黑石也許由于面臨意外漫長(zhǎng)的監(jiān)管審查而放棄了以236.6億港元收購(gòu)該公司的計(jì)劃。

SOHO由潘石屹及其妻子張欣這兩位知名企業(yè)家控股,，SOHO中國(guó)的豪華寫(xiě)字樓幫助重塑了北京,、上海的高端街區(qū)。

這可能是潘石屹及其妻子張欣的暫時(shí)敗筆。黑石集團(tuán)終止以236.6億港元收購(gòu)SOHO中國(guó)有限公司的要約后,，SOHO中國(guó)股價(jià)周一下跌36%,，SOHO中國(guó)最新報(bào)2.24港元，已經(jīng)抹去了今年迄今所有漲幅,。若簡(jiǎn)單公司股價(jià)上來(lái)看,，這筆交易的失敗，標(biāo)志著這兩位商界領(lǐng)袖遭遇了挫敗,。

下一步,，SOHO可能需要認(rèn)真應(yīng)對(duì)一些輿論抨擊。

1,、黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)可謂是一波三折，早在2020年雙方就開(kāi)始接觸,，最初傳出了的報(bào)價(jià)是40億美元,，但是沒(méi)有談攏，今年6月初雙方以30億美元的價(jià)格終于是談妥了,，但是最終這筆交易在短短的三個(gè)月內(nèi)就告擱淺,。

2、雖然9月13日SOHO中國(guó)股價(jià)一天損失了三分之一的市值,，但是其實(shí)這筆交易早就不被外界看好,，早在7月29日，其股價(jià)在盤中一度暴跌至2.6港元,，距離雙方約定的每股5港元的收購(gòu)價(jià),，已經(jīng)相距甚遠(yuǎn)，其實(shí)就已經(jīng)很說(shuō)明問(wèn)題,。

3、至于為何外界不看好這筆交易,，是潘石屹夫婦自身的問(wèn)題,，還是黑石集團(tuán)覺(jué)得買虧了，目前不得而知,，從公告中也是語(yǔ)焉不詳,，只是一句含糊不清的“滿足先決條件的進(jìn)展不足”，并沒(méi)有解釋到底有哪些先決條件無(wú)法被滿足,，這也給外界留下了很多想象空間,。

4、事實(shí)上,，早在2017年7月5日,，潘石屹就以35.73億人民幣出售了上海虹口SOHO，此后，上海的凌空SOHO和光華路SOHO兩個(gè)項(xiàng)目,，也被猜測(cè)將要被出售,，最終同樣是建筑師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）操刀的凌空SOHO被如愿出售，經(jīng)過(guò)一系列的賣賣賣,，在黑石集團(tuán)接洽之前,，潘石屹手上只剩下所謂的“八大金剛”。

5,、北京前門大街,、望京SOHO、光華路SOHO二期,、麗澤SOHO,，上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO,、SOHO天山廣場(chǎng),、古北SOHO，這8個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目被稱為SOHO中國(guó)的“八大金剛”,，也是潘石屹手上最后的寫(xiě)字樓資產(chǎn),，大都位于北京和上海的黃金商圈里，按理說(shuō)應(yīng)該不愁賣,，結(jié)果卻就是賣不出去,，即使是從40億美元降價(jià)到30億美元，結(jié)果還是黃了,。

6,、潘石屹夫婦拋售這些資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)咱先不論，從財(cái)報(bào)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看,，這“八大金剛”坐擁黃金商圈,，確是不折不扣的“不會(huì)下蛋的金雞”，資產(chǎn)回報(bào)率堪憂,。從平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）來(lái)看,，萬(wàn)科過(guò)去十年的ROE是20%以上，SOHO中國(guó)在2012年曾一度達(dá)到40%,，然后就不斷走低,，在2015年至2020年的六年間，除了2017年達(dá)到過(guò)14%,，其他5年都在6%以內(nèi),，2020年的ROE是1.47%。

