在湖邊或者山間擁有一座度假別墅,，帶著家人到那里度周末,，或者是在夏天去住一兩周，幾十年來(lái)這一直是美國(guó)夢(mèng)的一部分,。人們也許以為,，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng),、股市不斷的攀升，按揭利率處于相對(duì)低位,，海景房和鄉(xiāng)間小屋現(xiàn)在會(huì)是特別熱銷(xiāo)的商品,。

但實(shí)際情況并非如此。樓市分析公司Zillow的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿隆·特拉薩斯說(shuō)：“度假屋銷(xiāo)售在過(guò)去四五年內(nèi)相對(duì)清淡,?！毙枨蟊唤舆B涌現(xiàn)出來(lái)的各種趨勢(shì)壓抑住了，包括氣候變化,、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及特朗普稅改,。很多二手房市場(chǎng)的年比價(jià)格增長(zhǎng)落入了負(fù)值區(qū)，有一些專(zhuān)家認(rèn)為,，這個(gè)趨勢(shì)將在未來(lái)兩年內(nèi)蔓延至全美國(guó),。對(duì)于這類(lèi)同時(shí)用于享受和賺錢(qián)的房地產(chǎn)投資，很多買(mǎi)家陷入了猶豫,。

從一個(gè)角度說(shuō),，這一市場(chǎng)的前景看好：據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtor），美國(guó)度假屋的中位數(shù)價(jià)格在2016年上漲了4.2%,，達(dá)到20萬(wàn)美元,，為2006年以來(lái)最高。但當(dāng)年的度假屋銷(xiāo)售只有72.1萬(wàn)套,，較2014年下降了36%,。

最近兩年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)較難跟蹤，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)不久前宣布,，不再發(fā)布度假屋調(diào)查,，原因是成本以及區(qū)分其為長(zhǎng)期自住和臨時(shí)居住有難度。不過(guò),，據(jù)其他分析師說(shuō),，銷(xiāo)售放緩一直持續(xù)，很可能越來(lái)越嚴(yán)重,。相關(guān)的數(shù)據(jù)支持了他們的觀點(diǎn),。為了幫助《財(cái)富》雜志分析度假屋價(jià)格走勢(shì)，房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia查看了至少有25%的住房被認(rèn)定為是度假屋的郵編編碼區(qū),。盡管這些地區(qū)的度假屋價(jià)格在到今年3月為止的三年里增長(zhǎng)了14.8%,，可相比當(dāng)?shù)胤嵌燃傥?5.2%的漲幅，可謂嚴(yán)重滯后,，兩者相差10個(gè)百分點(diǎn)以上,。

專(zhuān)家們把該市場(chǎng)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢歸因于各種風(fēng)暴來(lái)襲，其中也包括真的風(fēng)暴,。特拉薩斯解釋說(shuō)，東部海岸的海灘的口碑下降了不少，“氣候變化的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),，人們比過(guò)去更加重視這些海岸的風(fēng)險(xiǎn),。”確實(shí),，從Trulia的數(shù)據(jù)來(lái)看,，東部海岸地區(qū)的度假屋價(jià)格漲勢(shì)疲軟甚至在下滑，包括新澤西州的大洋城,、弗吉尼亞比奇以及邁阿密,、基韋斯特等佛羅里達(dá)州的度假區(qū)。不過(guò),，氣候變化的損害不限于海灘：如愛(ài)達(dá)荷州的科達(dá)倫,、佛蒙特州的本寧頓等常年的山區(qū)度假地也受到了影響。那么,，買(mǎi)家們的心里還在擔(dān)心什么呢,？

最明顯的擔(dān)心，或許是利率這個(gè)沉睡中的巨人,。今年3月,，美聯(lián)儲(chǔ)（Federal Reserve）將聯(lián)邦基金利率提升了25個(gè)基點(diǎn)，至1.75%,，同時(shí)暗示今年還要加息兩次,，甚至可能有第三次，目前是為了給過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫,，讓利率接近歷史平常水平,。當(dāng)然，這種利率增長(zhǎng)會(huì)逐漸滲透到按揭市場(chǎng),。而購(gòu)買(mǎi)度假屋極有可能比自住房屋更需要現(xiàn)金,，只有72%的度假屋購(gòu)買(mǎi)包括了按揭。Trulia的一位樓市經(jīng)濟(jì)學(xué)家菲利佩·查孔說(shuō),，借貸成本的上升肯定會(huì)進(jìn)一步壓抑買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望,。

度假屋投資者受到的另外一個(gè)打擊，來(lái)自于酒店連鎖的死敵：房屋租賃服務(wù),。約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司（John Burns Real Estate Consulting）的負(fù)責(zé)人皮特·里布表示：“通過(guò)愛(ài)彼迎（Airbnb）和VRBO可以租到很好的房子,，這損害了購(gòu)買(mǎi)需求?！痹谶@些平臺(tái),，你很容易租到山區(qū)的度假屋，而且租期可以相對(duì)較長(zhǎng),，不用交首付,、按揭或者維修費(fèi),。

