作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的金九銀十，是各家房企促銷搶收和完成全年計(jì)劃最重要的時(shí)段,。這個(gè)搶收期對(duì)于房企現(xiàn)金流,、流動(dòng)性、業(yè)績(jī)乃至全年計(jì)劃和來年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的重要性,，絲毫不亞于冬小麥產(chǎn)區(qū)每年夏收對(duì)于中國(guó)糧食安全的份量,，尤其是在今年樓市受到資金端和銷售端雙重強(qiáng)力調(diào)控、樓市快速轉(zhuǎn)淡而危及不少房企現(xiàn)金流安全和企業(yè)流動(dòng)性的現(xiàn)今更是如此,。

然而,，今年的金九月，各家房企卻交出了七年以來最差的答卷,，著實(shí)讓整個(gè)行業(yè)和相關(guān)部門都有些吃驚,。今年的“金九”，無論新房還是二手房市場(chǎng),，成交量都連續(xù)數(shù)月下降,，且呈擴(kuò)大之勢(shì)；土地市場(chǎng)也同樣遇冷,，全國(guó)300城土地成交面積跌超三成,，第二批土地集中出試點(diǎn)中的流拍和零溢價(jià)率達(dá)到了52%，百?gòu)?qiáng)房企中超就成企業(yè)銷售額同比下降,，半數(shù)企業(yè)同環(huán)比下降,。同時(shí)，隨著行業(yè)下行不斷累積的房企信用風(fēng)險(xiǎn)在9月份觸發(fā)了暴雷的開關(guān),，這方面尤其以恒大與花樣年近期的美元債連續(xù)違約最為引人注目,。

這一行業(yè)現(xiàn)狀的出現(xiàn)，自然而然很容易被歸因于去年以來不斷強(qiáng)化的針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)調(diào)控措施,。此輪調(diào)控持續(xù)的時(shí)間之和力度之大都是前所未有的,，因此需要整個(gè)行業(yè)從行業(yè)定位、發(fā)展歷史以及未來方向等基本面與底層邏輯來重新進(jìn)行深入的思考,，需要把中國(guó)特色的房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯搞清楚,，不能再一如過往那樣更多的只是流于表面現(xiàn)象的描述和歸納而未能實(shí)現(xiàn)研判檢討與行業(yè)內(nèi)在邏輯的自洽了。

回顧中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和演變史，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誕生之初,，其出發(fā)點(diǎn)是為了以市場(chǎng)化方式解決政府無法全部承擔(dān)的國(guó)民住房保障問題,，而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)制度體系與操作模式幾乎都是在摸著石頭過河的改革開放進(jìn)程中模仿與改善、提升香港模式而來,。香港作為曾經(jīng)的殖民地和自由港是以賣地作為財(cái)政收入的主要來源的,，這樣一來必然就在事實(shí)上讓房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)地也逐步演變成了以房地產(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的政府以土地,、金融手段和行業(yè)政策操縱市場(chǎng)來自肥,，與開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)合謀的一個(gè)政策市。而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公共財(cái)政職能的建設(shè)財(cái)政的內(nèi)地財(cái)政特有定位,，最終導(dǎo)致對(duì)土地財(cái)政的深度依賴造成了政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)尾大不掉式的愛恨交織,、央地博弈的復(fù)雜態(tài)度。

這才是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面與底層邏輯,。

在這一行業(yè)基本面與底層邏輯之上,，目前的行業(yè)調(diào)控，的確是為了防范行業(yè)以及涉房風(fēng)險(xiǎn),，為了行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展,，以為為了防止房地產(chǎn)行業(yè)演變變成中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的黑天鵝和灰犀牛，但是其前提條件是不能在政府沒有找到對(duì)土地財(cái)政的替代方案前讓土地財(cái)政終結(jié)掉,，否則目前的強(qiáng)政府模式之下龐大的公共財(cái)政與建設(shè)財(cái)政開支將面臨流動(dòng)性枯竭的危險(xiǎn),。因此，在目前的強(qiáng)政府模式不改變而且還呈擴(kuò)大之勢(shì)的情況下,，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心和實(shí)質(zhì),，實(shí)際上就演變?yōu)橐磺袨榱吮Ｐl(wèi)土地財(cái)政了。

這也就是歷次調(diào)控出臺(tái)的措施看起來總是與市場(chǎng)邏輯相反,，而目前多個(gè)城市在“限漲令”基礎(chǔ)之上又出臺(tái)“限跌令”,，呈現(xiàn)“雙限令”并行的主要原因。因?yàn)槟壳巴恋刎?cái)政無可替代,，所以只能慢慢減量土地財(cái)政和以房產(chǎn)稅及其他稅收的增量來逐步替代土地財(cái)政,，這也是習(xí)主席近日在《求是》雜志發(fā)文所表達(dá)的在共同富裕的名義下加快房產(chǎn)稅試點(diǎn),、強(qiáng)化消費(fèi)稅等來調(diào)節(jié)收入差距,，卻在另一個(gè)層面體現(xiàn)了意在增加稅源以逐步替代和擺脫土地財(cái)政依賴的意思。

