之前已經(jīng)討論過(guò)這個(gè)話題，現(xiàn)在我再把發(fā)表的文章完善,，這個(gè)大多只有中介聯(lián)系賣家的結(jié)果,，應(yīng)該是合符邏輯的情況,。

推到中介這座大山”,、“天下苦中介久矣”,、“房產(chǎn)中介要涼了”、“終結(jié)二手房交易傭金暴利時(shí)代”……這是8月18日“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”后很多媒體的標(biāo)題觀點(diǎn),，話題也迅速?zèng)_上熱搜，網(wǎng)上評(píng)論對(duì)中介也是罵聲一片,，大多表示以后終于不用靠中介來(lái)買二手房,，可以省下一筆可觀的中介費(fèi)，政府辦了一件大好事,。受此消息影響，“中介第一股”,，貝殼找房8月19日,，美股股價(jià)跌幅達(dá)14.86%。受國(guó)家政策打壓，貝殼在7月26日股價(jià)就已經(jīng)下跌27.69%,，兩個(gè)交易日就合計(jì)下跌40%,。


我本人沒(méi)有在二手房領(lǐng)域從業(yè),，但最近幾個(gè)月剛好在賣一套房,，對(duì)現(xiàn)有中介服務(wù)有一定體會(huì),。針對(duì)輿論焦點(diǎn),，涉及到兩個(gè)問(wèn)題：一方面是否需要中介,；其次，若需要中介,，中介收費(fèi)是否合理,。

先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題。我最近賣這套二手房從掛牌到最近銀行辦理放款手續(xù),，前前后后幾個(gè)月時(shí)間,，買家是對(duì)新婚夫婦，第一次買房的小白,，需要辦理貸款,。中間經(jīng)歷了很多次看房、與多個(gè)買家議價(jià),、簽署定金協(xié)議、買賣協(xié)議,、辦理貸款,、公證等環(huán)節(jié)，后續(xù)還要辦理過(guò)戶,、交房,，對(duì)我這種一般人可以說(shuō)流程既復(fù)雜又嚴(yán)謹(jǐn)。我在多次請(qǐng)假情況下,，幾個(gè)月時(shí)間還算順利,，期間各個(gè)流程如果不是依靠對(duì)手續(xù)熟悉的房產(chǎn)中介推動(dòng),，買賣雙方幾乎難以按計(jì)劃推進(jìn)交易,。

因?yàn)橹薪槭琴I賣雙方,、各家銀行,、房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)、甚至各小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等的橋梁,，不僅僅要懂流程,，會(huì)溝通，還要想辦法撮合雙方的分歧,，在國(guó)內(nèi)還有一些必要的關(guān)系需要經(jīng)常維護(hù),。我既沒(méi)有那些流程知識(shí)，也不可能和5,、6個(gè)買家隨時(shí)溝通,，更不可能像無(wú)頭蒼蠅一樣去跑各種流程，忍受各種辦理流程的臉色,，并且承擔(dān)交易無(wú)法最終達(dá)成甚至惹上糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

以我的案例來(lái)說(shuō),，中介是有存在意義的,，不僅僅是中國(guó)，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū),，房產(chǎn)中介也還是二手房領(lǐng)域?qū)Ρ匾獏⑴c者,。

第二個(gè)問(wèn)題是，中介收費(fèi)是否合理,。

我通過(guò)查閱網(wǎng)上資料了解到美國(guó)房屋中介費(fèi)是6％,，英國(guó)為3%,，日本為5％,，臺(tái)灣為5％,，東南亞地區(qū)4%（這里的數(shù)據(jù)是中位數(shù),，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)因?yàn)榉课蓊愋?、面積,、總價(jià)不同,，費(fèi)用往往是一個(gè)區(qū)間）,，而我國(guó)二手房交易中介傭金大多在2%-3%。

以深圳為例,，根據(jù)當(dāng)?shù)刂课萁?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)樂(lè)有家發(fā)布的《2020 年深圳樓市報(bào)告》，我簡(jiǎn)單做了個(gè)測(cè)算：
深圳注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人將近6 .5萬(wàn)人,，過(guò)去三年平均每年交易約8萬(wàn)套,，每套均價(jià)568萬(wàn),，如果經(jīng)紀(jì)人參與比例為85%，傭金比例3%,，則算下來(lái)每個(gè)經(jīng)紀(jì)人計(jì)提的傭金有約18萬(wàn)。除去公司日常運(yùn)用部分,，如果個(gè)人能分70%,，平均每人收入12.6萬(wàn)。深圳2020年城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為137310元,，中介行業(yè)的平均收入屬于正常范疇,。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)論寒暑，都要穿正裝到處找房源,、和形形色色的人打交道,，忍受各種抱怨與憤怒，加上考核嚴(yán)格,，當(dāng)月的成交數(shù)、帶看次數(shù),、新房源拓展情況都要排名,，壓力不小。只有勤奮又聰明,，口碑好的人才可以真正獲得高收入,。