銷(xiāo)售放緩還有一個(gè)原因是新一代人發(fā)生了變化。在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后成長(zhǎng)起來(lái)的嬰兒潮一代特別喜歡為家人尋找一處世外桃源,，但更年輕的美國(guó)人卻沒(méi)有這么著迷,。紐約市的金融博客作家、千禧一代埃琳·勞里說(shuō)：“我覺(jué)得,，那就像過(guò)了時(shí)的地位象征,。我個(gè)人對(duì)買(mǎi)度假屋不感興趣，因?yàn)槲腋矚g去探索新的城市和國(guó)家,，不覺(jué)得我需要重返同一個(gè)地方,。”

而且,，相比于同一年齡段的老一輩人,，千禧一代的經(jīng)濟(jì)條件也不是特別好。如果沒(méi)有買(mǎi)第一套房子,，當(dāng)然也就談不上買(mǎi)第二套,。在2018年第一季度，據(jù)美國(guó)人口普查局（U.S. Census Bureau）數(shù)據(jù),，25歲至34歲的美國(guó)人的住房擁有率實(shí)際略有下降,，至35.3%。這一比率只有全美歷年平均水平的一半,，接近幾十年來(lái)的新低,。比如在1982年，這一年齡段的住房擁有率大約為67%,。至于可憐的X世代（指出生于20世紀(jì)60年代中期至70年代末的美國(guó)人—譯注）,，他們對(duì)滑雪小屋也不感冒。特拉薩斯說(shuō)：“他們深受樓市崩盤(pán)的打擊,，在止贖潮中首當(dāng)其沖,。”

結(jié)論就如房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Local Market Monitor的創(chuàng)始人英戈·文策爾所說(shuō)：“有錢(qián)人已經(jīng)有了度假屋,，普通人還沒(méi)覺(jué)得自己有錢(qián)到那個(gè)地步,。”

當(dāng)然,，現(xiàn)在有很多人覺(jué)得自己有錢(qián),，特別是去年的《減稅與就業(yè)法案》（Tax Cuts and Jobs Act）讓人們的口袋里更有錢(qián)了。但是,，相當(dāng)諷刺的是,，就是這個(gè)法案，給一些地方的樓市掀起了波瀾,，對(duì)二手房的擁有者尤其有害,。

問(wèn)題在于,，為了幫助補(bǔ)上減少的公司稅和個(gè)人所得稅，美國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)原來(lái)高額的房地產(chǎn)稅額減免設(shè)了限,。以前的納稅人無(wú)論是單身還是已婚,，房產(chǎn)按揭不高于100萬(wàn)美元，都能夠享受減息,，但是現(xiàn)在這一上限被降低到了75萬(wàn)美元。盡管這個(gè)限額也足夠高,，將美國(guó)的大多數(shù)房產(chǎn)排除在外,，但大批高端房產(chǎn)和二手房的擁有者們發(fā)現(xiàn)，他們享受的減息沒(méi)有從前那么高了,。新稅法還把聯(lián)邦政府對(duì)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的州和地方稅的減免限定在1萬(wàn)美元,。盡管對(duì)于富豪來(lái)說(shuō)，這些變化不是他們買(mǎi)房的關(guān)鍵因素,，但也足以讓許多潛在的買(mǎi)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房有所顧慮,。

研究機(jī)構(gòu)穆迪（Moody's）預(yù)測(cè)，在2019年,，新稅法將給樓市整體帶來(lái)4%的負(fù)面影響,，也就是說(shuō)增值減少4%或者貶值增加4%。Zillow的特拉薩斯等分析師預(yù)計(jì),，在稅率更高的州,，比如新澤西或者馬薩諸塞，稅收會(huì)對(duì)度假屋市場(chǎng)造成更大的拖累,。而且,，稅收與其他因素疊加，會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)巨大的差別,，房主有可能享受價(jià)格收益,，也有可能賣(mài)不出去。

顯然,，那些找理由不買(mǎi)二手房的人的手里都有足夠的資金,。但是，如果你已經(jīng)擁有度假屋,，有什么辦法來(lái)避免你的這筆投資成為你的財(cái)務(wù)拖累,？

做房東：愛(ài)彼迎等公司雖然壓制了購(gòu)房需求，但也讓找短期租客變得容易,。如果不用來(lái)住,，就把你的房子出租一段時(shí)間，用多賺的現(xiàn)金支付每月的固定開(kāi)支,，也就是房產(chǎn)稅,。

再融資：特拉薩斯說(shuō),，如果你有房產(chǎn)按揭貸款，而且超過(guò)當(dāng)前利率100個(gè)基點(diǎn),，可以考慮再融資,。由于利率處于上行趨勢(shì)，這可能是你減少月付的最后機(jī)會(huì),。

堅(jiān)定持有：如果你是長(zhǎng)期房東,，價(jià)格波動(dòng)對(duì)你來(lái)說(shuō)應(yīng)該毫無(wú)意義，就像每天股票的價(jià)格變化對(duì)于“買(mǎi)入并持有”的價(jià)值投資者毫無(wú)意義那樣,。畢竟,，很多度假屋投資者并沒(méi)有將房產(chǎn)視為可抵押或者可交易的財(cái)產(chǎn)，而是送給下一代的禮物,，樂(lè)于持有并傳給家人,。投資的回報(bào)：無(wú)可估量。（財(cái)富中文網(wǎng)）

譯者：穆淑