????

????住房市場剛顯示出劈啪作響的回暖跡象,，之后便停滯熄火,，這種情況循環(huán)往復多次。事實上,，根據(jù)德意志銀行（Deutsche Bank）的統(tǒng)計,，在6年全美住房市場下滑時期已出現(xiàn)了7次復蘇假象。現(xiàn)在有跡象顯示住宅市場真的開始復蘇,。證據(jù)一：住房建筑公司股價已經(jīng)飆漲,，過去9個月內(nèi)很多公司股價翻了兩番。追蹤基本面數(shù)據(jù)的一些分析師認為：對投資者而言,，好消息是即便這些公司股價攀升了這么多,，但仍有進一步上漲的潛力。

????理由是顯而易見的,。美國新房短缺現(xiàn)象隱現(xiàn),，建筑活動必將隨之增加。近幾年,，為應對購房需求萎縮,，住房建筑商削減產(chǎn)能。Zelman & Associates公司首席執(zhí)行官艾薇·澤爾曼(Ivy Zelman)表示,，當前“新房庫存處于創(chuàng)紀錄低位,，無論你從什么角度看?！倍嗄陙?，新房數(shù)量一直占全美家庭總數(shù)的0.3%，她說,，現(xiàn)在這一比例為0.1%,。普查數(shù)據(jù)顯示,，過去三年間，每年僅有47.5萬戶新屋完工,，低于長期平均年度數(shù)據(jù)110萬。

????澤爾曼是為數(shù)不多預測到2006年住房市場下跌的華爾街分析師之一,，直到今年年初,，她一直基本看空房市。一些因素改變了她的看法：新屋庫存極低,；房價在全美范圍觸底,，推動遲疑不決的潛在買家出手；全美城市租房成本上漲,。

????以位于佛羅里達州德爾雷比奇（Delray Beach, Fla.）的一個新住宅社區(qū)為例,，澤爾曼描述說：潛在買家清晨六點鐘就排起了隊，44套住房一個周末被搶購一空,。這種場景雖然令人不安地回憶起住房市場泡沫晚期時的情景,，但這讓澤爾曼看到了希望。她推薦普爾特房屋公司（Pulte）的股票,。投資者擔憂普爾特的抵押貸款部門或?qū)⒚媾R進一步虧損,。但是澤爾曼不認同這一悲觀預期，她認為由于利潤率上漲未來兩三年內(nèi)股價將提升78%,。

????在休斯敦,、達拉斯、印第安納波利斯,，甚至佛羅里達州中部這樣的地區(qū),，新屋供應量都不足銷售3個月，美國房地產(chǎn)研究公司都會研究（Metrostudy）的首席執(zhí)行官邁克·卡斯特曼（Mike Castleman）說,。該公司每三個月會派出實地調(diào)研員深入全美大約三分之二的新屋建筑工地進行調(diào)研,。都會研究公司調(diào)研的區(qū)域顯示，年度新屋開工量僅為2006年峰值時的20%,。當需求從如此低位回升時,，卡斯特曼說：“建筑商將開始擴大新屋開工量，澆筑更多混凝土底板,，并增加地塊購買,。”

????樂觀主義者是這么設(shè)想的,。但從住房建筑商股價的漲幅來看,，價格是否已經(jīng)被高估？德意志銀行分析師尼蘇·蘇德（Nishu Sood）不同意這種看法,。蘇德計算了住房建筑商的所謂正?；抗墒找妫∟ormalized Earnings）——住房需求重返長期平均水平時住房建筑公司可獲得的收益,。他忽略短期盈利波動，因其對住房建筑商未來前景的影響微乎其微,。在蘇德看來,，住宅建筑類股票正常化市盈率為5倍,。他推薦D.R. 霍頓房屋公司（D.R.Horton）,、住宅建筑商MDC控股公司（M.D.C. Holdings）、住房建筑公司梅里蒂奇（Meritage）,、住宅建筑公司瑞蘭德（Ryland）和豪華住宅營建商托爾兄弟公司（Toll Brothers）等公司的股票,。這些公司負債水平低，這意味著必要時他們能夠申請到貸款,。他們“能擴大資產(chǎn)負債表規(guī)模,，在復蘇時期最終斬獲更大收益，”蘇德在近期的一份報告中寫道,。

????第二個擔憂源于止贖問題,。質(zhì)疑者警告止贖浪潮將席卷市場并再度打壓房價。經(jīng)濟學家A.蓋里·謝林（A.Gary Shilling）表示,，大約300至500萬住宅要么存在房貸拖欠問題,，要么是尚未重新進入市場的止贖住宅。謝林運營著一家以自己名字命名的公司,。一旦這些房屋入市出售,，他說，其售價通常要比同類非止贖住宅價格低19%,。打折房產(chǎn)廣泛存在,，謝林認為，將打壓房價并沖擊脆弱的房市復蘇進程,?！叭绻幸慌ㄖ冠H）房屋待售，它們將形成真正的市場,，”他表示,，“我不認為到時候住房建筑商能與之競爭?！?/p>

????但是,，澤爾曼和其他一些人卻認為止贖房產(chǎn)重新入市需要很長一段時間。止贖案件通常都要深陷法院泥沼數(shù)年,，美國當前等待判決的止贖案中65%以上發(fā)生在止贖程序需經(jīng)法官批準的州,。被收回的房屋需要數(shù)年時間才能重新入市，看漲房市的投資者表示，但那將是穩(wěn)定的涓涓細流,，而非滔滔洪水,。

????以加州橘子郡地區(qū)為例，房地產(chǎn)繁榮時期房價沖天飆漲,，2006年至今房價已回落了36%,。但一度最炙手可熱的止贖房產(chǎn)當前處于供不應求狀態(tài)。被回收住宅投放市場平均20天就會被買家搶購（買家中機構(gòu)投資者的身影越來越多）,。如今住房建筑商正重新拿出他們的錘子和射釘槍,，隨時準備開工滿足市場需求。這標志著一個新的上升周期的開端——且很快就會在美國其它地區(qū)復制顯現(xiàn),。

????譯者：鄭歡