以退為進,，萬達商業(yè)渴望以輕資產(chǎn)物業(yè)管理服務概念被重估

3月24日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(下稱萬達商業(yè))對外發(fā)布通告，稱萬達商業(yè)將撤回A股IPO申請,，謀求輕資產(chǎn)重組后盡快在國內(nèi)外上市,。

不愧是流量之王，萬達這一突然主動撤回A股申請的消息,，引發(fā)了行業(yè)輿論的高度關注和猜測,。作為長期關注和研究萬達的業(yè)內(nèi)人士，我認為萬達的這一舉措,，實際上是希望進行業(yè)務與資產(chǎn)重組以轉換賽道,，旨在謀求以輕資產(chǎn)物業(yè)管理服務概念來重新上市的理性選擇與綜合考慮。

萬達重新上市的問題來自于2016年在港股的私有化退市,。因為港股與A股的估值差異，以及萬達在港股市場價值被嚴重低估,，萬達決定棄港股而重新回歸A股上市,。但是在萬達借助私募資本助力實現(xiàn)港股退市并提交回A申請后，國內(nèi)行業(yè)環(huán)境的變化,，讓房地產(chǎn)概念股和涉房企業(yè)在A股市場很難再融資和IPO,，即使資本市場上通常的買殼、借殼等方式也難以實施,。

時移勢易,，就在萬達為在A股重新上市而不斷調(diào)整業(yè)務模式，并成功轉型為一家輕資產(chǎn)的商用物業(yè)管理公司的六年中,，物業(yè)服務類輕資產(chǎn)管理概念成為風口,。2020年3月，成立不滿一年的貝殼找房登陸紐交所,，引發(fā)內(nèi)地市場對輕資產(chǎn)管理平臺市場價值的重新審視,，而之前不太重視物業(yè)板塊分拆上市的恒大、融創(chuàng),、碧桂園,、萬科等頭部房企，要么整理物業(yè)管理資產(chǎn)包叩開了資本市場大門,，要么正在奔向資本市場的途中,。


就這一板塊代表性企業(yè)的估值水平來看，3月22日收市時,，華潤萬象生活市盈率為107倍,，恒大物業(yè)市盈率51倍，碧桂園服務市盈率86倍,，這三家龍頭物業(yè)股的平均市盈率達到了80倍左右,。據(jù)克而瑞證券研報表明，港股物管板塊的平均市盈率在35倍左右,，遠遠超出各自的開發(fā)商母公司,。

以恒大物業(yè)為例,，恒大物業(yè)2020年上半年凈利潤僅為9億，不久前發(fā)售時在香港獲10.71倍認購,，國際發(fā)售獲3.10倍認購,，上市首日市值高達956億港元，可謂盛況空前,。而近期恒大物業(yè)對亞太酒店,、碧桂園服務對藍光嘉寶、龍湖物業(yè)對于億達服務的并購,，更是引發(fā)了業(yè)內(nèi)強烈關注,。

物業(yè)板塊以其良好的現(xiàn)金流、較強的抗周期性,、較高的ROE水平以及較高的成長性與增值服務賦予的想象空間,，讓資本市場對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務股的追逐自不待言。而華潤萬象生活為什么有那么高的估值,？恒大物業(yè)為什么要收購亞太酒店,？龍湖物業(yè)為什么要并購億達服務？

這里面其實隱藏著一個不為業(yè)外人士所關注的細節(jié)問題,，就是有別于住宅類物業(yè)管理費的政府指導定價方式,，非住宅的商辦物業(yè)管理費定價和收取方式更加市場化，因而除了具備以住宅業(yè)務為主的普通物業(yè)股的那些優(yōu)勢之外,，非住宅業(yè)務物業(yè)股的成長空間和成長性會更強,。這也就從一個角度回答了華潤萬象生活何以獲得如此之高的估值，以及恒大為何要并購以商用物業(yè)管理為主的亞太酒店,、龍湖為何要并購以園區(qū)物業(yè)管理為主的億達服務的原因了,，只因為華潤萬象服務以商業(yè)零售物業(yè)管理為主，恒大服務與龍湖物業(yè)希望獲得更多的具有高成長性的非住宅類物管業(yè)務,。

由此來看,，就不難理解萬達此時通過業(yè)務重整，轉換賽道,，將原來的商業(yè)管理概念調(diào)整為輕資產(chǎn)模式的物業(yè)管理服務概念來重新沖擊上市的睿智與高明之處了：業(yè)務重整之后的萬達商業(yè),，不僅僅屬于資本市場正在追捧的物業(yè)管理股和輕資產(chǎn)概念股，還是物業(yè)股中具備更強成長性的商用物業(yè)管理股,，這簡直就是物業(yè)股中的“戰(zhàn)斗機”,，不獲得一個相對較高的估值，是不符合基本的市場邏輯的,。

