到11.1%，輕松抵消了房主空置率的下降,。

????因?yàn)樽杂凶》空叩娜藬?shù)是租房人數(shù)的兩倍,，所以總的空置率——在第三季度為14.5%——大于房主與出租空置率之和。

????空置率增加是因?yàn)檫@十年來(lái),，在融資方便和房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)下,，房屋建造商建造的房屋數(shù)量大大超出了美國(guó)的需求。

????據(jù)美國(guó)政府估計(jì),，美國(guó)平均每年組建120萬(wàn)戶(hù)家庭,，而在1996至2006年間——當(dāng)時(shí)是房市最繁榮時(shí)期，新屋開(kāi)工量平均每年為170萬(wàn),。

????美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公共事務(wù)專(zhuān)家沃爾特?莫洛尼（Walter Molony）表示：“在那段時(shí)期存在濫建現(xiàn)象,。”

????自那之后,，新屋開(kāi)工量銳減,，市場(chǎng)得以吸收一些供應(yīng)過(guò)剩。在濫建現(xiàn)象最嚴(yán)重的南部和西部市場(chǎng),，房?jī)r(jià)銳降,，吸引了一些來(lái)自其他地區(qū)的買(mǎi)主。

????彼得森還指出,，這些年來(lái),，空置數(shù)字涵蓋的范圍擴(kuò)大，開(kāi)始包括更多類(lèi)型的空置房屋,，例如季節(jié)性空置的海濱別墅,。

????與此同時(shí)，課稅扣除,、按揭貸款條款修訂以及政府按揭市場(chǎng)支持幫助減緩了房?jī)r(jià)的下跌,。

????據(jù)華爾街估計(jì)，聯(lián)邦按揭購(gòu)買(mǎi)使得30年期按揭利率降低了1/3個(gè)百分點(diǎn),。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示,，超過(guò)350,000名美國(guó)人使用了8,000美元購(gòu)房者課稅扣除來(lái)購(gòu)買(mǎi)自己的首套房屋。

????不過(guò),，因?yàn)檫@些買(mǎi)主大概原本大都是租房者,，所以他們買(mǎi)房時(shí)填補(bǔ)了一個(gè)空缺，同時(shí)留下了另一個(gè)空缺,。

????彼得森表示,，目前，促使房市復(fù)蘇的最大因素是曾因價(jià)格過(guò)高離開(kāi)許多房市的買(mǎi)房者被低價(jià)吸引進(jìn)入房市,。

????不過(guò)彼得森補(bǔ)充道,，這些人可能不會(huì)冒險(xiǎn)嘗試，除非他們的職業(yè)前景好轉(zhuǎn),。這可能需要一段時(shí)間,，因?yàn)槭I(yè)率眼下正處于26年來(lái)的高位，而且美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的工作崗位已連續(xù)22個(gè)月減少,。

????彼得森表示：“我們需要這些人開(kāi)始買(mǎi)房并且生孩子,。”

????譯者：熊靜