越來越多中小房企面臨破產(chǎn)或被并購的命運,，是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢,。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺,，將加快行業(yè)“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的進程,。畢竟連恒大這種巨無霸企業(yè)都已經(jīng)給人感覺脆弱不堪，別說中小房企,，其實整個房地產(chǎn)行業(yè)可以說都很危險,。

就房地產(chǎn)收并購而言，國企和央企背景的房企以及財務(wù)穩(wěn)健的頭部房企,，無論是融資便利性還是融資成本都有非常明顯的優(yōu)勢,，因此可以預(yù)期的是，這類企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)并購會越來越多,，并會以此來加速推高行業(yè)集中度,。

如果著眼于長遠發(fā)展，無論是大房企還是中小房企,，可能都需要聽聽郁亮在今年3月萬科2020年業(yè)績會上的表述,。他表示，今年可以說是行業(yè)管理紅利時代的元年,，大家都在感嘆掙錢不容易了,，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了,?！叭兰t線”、“雙集中”等政策的出臺,，標(biāo)志著行業(yè)明確進入到管理紅利時代,。管理紅利時代，房屋回歸居住屬性,，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性,，是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這也意味著行業(yè)的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏,?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不再能賺大錢,、快錢,，但可以賺慢錢、長錢和老實錢?！?/p>

早在10年前,，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率還維持在70%左右，而這幾年,，行業(yè)的整體負(fù)債率已經(jīng)飆高到了80%左右,。以中國的龍頭房企萬科為例，資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的74%飆升至2019年的84%,，在2020年才有所下降,，但依然高達81%。

中小房企的生存困境正是中國房地產(chǎn)整合和市場大調(diào)整背景下的一個折射,，萬科在2017年時說過,，中國地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，進入白銀時代,。隨著房住不炒的深度貫徹以及公共租賃住房,、共有產(chǎn)權(quán)房等政策工具的使用，地產(chǎn)狂飆突進的時代已經(jīng)過去,，中小房企此前通過高成本借貸進行擴張的路子已經(jīng)很難再走的通,，未來地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整還將持續(xù)，地產(chǎn)龍頭的整合能力會進一步加強,，而小企業(yè)很難再壯大,，也許“小而美”是一條出路。