就目前的基本面來看,，截至2020年三季度末萬達商業(yè)管理了336個萬達廣場，可租面積3329萬平方米。截至去年底,，萬達商業(yè)持有已開業(yè)368座萬達廣場的管理經(jīng)營業(yè)務,。無論資產(chǎn)規(guī)模，還是管理商業(yè)物業(yè)面積,，萬達商業(yè)都是全球領先的商業(yè)物業(yè)管理公司,。

主營業(yè)務增速方面，近3年來萬達集團基本保持著每年新開業(yè)50座,。按照每座萬達廣場10萬平方米的可租面積計算,，萬達商業(yè)管理物業(yè)面積每年增幅穩(wěn)定在500萬平方米左右。

而且按照萬達目前的輕資產(chǎn)模式,，主營業(yè)務的增速主要取決于市場需求而不受萬達自身的資金面約束,，在目前的市場狀態(tài)下輕資產(chǎn)模式賦予了萬達更強的增長能力和更大的可持續(xù)增長性，懷疑萬達成長性的各位,，可以歇歇了,。

公司現(xiàn)金流方面，受益于萬達集團的輕資產(chǎn)轉型,，萬達商業(yè)2021年起也不再新增重資產(chǎn)萬達廣場,。作為獨立上市主體,，萬達商業(yè)在剔除負債風險前提下,，憑借著租金分成和管理費等收入，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤,，會為投資者帶來更多的價值,。

也就是說，隨著萬達向輕資產(chǎn)模式的深度轉型和徹底轉型,，萬達的ROE有持續(xù)走高之勢,，對未來萬達的股價的成長性形成了強力支撐。還懷疑萬達成長性的各位,，也可以一邊歇著,，一邊旁觀正在發(fā)生和將要發(fā)生的事實了。

在無形資產(chǎn)方面,，萬達商業(yè)豐富的大型商業(yè)購物中心管理經(jīng)驗和強大的品牌價值體系,，連續(xù)多年99.4%的出租率和99.9%租金收繳率，不僅在商業(yè)地產(chǎn)領域樹立了標桿,，也成為其輕資產(chǎn)模式得以開疆拓土的保障,。萬達商業(yè)作為商業(yè)一哥的地位，這一方面應該是無人質(zhì)疑的吧,？

另外,，萬達商業(yè)數(shù)字資產(chǎn)方面還具備極強的溢價空間。2019年，全國萬達廣場的總客流量是42.7億人次,，而這一巨大的客流量隨著萬達商業(yè)在管規(guī)模的快速增長而繼續(xù)增長也是不言而喻的,。事實上，客流量是具有變現(xiàn)價值和變現(xiàn)潛力的,，這部分軟資產(chǎn)也將為萬達商業(yè)的價值帶來巨大的提升可能,，并賦予了萬達商業(yè)未來市場價值重要的想象空間。

讓我們來展望一下萬達商業(yè)重新上市的未來,。

2020年全年,，剔除因減免超過40億租金和物業(yè)費的影響，萬達商業(yè)凈利潤水平在146億左右,。有網(wǎng)友參照華潤萬象生活,、碧桂園服務市盈率平均水平80倍，給出了萬達商業(yè)超萬億市值的估值,。即使保守一些計算,，按照物業(yè)板塊平均35倍的市盈率計算，那么萬達商業(yè)的市值將超過5000億,；如果按照50倍市盈率計算,，萬達商業(yè)的市值將超過7300億。而這都是遠遠高于那些頭部房企的,。

萬達為回A股上市而盤桓六年,，并為了符合上市要求而不斷進行業(yè)務調(diào)整和重組。萬達為上市而付出的漫長等待與所作的工作,，為今天萬達以輕資產(chǎn)的物業(yè)管理概念重新上市打下了堅實的基礎,。

金麟豈是池中物，一遇風云便化龍,。萬達商業(yè)重組之后重新登陸資本市場,，已是未來可期。

萬達商管,，也就是萬達商業(yè),、是萬達集團旗下最核心的業(yè)務之一，其上市之路頗為坎坷,。2014年萬達商業(yè)登陸港交所后,，并不受香港資本市場的青睞，股價并不是很理想,，在港上市的600多天中,，萬達商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價。

這就導致了后來萬達商業(yè)的退市,，并啟動A股上市計劃,。而后又是引入戰(zhàn)投,，又是更名為萬達商管，并放棄了房地產(chǎn)開發(fā),，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè),，這也為其后來繼續(xù)沖擊港交所奠定了基礎。如今的萬達商管跟之前的萬達商業(yè)已經(jīng)不太一樣了,，不知道這次香港資本市場對其觀感如何,。