目前全國(guó)只有上海一個(gè)省級(jí)單位的財(cái)政收支為正,，其他各省市全部入不敷出,。在財(cái)政領(lǐng)域，之前是六個(gè)省市財(cái)政盈余而其余省市均入不敷出,，呈現(xiàn)出六個(gè)省市養(yǎng)全國(guó)的格局,；今年以來財(cái)政盈余的只剩下一個(gè)上海了，一個(gè)上海市肯定養(yǎng)不了全國(guó)，而負(fù)債率超過100%城市已有幾十個(gè),，超過500%地城市也不在少數(shù),。疫情之下各地財(cái)政增支減收因素也非常突出，而在通脹預(yù)期高企,、實(shí)際通脹壓力巨大的當(dāng)下依靠過度發(fā)鈔為財(cái)政止渴顯然也是不現(xiàn)實(shí)的,。近期以來各地為保證財(cái)政收入而嚴(yán)查稅收的行動(dòng)，對(duì)于本已不景氣的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力是顯而易見的,，這就自然也就導(dǎo)致保衛(wèi)土地財(cái)政不掉鏈子成了當(dāng)前地方政府的核心要義,，而救市也就成了必然而然的事情了。

不過,，由于之前所累積的過高的涉房風(fēng)險(xiǎn),，以及房地產(chǎn)行業(yè)的大方向已經(jīng)改變，“房住不炒”的長(zhǎng)期行業(yè)定位還需要繼續(xù)堅(jiān)持,，因此不能再次進(jìn)行大規(guī)模的政策快速轉(zhuǎn)向,，而只能以緩和流動(dòng)性這種微調(diào)方式以及默許財(cái)政處于破產(chǎn)臨界點(diǎn)的地方政府先開閘救市了。

事實(shí)上,，不單是哈爾濱政府,，連央行和銀保監(jiān)會(huì)也已低調(diào)地在實(shí)質(zhì)上開始了救市。但此次政策轉(zhuǎn)向以微調(diào)為特征,，而且還會(huì)堅(jiān)持救市不救企的原則,，這也是公共財(cái)政與行業(yè)政策的施政倫理與政策公平性的需要與體現(xiàn)。不過,，在救市不救企這個(gè)原則之下,，可能會(huì)導(dǎo)致更多的民營(yíng)房企退出市場(chǎng)，而民營(yíng)房企的加快出清以及國(guó)央企在房地產(chǎn)行業(yè)的快速壯大與市場(chǎng)份額的快速提升,，是這幾輪行業(yè)調(diào)控的重要特點(diǎn)之一,。另外，因?yàn)閲?guó)企本身作為政府職能的延伸和政府自身肌體的一部分以及出于防止國(guó)有資產(chǎn)損失和流失的需要,，救市不救企對(duì)于國(guó)有房企則未必也同樣適用,，這就賦予了國(guó)有房企在此輪調(diào)控中進(jìn)一步做大做強(qiáng)的天然良機(jī)。這也是近期土拍市場(chǎng)中央企,、地方國(guó)企和平臺(tái)型房企表現(xiàn)踴躍的原因之一,。

近期土拍市場(chǎng)中央企、地方國(guó)企和平臺(tái)型房企表現(xiàn)踴躍的另外一個(gè)原因,，是源自地方政府在財(cái)政收入壓力之下與國(guó)有房企共謀的結(jié)果,。因?yàn)檎枰u地收入而國(guó)有房企需要成本更為低廉的土儲(chǔ)，民營(yíng)房企普遍面臨流動(dòng)性壓力而無力入市的情況,，正是具備體制優(yōu)勢(shì)的國(guó)有房企大顯身手的最好時(shí)機(jī),。另外,，正因?yàn)樵谥袊?guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展模式之下，財(cái)政與金融在實(shí)質(zhì)上是一體的,，而政府與國(guó)企同樣也是一體的,，因此行業(yè)調(diào)控導(dǎo)致的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份從改革開放以來曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高的房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模出清并不是好現(xiàn)象。如果房地產(chǎn)行業(yè)變成了國(guó)央企為主的格局,，那么土地財(cái)政在實(shí)質(zhì)上也就終結(jié)了,。我們所知道常識(shí)是，“豬八戒啃豬蹄”,，咬的是自己,，而拔著自己的頭發(fā)是上了不天的。

如果看不透這一點(diǎn),，那還是沒有理解中國(guó)房地產(chǎn)的基本邏輯,。

一方面是一些城市不斷加碼的限購(gòu)和限貸措施，一方面又是一些地方出臺(tái)的限跌令,，加上處在各種融資限制背景下的地產(chǎn)開發(fā)商,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這幅圖景確實(shí)令人很費(fèi)解。

但清晰的是,，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長(zhǎng)前景乏力,，城市之間的分化不斷加劇，而個(gè)人信貸趨緊的趨勢(shì)不可避免,，而百姓的收入增長(zhǎng)前景也堪憂,，在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也可想而知,。

地產(chǎn)商,，政府和消費(fèi)者似乎都在喊著不容易，但從一個(gè)全球通用的指標(biāo)——房?jī)r(jià)收入比來看,，中國(guó)的房?jī)r(jià)無疑是極其昂貴的,，尤其是在一線和新一線的城市。高層前幾日又強(qiáng)調(diào)了“房地產(chǎn)稅”,，可能這才是最重磅的調(diào)控工具,。而地方政府也在積極發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)來擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，但這需要很長(zhǎng)的時(shí)間,。