????房價(jià)的跌勢得到控制,，但在我們解決房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過剩問題之前，別指望房價(jià)會恢復(fù),。

????作者：Colin Barr

????房產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一線曙光,。但越來越多的房子變成空房。

????美國房地產(chǎn)協(xié)會（National Association of Realtors）和標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller美國房價(jià)指數(shù)（S&P Case-Shiller national index）表示,，房價(jià)在長期猛跌之后,，于近幾月上升。Zillow.com本周的一份報(bào)告稱,，待清償房貸高于其房產(chǎn)價(jià)值的美國人數(shù)量減少,。

????不過，在市場能夠吸收房產(chǎn)繁榮時(shí)期建造的全部房屋和公寓之前,，房市仍將難以完全復(fù)蘇,。而在此方面，進(jìn)展緩慢,。

????據(jù)美國人口普查局（Census Department）稱,，在第三季度，大約七套住宅中就有一套空置,。美國政府于1965年開始收集該數(shù)據(jù),，今年是該數(shù)值最高的一年。

????房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的原因之一是大量止贖,，因?yàn)樯頍o分文的貸款者未能及時(shí)償付按揭貸款,。

????不過，出租公寓也正以前所未有的速度被空置,，因?yàn)槭I(yè)率飚升以及十年來工資增長緩慢使得很多美國人回家與父母同住,。

????而有些無法售出自己房屋的房主——例如美國財(cái)政部長蒂姆?蓋特納（Tim Geithner）——決定將其出租。

????印第安納大學(xué)（Indiana University）主要研究住房問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家布萊恩?彼得森（Brian Peterson）表示：“相對于美國現(xiàn)有人口而言,，房屋過多,，市場將需要幾年時(shí)間來清空,。”

????在第三季度,，房主空置率從一年前的2.8%——此比率在當(dāng)時(shí)達(dá)到空前的高值——降至2.6%,。然而，出租空置率從一年前的9.9%增加到11.1%,，輕松抵消了房主空置率的下降,。

????因?yàn)樽杂凶》空叩娜藬?shù)是租房人數(shù)的兩倍，所以總的空置率——在第三季度為14.5%——大于房主與出租空置率之和,。

????空置率增加是因?yàn)檫@十年來,，在融資方便和房價(jià)上漲的驅(qū)動下，房屋建造商建造的房屋數(shù)量大大超出了美國的需求,。

????據(jù)美國政府估計(jì),，美國平均每年組建120萬戶家庭，而在1996至2006年間——當(dāng)時(shí)是房市最繁榮時(shí)期,，新屋開工量平均每年為170萬,。

????美國房地產(chǎn)協(xié)會公共事務(wù)專家沃爾特?莫洛尼（Walter Molony）表示：“在那段時(shí)期存在濫建現(xiàn)象?！?/p>

????自那之后,，新屋開工量銳減，市場得以吸收一些供應(yīng)過剩,。在濫建現(xiàn)象最嚴(yán)重的南部和西部市場,，房價(jià)銳降，吸引了一些來自其他地區(qū)的買主,。

????彼得森還指出,，這些年來，空置數(shù)字涵蓋的范圍擴(kuò)大,，開始包括更多類型的空置房屋,，例如季節(jié)性空置的海濱別墅。

????與此同時(shí),，課稅扣除,、按揭貸款條款修訂以及政府按揭市場支持幫助減緩了房價(jià)的下跌。

????據(jù)華爾街估計(jì),，聯(lián)邦按揭購買使得30年期按揭利率降低了1/3個(gè)百分點(diǎn),。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，超過350,000名美國人使用了8,000美元購房者課稅扣除來購買自己的首套房屋,。

????不過,，因?yàn)檫@些買主大概原本大都是租房者，所以他們買房時(shí)填補(bǔ)了一個(gè)空缺,，同時(shí)留下了另一個(gè)空缺,。

????彼得森表示,，目前，促使房市復(fù)蘇的最大因素是曾因價(jià)格過高離開許多房市的買房者被低價(jià)吸引進(jìn)入房市,。

????不過彼得森補(bǔ)充道,，這些人可能不會冒險(xiǎn)嘗試，除非他們的職業(yè)前景好轉(zhuǎn),。這可能需要一段時(shí)間,，因?yàn)槭I(yè)率眼下正處于26年來的高位，而且美國經(jīng)濟(jì)中的工作崗位已連續(xù)22個(gè)月減少,。

????彼得森表示：“我們需要這些人開始買房并且生孩子,。”

????譯者：熊靜