萬科的凈利潤(rùn)下滑值得關(guān)注，但沒有必要小題大做,。8月30日,，萬科稱，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元,，同比增長(zhǎng)14.2%,；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%,。萬科出現(xiàn)凈利潤(rùn)再次下滑的現(xiàn)象,，上一次，還是哀鴻遍野的2008年全球金融危機(jī),。關(guān)于利潤(rùn)下滑,，萬科自我分析的主要原因是：銷售增長(zhǎng)有限，不足以對(duì)沖利潤(rùn)率的下滑,，以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來,。萬科的分析實(shí)話實(shí)說，令人信服,。利潤(rùn)同比下降11.7%,，還算中規(guī)中矩，比人們的估計(jì)要好一些,。截至30日收盤,，股價(jià)與年初相比跌超27%，與其它一些公司相比,，也不算很多,。

與其它公司相比，萬科財(cái)報(bào)以謹(jǐn)慎見長(zhǎng),，其管理層習(xí)慣于“危機(jī)”思維,，沒有利用財(cái)務(wù)技巧粉飾利潤(rùn)，這是難能可貴的企業(yè)文化,。

萬科的業(yè)績(jī)觀值得稱道,。對(duì)于業(yè)績(jī)問題最好的回答，萬科認(rèn)為是“靠行動(dòng),、長(zhǎng)期的行動(dòng),，靠努力、長(zhǎng)期的努力”,。與其它一些“其興也勃焉,，其亡也忽焉”的房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科是信奉路遙知馬力，這是其過人之處,。

萬科是“房子是用來住的,，不是用來炒的”的踐行者，其報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的發(fā)展還是不錯(cuò),。物業(yè)服務(wù)方面,，立足于科技服務(wù)平臺(tái)型企業(yè)定位的萬物云，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元,，同比增長(zhǎng)33.3%,。租賃住房業(yè)務(wù)方面，泊寓共有房源19.2萬間,，累計(jì)開業(yè)14.8萬間,，規(guī)模位列集中式公寓全國(guó)第一，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入13.19億元,同比增長(zhǎng)25.6%,。

萬科對(duì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的反思值得關(guān)注,。萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒能真正體現(xiàn)出來，成了一個(gè)痛點(diǎn),。萬科稱：“跟優(yōu)秀同行相比,，確實(shí)人比人氣死人”。萬科指出： “我們當(dāng)年起步的時(shí)候嚴(yán)重低估了轉(zhuǎn)型所需要的時(shí)間,、可能的挑戰(zhàn),、需要建立的能力，當(dāng)時(shí)太樂觀了,。”

與恒大暫無實(shí)質(zhì)合作體現(xiàn)了萬科的穩(wěn)健,。萬科稱：與恒大暫無實(shí)質(zhì)合作,。這表明，萬科在恪守以客為尊的價(jià)值主張,，并深思熟慮,、穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng),。

萬科發(fā)布中報(bào),，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671億元，同比增長(zhǎng)14%,；歸母凈利潤(rùn)110億元,，同比下降11.68%；合同銷售金額3544.3億元,，同比增長(zhǎng)10.6%,。上半年，萬科回歸“綠檔”，三道紅線達(dá)標(biāo),。

萬科作為龍頭企業(yè),，其業(yè)績(jī)變化具有一定的行業(yè)代表性。銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)一方面反映了行業(yè)集中度上升的趨勢(shì),， 另一方面也表明企業(yè)可能存在為了?，F(xiàn)金流而進(jìn)行了以價(jià)換量的促銷活動(dòng)。后者反應(yīng)在財(cái)報(bào)上就是收入增長(zhǎng)的同時(shí)而歸母利潤(rùn)卻在下降,。

收入和銷售雙增長(zhǎng)而歸母利潤(rùn)下降,，一方面可能是競(jìng)爭(zhēng)加劇所致，另一方面也為?，F(xiàn)金流的促銷活動(dòng)拉低了毛利水平,。

從目前各家房企披露的年中報(bào)來看，整個(gè)2021年上半年的表觀數(shù)據(jù)整體來看還是很不錯(cuò)的,，這個(gè)只是表象而已,，房企真正的日子過得怎么樣、好不好,，還要看房企的現(xiàn)金流和企業(yè)流動(dòng)性狀況,。如果房企的真實(shí)狀況像表觀數(shù)據(jù)說的那么好，那也就不會(huì)出現(xiàn)有的裁員,、有的破產(chǎn)和大量債權(quán),、商票違約的問題了。連恒大這樣的合同銷售與回款列前幾名的企業(yè)都出現(xiàn)了40億元的虧損,，這說明房企面臨的形勢(shì)已非常嚴(yán)峻了,。

房企目前為了保命，以現(xiàn)金流為核心實(shí)施了以價(jià)換量以及減少買地等縮減資本開支等措施,，一方面在合同銷售看似增長(zhǎng)的同時(shí)大大壓縮了毛利空間,，另一方面也提前消費(fèi)了房企未來和失去了未來發(fā)展必須的土儲(chǔ)基礎(chǔ)。這就是市場(chǎng)繁榮假象背后,，房企真正困難所在的原因,。

下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)依然艱難，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)極速下行的情況下,，作為支持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行與財(cái)政重要來源的“夜壺”,，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控措施如土地集中出讓、銀根管制等有可能會(huì)以變相的方式適度放松,。有關(guān)消息面表明,，恒大已經(jīng)將前段時(shí)間的“保回款”改為了“有利潤(rùn)的?；乜睢焙汀氨＝粯恰?，而一線城市按揭貸款的嚴(yán)控與首付來源的嚴(yán)查,，依據(jù)“住有所居”新聞發(fā)布會(huì)的召開，表明行業(yè)環(huán)境在底層邏輯上已經(jīng)根本性改變,。

此次萬科發(fā)布2021年中期報(bào),，值得關(guān)注的一點(diǎn)是這是自2008年以來，萬科中報(bào)和年報(bào)首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下降,。在國(guó)家嚴(yán)控房?jī)r(jià)和規(guī)范市場(chǎng)的政策之下,，房地產(chǎn)企業(yè)賺快錢的時(shí)代結(jié)束了。而有意回避和恒大的項(xiàng)目,，我們似乎能看出些端倪,。
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我看了這次中期業(yè)績(jī)會(huì)，對(duì)于業(yè)績(jī)下滑,，總裁祝九勝也提到萬科過去幾年對(duì)某些新業(yè)務(wù)過于樂觀,。面對(duì)主業(yè)發(fā)展遇到瓶頸、困難,，想要拓展新業(yè)務(wù),，這個(gè)企業(yè)發(fā)展思路都懂，只是之前當(dāng)我聽到萬科的新業(yè)務(wù)是養(yǎng)豬時(shí),，還是有些意料之外,。不禁要問，如果新業(yè)務(wù)與主業(yè)完全不搭邊,，企業(yè)當(dāng)前的管理層有什么優(yōu)勢(shì)可以做好這個(gè)業(yè)務(wù),？ 其實(shí)不少企業(yè)在生命周期中都會(huì)面臨這樣的問題，可以學(xué)習(xí)一下富士膠卷多元化成功的例子,，富士膠卷在面臨主業(yè)下滑的背景下,，積極拓展自己有技術(shù)儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，取得了轉(zhuǎn)型成功,。
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萬科作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭,，萬科面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)具有代表性，現(xiàn)在的業(yè)績(jī)挑戰(zhàn)也是萬科轉(zhuǎn)型的外部推力,。發(fā)展更適合萬科的新業(yè)務(wù),，為業(yè)績(jī)創(chuàng)造增量,，這是萬科管理者接下來需要考慮的,。