????2009 年市場(chǎng)展望

????開(kāi)發(fā)用地和大型項(xiàng)目

????去年,，二線城市投資非?；鸨?，占交易總量的 43.3%,，較 2006 年上漲 7.8%。然而,，這主要源于一線城市缺乏足夠的投資等級(jí)的產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)用地成本高昂,。這促使海外投資者轉(zhuǎn)向二線城市，如大連,、天津,、成都和杭州，有的轉(zhuǎn)向三線城市,，以尋求獲得更高的收益或者更好的股權(quán)回報(bào),。不過(guò)，目前一線城市到三線城市的地方開(kāi)發(fā)商普遍都面臨困難,，這給海外投資者帶來(lái)了巨大的機(jī)遇,。海外投資者目前在購(gòu)買資產(chǎn)方面享有更大的議價(jià)權(quán)和相對(duì)更多的機(jī)會(huì)。為了吸引海外及國(guó)內(nèi)投資者的投資,，地方公司越來(lái)越愿意降低開(kāi)發(fā)用地和已建成住房的報(bào)價(jià),。這一市場(chǎng)正在從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)投資重點(diǎn)將重返一線城市,，市場(chǎng)上也將出現(xiàn)更多高水平的投資產(chǎn)品,。

????預(yù)計(jì)短期內(nèi)舉債率較高的投資者將大幅撤離中國(guó)投資市場(chǎng)。展望 2009 年，活躍投資者將成為市場(chǎng)投資主力,，他們?cè)谝痪€城市黃金地段尋求目標(biāo)回報(bào)率更低的建成項(xiàng)目,。

????高檔寫字樓

????盡管在許多城市都出現(xiàn)了周期性的寫字樓過(guò)剩現(xiàn)象,，但對(duì) A 級(jí)寫字樓的需求可能依然強(qiáng)勁,。在世邦魏理仕跟蹤的 15 個(gè)城市，A 級(jí)寫字樓基本上只占寫字樓總存量的 30% 到 40%,。例如在杭州,，A 級(jí)寫字樓存量比例特別低，只有 21.4%,。盡管在 2008 到 2010 年間,，杭州新的 A 級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到 230 萬(wàn)平方米，但仍然只占新供應(yīng)量的一半,，目前杭州四家 A 級(jí)寫字樓的空置率在 2% 到 8% 之間,。

????預(yù)計(jì) A 級(jí)寫字樓的租住率將保持相對(duì)穩(wěn)定，在世邦魏理仕追蹤的大多數(shù)城市,，租住率可能超過(guò) 90%,。但是在北京，租住率增速更慢,，且新增供應(yīng)量較大，空置率可能在 20% 左右,。由于業(yè)主通過(guò)提供更多的優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)租戶,，實(shí)際租金可能會(huì)保持穩(wěn)定，甚至?xí)行》陆怠?/p>

????假設(shè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在 9% 的水平,，它仍將繼續(xù)吸引海外公司到中國(guó)開(kāi)發(fā)寫字樓,。因?yàn)檫@個(gè)國(guó)家是一個(gè)巨大的新興經(jīng)濟(jì)體，即便是在其他國(guó)家削減成本和擴(kuò)展計(jì)劃的跨國(guó)公司也不能忽視它,。

????住宅

????預(yù)計(jì) 2009 年普通住宅價(jià)格有可能下調(diào),。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月發(fā)布了第 65 號(hào)令,，抑制開(kāi)發(fā)商建造大戶型和豪華住宅,。這一文件要求，中國(guó)所有城市未來(lái)住宅供應(yīng)的 70% 必須是建筑面積不超過(guò) 90 平方米的住房,。普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)增加將給房?jī)r(jià)帶來(lái)下行壓力,。不過(guò)，當(dāng)前大規(guī)模的城市化進(jìn)程給快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了支撐,。另外,，高儲(chǔ)蓄率及近期中國(guó)政府有關(guān)穩(wěn)定普通住宅市場(chǎng)的政策，將為城市住房部門的總體價(jià)格水平形成一個(gè)觸底支撐位。

????由于豪華住宅供應(yīng)量受到限制,，價(jià)格將保持穩(wěn)定,。在北京，豪華項(xiàng)目的報(bào)價(jià)基本保持穩(wěn)定,，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)小幅下降,，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供了更多的折扣。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)至少還將持續(xù)到明年上半年,，因?yàn)榻衲瓿山涣亢艿?，現(xiàn)有成屋還有待消化。由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商將刻意推遲項(xiàng)目,，直至情況有所改善,，預(yù)計(jì)明年豪華住宅供應(yīng)量將大幅減少。

????零售

????預(yù)計(jì) 2009 年地段較好且市場(chǎng)定位專業(yè)的大型零售商場(chǎng)前景看好,。根據(jù)入世承諾,，中國(guó)將取消對(duì)海外零售商的限制，給零售業(yè)帶來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大的空間,，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費(fèi)需求,。由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁及目前高檔零售商店較少，大陸主要城市的空置率較低,。唯一的例外是廈門,，那里剛剛完成了大量的新增項(xiàng)目。

????結(jié)論

????受美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩及中國(guó)市場(chǎng)降溫措施的影響,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期也將放緩,。不過(guò)預(yù)計(jì)在全球范圍內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持強(qiáng)勁,。中國(guó)中央政府將采取更多舉措拉動(dòng)內(nèi)需,，抵消出口下降前景帶來(lái)的不利影響。

????中國(guó)中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)由防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱轉(zhuǎn)向確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),。這有助于增強(qiáng)房市投資者的信心,。近期采取的降低銀行存款準(zhǔn)備金率和主要銀行貸款利率及其他穩(wěn)定措施，也將刺激投資和普通住宅市場(chǎng),。預(yù)計(jì) 2009 年政府將推出更多的穩(wěn)定舉措,，如進(jìn)一步降低利率和存款準(zhǔn)備金率。

????由于政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變方向及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景強(qiáng)勁,，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)景仍然普遍保持樂(lè)觀,。因此，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的調(diào)整只是短期的,，隨市場(chǎng)上涌現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì),，受金融危機(jī)影響較小的核心投資基金在 2009 年將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要投資者,。

????譯者：鄭歡