7,、如此低的資產(chǎn)收益率,，反應(yīng)在股價(jià)上,，就是SOHO中國(guó)的股價(jià)常年在2-3港元的區(qū)間徘徊，從來(lái)就沒(méi)有突破過(guò)2007年IPO時(shí)的高點(diǎn),，絕對(duì)可以稱為IPO即顛覆,，坑了一大批港股投資人，SOHO中國(guó)給股東留下來(lái)的,，只有扎哈·哈迪德的后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑,，卻沒(méi)有真金白銀。

8,、如果考慮到SOHO中國(guó)這些項(xiàng)目大都是2010年之前拿的地,，地價(jià)成本極為低廉，2007年拿的北京SOHO三里屯地塊還不到每平米7,500元人民幣,，2008年拿下的北京朝陽(yáng)門地塊,，2009年拿下的北京望京地塊，每平米樓面價(jià)只有1萬(wàn)元,，2011年拿下北京麗澤地塊,，每平米樓面價(jià)也僅為1.55萬(wàn)元。如此低的地價(jià),，還運(yùn)營(yíng)的如此慘淡,，確實(shí)讓人覺(jué)得不可思議。

9,、或許,，潘石屹擅長(zhǎng)的真的是攝影，而非運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn),，就像同樣是商場(chǎng),，中糧的大悅城項(xiàng)目就做的有身有色，而SOHO中國(guó)最早提出的 “Small office,，Home office”概念,，最后當(dāng)疫情來(lái)臨，居家辦公時(shí)代到來(lái),，卻成為了壓垮SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)的最后一根稻草,，在黑石集團(tuán)退出收購(gòu)之后，潘石屹夫婦可供選擇的潛在接盤方,，恐怕已經(jīng)不多。

soho中國(guó)賣的東西,，從資產(chǎn)定價(jià)角度來(lái)看,，目前的確便宜，加權(quán)平均成本才一萬(wàn)多每平米,，但要順利出售資產(chǎn)并非單單只看收購(gòu)成本的價(jià)格因素和奇缺的黃金地段,，更重要的是很多人忽略的資產(chǎn)整合和運(yùn)營(yíng)的能力，這為交易再次換手，實(shí)現(xiàn)二級(jí)利潤(rùn)至關(guān)重要,，黑石的核心策略詮釋即“buy it,fix it ,sell it”,所以soho中國(guó)要想順利賣掉資產(chǎn)變現(xiàn),，縱觀市面和當(dāng)下現(xiàn)狀它可選擇的交易對(duì)手全球范圍內(nèi)都屈指可數(shù)，隨著時(shí)間的推移反而議價(jià)能力也在不斷下降,，要繼續(xù)尋找黑石這一類有錢又有經(jīng)驗(yàn)和能力的交易對(duì)手恐怕不太容易,，因?yàn)檫€有一個(gè)跳出并購(gòu)交易本身的因素，就是不可控的政策監(jiān)管和輿論效應(yīng)…

樓上的楊波老師提到運(yùn)營(yíng),，其實(shí)業(yè)內(nèi)人士都知道,，潘石屹一直就不是靠運(yùn)營(yíng)而是靠散售賺錢，尤其是之前有很多煤老板來(lái)接盤,，讓老潘大賺一筆,。但散售是把雙刃劍，快速回籠資金是其明顯的好處,，硬幣的另一面是很少有散售的商業(yè)地產(chǎn)能運(yùn)營(yíng)得好,，SOHO就是個(gè)典型的例子。本人曾經(jīng)在朝外SOHO辦過(guò)公,，內(nèi)部格局可以用亂如迷宮來(lái)形容,，實(shí)際上SOHO也就外觀設(shè)計(jì)前衛(wèi)一點(diǎn)，這樣的物業(yè)哪怕是地理位置占些優(yōu)勢(shì)也會(huì)難以招租或漲租,，物業(yè)的價(jià)值自然也大打折扣,。