綜上所述，我認(rèn)為現(xiàn)在中介費(fèi)比例相對(duì)合理,，中介的平均收入并非屬于暴利水平,。

客觀來(lái)說(shuō)，近年來(lái)行業(yè)由于發(fā)展速度太快,，人員入門門檻不高，人員流動(dòng)太大,，哄抬房?jī)r(jià)等原因,，導(dǎo)致市場(chǎng)上屢有報(bào)道黑中介坑人的事件，房產(chǎn)中介的市場(chǎng)形象確實(shí)不好,。但現(xiàn)階段,，在政府和主流中介機(jī)構(gòu)的共同努力下，基于本次我賣房的經(jīng)歷,，平心而論已經(jīng)非常規(guī)范了,，如果沒(méi)有中介參與，先不說(shuō)時(shí)間需要多久,，我完全不認(rèn)為靠我可以順利的把房子賣出去,。除非我國(guó)禁止二手房交易，相信未來(lái)中介這個(gè)行業(yè)也不會(huì)消失,。

至于整個(gè)行業(yè)后續(xù)如何規(guī)范,，怎樣引導(dǎo)其更有助于二手房交易的促進(jìn)，幫助買賣雙方達(dá)成交易,，承擔(dān)必要責(zé)任,，收取市場(chǎng)化的費(fèi)用，還需要建立包括二手房中介信用體系等措施,，逐步提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻,，引入更多市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)等等舉措，僅僅推出一個(gè)交易平臺(tái)不能推倒高房?jī)r(jià)的大山,，想省中介費(fèi)還可能會(huì)導(dǎo)致律師費(fèi)的支出。

杭州官方的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)自認(rèn)的功能是：為群眾“手拉手”自主交易提供新渠道,，構(gòu)建更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系,。

杭州官方平臺(tái)上線后，去中介化的呼聲很高,。但是從該平臺(tái)推出的力度,、規(guī)模以及定位來(lái)分析，官方壟斷,、“革命”中介市場(chǎng)的意圖是沒(méi)有的，更多的是督促中介行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí),，把行業(yè)下限拔高,。

中介自古有之，國(guó)外房產(chǎn)交易也大多依賴于中介,，他們是市場(chǎng)交易雙方的撮合劑,。房產(chǎn)買賣是低頻交易，專業(yè)性強(qiáng),，并不是政府擅長(zhǎng)的事情,。官方平臺(tái)可以輔助行業(yè)在更規(guī)范的前提下，把中介傭金調(diào)得更合理一些,。

全國(guó)二手房去年的實(shí)際交易額大約是7.3萬(wàn)億，420萬(wàn)套房子,，按平均每套實(shí)收交易傭金2%計(jì)算,，中介手續(xù)費(fèi)大約是1460億元。如果二手房,、租房完全實(shí)現(xiàn)“手拉手”自助交易,，上述千億規(guī)模的中介費(fèi)確實(shí)省了下來(lái),。但與此同步的是,，這個(gè)行業(yè)超過(guò)一百萬(wàn)人的從業(yè)人員,，恐怕要下崗再就業(yè)了，這將給社會(huì)增添不安定因素,。

業(yè)主直售其實(shí)有段時(shí)間了，杭州也不是第一個(gè)打造二手房直銷平臺(tái)的城市,，深圳幾個(gè)月前就上線此類平臺(tái),，只不過(guò)上線之后，又下線整改了,。很多一二線城市也都有自己的二手房交易網(wǎng)站,，只不過(guò)功能還不是很齊全。這些由政府部門推出業(yè)主直售平臺(tái),，受益最大的就是業(yè)客雙方,。省下大筆中介費(fèi)，而且政府平臺(tái)背書有保障,。

但是也存在一個(gè)問(wèn)題，房屋這種大宗買賣不像普通的標(biāo)準(zhǔn)化商品交易,，只需買方在網(wǎng)上看好,，付款即可。二手房的交易流程十分復(fù)雜,，交易周期十分長(zhǎng),。找中介也是因?yàn)橹薪閷I(yè)且省心。而且目前這些直售網(wǎng)站的曝光程度一般,，房源數(shù)量遠(yuǎn)不及中介平臺(tái)的多,，從用戶體驗(yàn)上更不及鏈家貝殼的APP方便。

所以,，我認(rèn)為房產(chǎn)中介不會(huì)因?yàn)檫@種直售而消失,，反而會(huì)倒逼中介更加專業(yè)，降低中介費(fèi)等,。總之,，購(gòu)房市場(chǎng)需要更透明,，對(duì)老百姓更方便的方式。