越來(lái)越多中小房企面臨破產(chǎn)或被并購(gòu)的命運(yùn)，是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì),。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”,、“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，將加快行業(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”甚至是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的進(jìn)程,。畢竟連恒大這種巨無(wú)霸企業(yè)都已經(jīng)給人感覺(jué)脆弱不堪,，別說(shuō)中小房企,，其實(shí)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)都很危險(xiǎn)。

就房地產(chǎn)收并購(gòu)而言,，國(guó)企和央企背景的房企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企,，無(wú)論是融資便利性還是融資成本都有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，因此可以預(yù)期的是,，這類(lèi)企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)并購(gòu)會(huì)越來(lái)越多,，并會(huì)以此來(lái)加速推高行業(yè)集中度。

如果著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,，無(wú)論是大房企還是中小房企,，可能都需要聽(tīng)聽(tīng)郁亮在今年3月萬(wàn)科2020年業(yè)績(jī)會(huì)上的表述。他表示,，今年可以說(shuō)是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年,，大家都在感嘆掙錢(qián)不容易了，不能再依靠土地紅利,、金融紅利賺錢(qián)了,。“三道紅線”,、“雙集中”等政策的出臺(tái),，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代,，房屋回歸居住屬性,，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì),，這也意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏,。“房地產(chǎn)行業(yè)邏輯變了,，不再能賺大錢(qián),、快錢(qián)，但可以賺慢錢(qián),、長(zhǎng)錢(qián)和老實(shí)錢(qián),。”

早在10年前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率還維持在70%左右,，而這幾年，行業(yè)的整體負(fù)債率已經(jīng)飆高到了80%左右,。以中國(guó)的龍頭房企萬(wàn)科為例,，資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的74%飆升至2019年的84%，在2020年才有所下降,，但依然高達(dá)81%,。

中小房企的生存困境正是中國(guó)房地產(chǎn)整合和市場(chǎng)大調(diào)整背景下的一個(gè)折射,，萬(wàn)科在2017年時(shí)說(shuō)過(guò)，中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,，進(jìn)入白銀時(shí)代,。隨著房住不炒的深度貫徹以及公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策工具的使用,，地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,，中小房企此前通過(guò)高成本借貸進(jìn)行擴(kuò)張的路子已經(jīng)很難再走的通，未來(lái)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整還將持續(xù),，地產(chǎn)龍頭的整合能力會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),，而小企業(yè)很難再壯大，也許“小而美”是一條出路,。