近日，哈爾濱市發(fā)布了性質明確的“救市”政策,，引發(fā)行業(yè)對于其他城市和地方政府是否會跟進以及調控是否會轉向的討論和猜測,。根據有關媒體的報道，接受采訪的專家們普遍認為當前市場情緒較市場實際走勢更為悲觀,，房地產市場仍總體維持平穩(wěn)和韌性,，并沒有整體“救市”的必要性,。展望四季度的調控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”,，落實地方主體責任,，保持政策端的持續(xù)性和微調可控,，大概率沒有整體觸底反彈的可能性,。

以引進和借鑒香港房地產制度體系而建立起來的中國內地房地產市場，30年來以翻天覆地的城市面貌變化和基礎設施建設成就證明了房地產市場對推動城市建設與經濟發(fā)展和解決居民住房保障的巨大作用,，也培植和聚集了以土地財政為核心的世界第一大政府財力,，同時也極大地推高了社會經濟運行成本與涉及房地產的金融、財政風險,。

而房地產所帶來的財富效應,，也大大加劇了財富差距與社會矛盾，催生了年輕人由理想棻張轉向過于物質化的思潮,，引發(fā)了奮斗能否繼續(xù)改變命運的質疑與挫敗感之下的集體“躺平”問題,。這也正是近年來決策層堅定推行“房住不炒”大戰(zhàn)略以及強力去杠桿、降風險與不再將房地產作為短期經濟刺激手段的真正原因,。

香港房地產制度體系對造成香港社會經濟今天的困局“功不可沒”,，而放棄香港模式也是避免中國內地房地產行業(yè)走入港式死胡同以及尋求社會經濟發(fā)展新動力和實現發(fā)展模式轉換的必然選擇。來自于市場化,、發(fā)展于市場化而又事實上將地根,、銀根盡在掌握的政府，也早以土地財政將自己緊密捆綁為房地產行業(yè)最大的利益中人,。以政策干預為手段的行政性行業(yè)調控,，也在事實上成為地方政府自肥與保衛(wèi)土地財政的外衣，而這一點也正是在行業(yè)調控中央地博弈的核心性分歧所在,。

在房地產稅由于各種利益糾葛而長期陷入“只聽樓梯響,，不見人下來”、看不到落地預期與土地財政找不到替代,，而社會治理與經濟發(fā)展模式無法迅速轉型的情況下,，房地產行業(yè)調控陷入了左右兩難的境地:放棄調控，則涉房風險會成為中國經濟社會穩(wěn)定運行的黑天鵝與灰犀牛,；長期剛性強力調控則會引發(fā)行業(yè)的大面積“躺平”與國有資本取代市場化資本而導致計劃體制回歸對行業(yè)的制度性,、不可逆的損壞。因此,，在逆周期的財政貨幣政策搭配與中國特色的行政性調控中,，降低涉房風險與保證不對行業(yè)造成永久性和不可逆的損害，就成為此輪行業(yè)調控在表層上看來需要把握好的最佳平衡點與基本公約數,。

從長期來看,，我當然贊成賈康認為的一味用非市場化手段管控房地產市場治標不治本反而會加劇矛盾的看法,，也同意他的一個地方轄區(qū)內的房價漲跌不應成為判斷一個地方政府調控是否有力的背景板的主張。誠然,，由于樓市分化,，單從房價漲跌情況是無法全面了解真實的市場成交價格和本應形成的交易數量的。從根本上解決中國的房地產市場健康發(fā)展的問題,，仍需從土地,、住房、融資,、稅收等基礎性制度建設上動真格,。

但是從短期來看，目前以恒大為代表的不少高負債頭部房企已出現了暴雷問題,，而且暴雷現象還呈現出向其他企業(yè)蔓延和向產業(yè)鏈上下游及相關機構與群體延燒的狀況,。在行業(yè)悲觀情緒以及資金端與銷售端強力調控雙重重壓下，流動性壓力迫使大多數房企紛紛轉向保守投資和緊縮拿地開支,，讓高度依賴土地財政的地方政府收入壓力驟增,，加之疫情引發(fā)的增支減收因素，目前負債率超過100%的城市已達到70多座,，而負債率超過500%的城市而由暴雷風險的也不在少數,。這顯然依靠中央財政的轉移支付是難以支持，從公共財政倫理的角度而言也未必公平與公正,。

因此,，面對連續(xù)暴雷的多家有影響力的房企及可能引發(fā)的問題、風險與矛盾,，在“房住不炒”戰(zhàn)略堅定不移繼續(xù)實施的情況下,，不放松調控總基調，救市不救企的政策微調就成了測試與體現行業(yè)韌性的“試金石”,，這也是銀保監(jiān)會與央行九月底官宣政策微調的精神所在,。

只不過，面對第二批集中土地出讓中溢價率大幅下降和流拍頻現的市場狀況,，縱然平均土儲已不足兩年開發(fā)周期卻呈現一片集體“躺平”的民營房企,，自然會讓負債高企但卻最懂土地財政，而且深知民營房企的普遍出清也就意味著土地財政終結的地方政府焦慮無法按壓,。這也就是哈爾濱率先出圈推出救市政策的真實原因,，而這一救市舉措推出所承擔的壓力，也是不言而喻的,。

所謂的行業(yè)韌性,，實際上在很大程度上是一個偽命題。中國內地房地產市場的活力和對經濟社會發(fā)展貢獻甚巨的土地財政,，都源于房地產行業(yè)的市場化與民營化的推進,，而近幾輪行業(yè)調控已經觸發(fā)了這一中國市場化程度最深的行業(yè)的國有化的返潮,，而此輪調控不斷加碼的力度與長期性又使得國央企的行業(yè)擠出效應加快了民營房企的市場出清速度。民營房企的大面積出清,，有讓內地房地產行業(yè)成為一個主要由政府與國有資本互相嗨玩之道場的風險,。

那時，房地產行業(yè)還在,，對房地產行業(yè)的需求也不會消失,，也就是說所謂的“行業(yè)韌性”還在，可是政府與國企互嗨,，“豬八戒啃豬蹄,，忘了自個兒姓名”的格局,，會給土地財政帶來什么樣的結果,，不明白的人不需要明白，明白的人自然知道其后果的嚴重性,，更何況財政與金融本身在中國內地的特有環(huán)境之下本來就是一條連體褲呢?這才是房地產行業(yè)調控所面對的底層邏輯,。

脫離了經濟學常識與基本國情、內地邏輯的行業(yè)研究毫無意義,。這一點,，深諳房地產行業(yè)內在規(guī)律與邏輯的人懂，高度依賴土地財政的市長與地方財政掌門人也懂,，希望廟堂里的肉食者與象牙塔里的學究們不要不懂裝懂,，或者懂卻裝作不懂。

在我看來,，這次出現的“救市”之聲,，其實很有哈爾濱的“地方特色”。據第七次人口普查顯示,，哈爾濱流失了62.6萬人,，在全省人口流失的總量位居前三——嚴重的人口流失致使哈爾濱穩(wěn)定樓市的壓力擺上了臺面。對于哈爾濱來說,，新政的出臺,，讓購房者看到了希望，有信心買房,，開發(fā)商更是松了一口氣,，對于未來新房的拿地、開發(fā)也有了底氣,。

但是,，在上海、深圳,、杭州等熱度剛剛散去的城市,，雖然都出現了量價齊跌的情形,，但房價仍位于高位，從中介的業(yè)績也可以看出,，基本面并未受太大影響,。“短期看金融,，中期看土地,，長期看人口”，有強勁的剛需托底,，這些城市的樓市還遠未到需要“急救”的程度,。