杭州試水“房東直售”第六天,,上新726套二手房

火柴人約沃斯
之前已經討論過這個話題,,現在我再把發(fā)表的文章完善,這個大多只有中介聯系賣家的結果,,應該是合符邏輯的情況,。
推到中介這座大山”、“天下苦中介久矣”,、“房產中介要涼了”,、“終結二手房交易傭金暴利時代”……這是8月18日“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”后很多媒體的標題觀點,話題也迅速沖上熱搜,,網上評論對中介也是罵聲一片,,大多表示以后終于不用靠中介來買二手房,,可以省下一筆可觀的中介費,政府辦了一件大好事,。受此消息影響,,“中介第一股”,貝殼找房8月19日,,美股股價跌幅達14.86%,。受國家政策打壓,貝殼在7月26日股價就已經下跌27.69%,,兩個交易日就合計下跌40%,。
我本人沒有在二手房領域從業(yè),但最近幾個月剛好在賣一套房,,對現有中介服務有一定體會,。針對輿論焦點,涉及到兩個問題:一方面是否需要中介,;其次,若需要中介,,中介收費是否合理,。
先說第一個問題。我最近賣這套二手房從掛牌到最近銀行辦理放款手續(xù),,前前后后幾個月時間,,買家是對新婚夫婦,第一次買房的小白,,需要辦理貸款,。中間經歷了很多次看房、與多個買家議價,、簽署定金協議,、買賣協議、辦理貸款,、公證等環(huán)節(jié),,后續(xù)還要辦理過戶、交房,,對我這種一般人可以說流程既復雜又嚴謹,。我在多次請假情況下,幾個月時間還算順利,,期間各個流程如果不是依靠對手續(xù)熟悉的房產中介推動,,買賣雙方幾乎難以按計劃推進交易。
因為中介是買賣雙方,、各家銀行,、房產交易管理機構,、甚至各小區(qū)物業(yè)管理機構等等的橋梁,不僅僅要懂流程,,會溝通,,還要想辦法撮合雙方的分歧,在國內還有一些必要的關系需要經常維護,。我既沒有那些流程知識,,也不可能和5、6個買家隨時溝通,,更不可能像無頭蒼蠅一樣去跑各種流程,,忍受各種辦理流程的臉色,并且承擔交易無法最終達成甚至惹上糾紛的風險,。
以我的案例來說,,中介是有存在意義的,不僅僅是中國,,在市場已經高度發(fā)達的國家和地區(qū),,房產中介也還是二手房領域對必要參與者。
第二個問題是,,中介收費是否合理,。
我通過查閱網上資料了解到美國房屋中介費是6%,英國為3%,,日本為5%,,臺灣為5%,東南亞地區(qū)4%(這里的數據是中位數,,因為每個地區(qū)因為房屋類型,、面積、總價不同,,費用往往是一個區(qū)間),,而我國二手房交易中介傭金大多在2%-3%。
以深圳為例,,根據當地知名房屋經紀機構樂有家發(fā)布的《2020 年深圳樓市報告》,,我簡單做了個測算:
深圳注冊經紀人將近6 .5萬人,過去三年平均每年交易約8萬套,,每套均價568萬,,如果經紀人參與比例為85%,傭金比例3%,,則算下來每個經紀人計提的傭金有約18萬,。除去公司日常運用部分,如果個人能分70%,,平均每人收入12.6萬,。深圳2020年城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為137310元,,中介行業(yè)的平均收入屬于正常范疇。
房產經紀人無論寒暑,,都要穿正裝到處找房源,、和形形色色的人打交道,忍受各種抱怨與憤怒,,加上考核嚴格,,當月的成交數、帶看次數,、新房源拓展情況都要排名,,壓力不小。只有勤奮又聰明,,口碑好的人才可以真正獲得高收入,。
綜上所述,我認為現在中介費比例相對合理,,中介的平均收入并非屬于暴利水平,。
客觀來說,近年來行業(yè)由于發(fā)展速度太快,,人員入門門檻不高,,人員流動太大,哄抬房價等原因,,導致市場上屢有報道黑中介坑人的事件,房產中介的市場形象確實不好,。但現階段,,在政府和主流中介機構的共同努力下,基于本次我賣房的經歷,,平心而論已經非常規(guī)范了,,如果沒有中介參與,先不說時間需要多久,,我完全不認為靠我可以順利的把房子賣出去,。除非我國禁止二手房交易,相信未來中介這個行業(yè)也不會消失,。
至于整個行業(yè)后續(xù)如何規(guī)范,,怎樣引導其更有助于二手房交易的促進,幫助買賣雙方達成交易,,承擔必要責任,,收取市場化的費用,還需要建立包括二手房中介信用體系等措施,,逐步提高行業(yè)準入門檻,,引入更多市場化競爭等等舉措,,僅僅推出一個交易平臺不能推倒高房價的大山,想省中介費還可能會導致律師費的支出,。

Zey
杭州官方的二手房交易監(jiān)管服務平臺自認的功能是:為群眾“手拉手”自主交易提供新渠道,,構建更為公平合理的二手房交易市場運行體系。
杭州官方平臺上線后,,去中介化的呼聲很高,。但是從該平臺推出的力度、規(guī)模以及定位來分析,,官方壟斷,、“革命”中介市場的意圖是沒有的,更多的是督促中介行業(yè)產業(yè)升級,,把行業(yè)下限拔高,。
中介自古有之,國外房產交易也大多依賴于中介,,他們是市場交易雙方的撮合劑,。房產買賣是低頻交易,專業(yè)性強,,并不是政府擅長的事情,。官方平臺可以輔助行業(yè)在更規(guī)范的前提下,把中介傭金調得更合理一些,。
全國二手房去年的實際交易額大約是7.3萬億,,420萬套房子,按平均每套實收交易傭金2%計算,,中介手續(xù)費大約是1460億元,。如果二手房、租房完全實現“手拉手”自助交易,,上述千億規(guī)模的中介費確實省了下來,。但與此同步的是,這個行業(yè)超過一百萬人的從業(yè)人員,,恐怕要下崗再就業(yè)了,,這將給社會增添不安定因素。

奧禿曼
業(yè)主直售其實有段時間了,,杭州也不是第一個打造二手房直銷平臺的城市,,深圳幾個月前就上線此類平臺,只不過上線之后,,又下線整改了,。很多一二線城市也都有自己的二手房交易網站,只不過功能還不是很齊全,。這些由政府部門推出業(yè)主直售平臺,,受益最大的就是業(yè)客雙方,。省下大筆中介費,而且政府平臺背書有保障,。
但是也存在一個問題,,房屋這種大宗買賣不像普通的標準化商品交易,只需買方在網上看好,,付款即可,。二手房的交易流程十分復雜,交易周期十分長,。找中介也是因為中介專業(yè)且省心,。而且目前這些直售網站的曝光程度一般,房源數量遠不及中介平臺的多,,從用戶體驗上更不及鏈家貝殼的APP方便,。
所以,我認為房產中介不會因為這種直售而消失,,反而會倒逼中介更加專業(yè),,降低中介費等??傊?,購房市場需要更透明,對老百姓更方便的方式,。