黑石也許由于面臨意外漫長的監(jiān)管審查而放棄了以236.6億港元收購該公司的計劃。

SOHO由潘石屹及其妻子張欣這兩位知名企業(yè)家控股,，SOHO中國的豪華寫字樓幫助重塑了北京,、上海的高端街區(qū)。

這可能是潘石屹及其妻子張欣的暫時敗筆,。黑石集團終止以236.6億港元收購SOHO中國有限公司的要約后,，SOHO中國股價周一下跌36%，SOHO中國最新報2.24港元,，已經(jīng)抹去了今年迄今所有漲幅,。若簡單公司股價上來看，這筆交易的失敗,，標(biāo)志著這兩位商界領(lǐng)袖遭遇了挫敗,。

下一步，SOHO可能需要認真應(yīng)對一些輿論抨擊,。

1,、黑石集團收購SOHO中國可謂是一波三折，早在2020年雙方就開始接觸,，最初傳出了的報價是40億美元,，但是沒有談攏，今年6月初雙方以30億美元的價格終于是談妥了,，但是最終這筆交易在短短的三個月內(nèi)就告擱淺,。

2、雖然9月13日SOHO中國股價一天損失了三分之一的市值,，但是其實這筆交易早就不被外界看好,，早在7月29日，其股價在盤中一度暴跌至2.6港元,，距離雙方約定的每股5港元的收購價,，已經(jīng)相距甚遠，其實就已經(jīng)很說明問題,。

3,、至于為何外界不看好這筆交易，是潘石屹夫婦自身的問題,，還是黑石集團覺得買虧了,，目前不得而知，從公告中也是語焉不詳,，只是一句含糊不清的“滿足先決條件的進展不足”,，并沒有解釋到底有哪些先決條件無法被滿足，這也給外界留下了很多想象空間,。

4,、事實上，早在2017年7月5日,，潘石屹就以35.73億人民幣出售了上海虹口SOHO,，此后，上海的凌空SOHO和光華路SOHO兩個項目,，也被猜測將要被出售,，最終同樣是建筑師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）操刀的凌空SOHO被如愿出售,，經(jīng)過一系列的賣賣賣,，在黑石集團接洽之前，潘石屹手上只剩下所謂的“八大金剛”,。

5,、北京前門大街、望京SOHO,、光華路SOHO二期,、麗澤SOHO,，上海SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO,、SOHO天山廣場,、古北SOHO，這8個寫字樓項目被稱為SOHO中國的“八大金剛”,，也是潘石屹手上最后的寫字樓資產(chǎn),，大都位于北京和上海的黃金商圈里，按理說應(yīng)該不愁賣,，結(jié)果卻就是賣不出去,，即使是從40億美元降價到30億美元，結(jié)果還是黃了,。

6,、潘石屹夫婦拋售這些資產(chǎn)的動機咱先不論，從財報提供的數(shù)據(jù)來看,，這“八大金剛”坐擁黃金商圈,，確是不折不扣的“不會下蛋的金雞”，資產(chǎn)回報率堪憂,。從平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）來看,，萬科過去十年的ROE是20%以上，SOHO中國在2012年曾一度達到40%,，然后就不斷走低,，在2015年至2020年的六年間，除了2017年達到過14%,，其他5年都在6%以內(nèi),，2020年的ROE是1.47%。

7,、如此低的資產(chǎn)收益率,，反應(yīng)在股價上，就是SOHO中國的股價常年在2-3港元的區(qū)間徘徊,，從來就沒有突破過2007年IPO時的高點,，絕對可以稱為IPO即顛覆，坑了一大批港股投資人,，SOHO中國給股東留下來的,，只有扎哈·哈迪德的后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，卻沒有真金白銀,。

8,、如果考慮到SOHO中國這些項目大都是2010年之前拿的地，地價成本極為低廉，2007年拿的北京SOHO三里屯地塊還不到每平米7,500元人民幣,，2008年拿下的北京朝陽門地塊,，2009年拿下的北京望京地塊，每平米樓面價只有1萬元,，2011年拿下北京麗澤地塊,，每平米樓面價也僅為1.55萬元。如此低的地價,，還運營的如此慘淡,，確實讓人覺得不可思議。

9,、或許,，潘石屹擅長的真的是攝影，而非運營商業(yè)地產(chǎn),，就像同樣是商場,，中糧的大悅城項目就做的有身有色，而SOHO中國最早提出的 “Small office,，Home office”概念,，最后當(dāng)疫情來臨，居家辦公時代到來,，卻成為了壓垮SOHO中國業(yè)績的最后一根稻草,，在黑石集團退出收購之后，潘石屹夫婦可供選擇的潛在接盤方,，恐怕已經(jīng)不多,。

soho中國賣的東西，從資產(chǎn)定價角度來看,，目前的確便宜,，加權(quán)平均成本才一萬多每平米，但要順利出售資產(chǎn)并非單單只看收購成本的價格因素和奇缺的黃金地段,，更重要的是很多人忽略的資產(chǎn)整合和運營的能力,，這為交易再次換手，實現(xiàn)二級利潤至關(guān)重要,，黑石的核心策略詮釋即“buy it,fix it ,sell it”,所以soho中國要想順利賣掉資產(chǎn)變現(xiàn),，縱觀市面和當(dāng)下現(xiàn)狀它可選擇的交易對手全球范圍內(nèi)都屈指可數(shù)，隨著時間的推移反而議價能力也在不斷下降,，要繼續(xù)尋找黑石這一類有錢又有經(jīng)驗和能力的交易對手恐怕不太容易,，因為還有一個跳出并購交易本身的因素，就是不可控的政策監(jiān)管和輿論效應(yīng)…

樓上的楊波老師提到運營,，其實業(yè)內(nèi)人士都知道,，潘石屹一直就不是靠運營而是靠散售賺錢,，尤其是之前有很多煤老板來接盤,，讓老潘大賺一筆,。但散售是把雙刃劍，快速回籠資金是其明顯的好處,，硬幣的另一面是很少有散售的商業(yè)地產(chǎn)能運營得好,，SOHO就是個典型的例子。本人曾經(jīng)在朝外SOHO辦過公,，內(nèi)部格局可以用亂如迷宮來形容,，實際上SOHO也就外觀設(shè)計前衛(wèi)一點，這樣的物業(yè)哪怕是地理位置占些優(yōu)勢也會難以招租或漲租,，物業(yè)的價值自然也大打折扣,。