此次開始新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn),，說(shuō)明上輪在上海與重慶的試點(diǎn)效果并不好,。

上一次試點(diǎn)選擇的兩個(gè)城市，一個(gè)太窮,，一個(gè)太富,。

太窮的城市，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅基必然會(huì)設(shè)置的比較窄,，只針對(duì)面積較大的獨(dú)立式住宅,，也就是別墅。因?yàn)樯婕懊嫣?，自然就收不到多少稅錢,，而且就這些業(yè)主的承受能力而言對(duì)于這點(diǎn)兒錢也不在乎，也就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起不到調(diào)節(jié)作用,、對(duì)稅收的貢獻(xiàn)及對(duì)貧富分化的調(diào)節(jié)作用幾乎也沒有太大效果,。從事實(shí)上來(lái)看，在實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的這十多年里,，重慶市的獨(dú)立式住宅數(shù)量和規(guī)模依然實(shí)現(xiàn)了幾倍的增長(zhǎng),。

太富的城市，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅基設(shè)置必然就不能太寬,、稅率也不能太高,，否則的話就會(huì)因?yàn)橥菩须y度和阻力太大而無(wú)法實(shí)施。這樣一來(lái),，就同樣也收不到多少稅款,，起不到增加財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入差距與調(diào)控市場(chǎng)的作用,。

因此,，可以說(shuō)上一輪以上海和重慶作為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的試點(diǎn)工作基本上是失敗的，其經(jīng)驗(yàn)不足以為房地產(chǎn)稅立法提供借鑒,，也不足以向全國(guó)推廣和擴(kuò)大試點(diǎn),。所以才會(huì)有此輪心得房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)。

另外,，上一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)效果不佳的原因,，還有一個(gè)在土地財(cái)政上的央地博弈問題。地方政府無(wú)論是從增加財(cái)政收入的角度，還是從發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的角度,，都不想對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)造成太大的抑制,，不然城市發(fā)展速度會(huì)下降，對(duì)政府的財(cái)政收入也十分不利,。因此從施政理念的角度,，地方政府也不可能讓房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)造成太大影響，所以無(wú)論是從試點(diǎn)稅基還是稅率,、征收力度方面肯定是都從窄,、從低、從輕的,，自然也就不會(huì)有什么好的效果,。就每次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控而言，地方政府也是高聲響應(yīng)中央號(hào)召并高高舉起調(diào)控大旗,，但是在具體調(diào)控措施以及實(shí)施過(guò)程中卻總是輕輕落下,，就像父親教育自己兒子那樣手下含情的。

不過(guò),，目前整個(gè)行業(yè)氛圍已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)性變化,，房住不炒成為國(guó)家層面的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期積累的涉房風(fēng)險(xiǎn)也有成為黑天鵝與灰犀牛的可能,，各地政府以往對(duì)于土地財(cái)政的過(guò)度依賴,、對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度放縱態(tài)度面對(duì)已發(fā)生質(zhì)變而增量有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言確實(shí)已經(jīng)難以為繼。因此,，如何從行業(yè)存量中為尾大不掉的土地財(cái)政去找補(bǔ),，成為新形勢(shì)之下央地博弈中達(dá)成的最新共識(shí)和不得不為之的事情。這也是此次新的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與上一次試點(diǎn)所面臨的不同的時(shí)代背景,。至于共同富裕和調(diào)節(jié)收入差距,，則是此輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的次要目標(biāo),。

因此,，總結(jié)上一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的相關(guān)不足與教訓(xùn)，在新形勢(shì)下根據(jù)此輪試點(diǎn)所要達(dá)成的目標(biāo)來(lái)選擇試點(diǎn)城市就顯得尤為重要,。我認(rèn)為此輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)需要達(dá)成以下幾個(gè)目標(biāo)：第一,、為房地產(chǎn)稅立法摸索經(jīng)驗(yàn)，因此試點(diǎn)城市必須有代表性,，稅收必須有足夠的涉及面,，也就是稅基設(shè)置不能太窄；第二,、為了讓房地產(chǎn)稅成為土地財(cái)政的接替稅種和接續(xù)來(lái)源,，征收的規(guī)模、數(shù)量和力度也不能太小，因此不能在太窮的城市試點(diǎn),；第三,、因?yàn)槟壳暗胤秸畬?duì)于土地財(cái)政的依賴程度太高，而突然斷奶會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政暴雷,，但是顯然房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)無(wú)法替代土地財(cái)政,，所以在選擇試點(diǎn)城市時(shí)不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)而造成房?jī)r(jià)大幅下跌兒影響土地財(cái)政的可持續(xù)。

所以媒體猜測(cè)相關(guān)方面可能會(huì)選擇部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),，這樣對(duì)與總體經(jīng)濟(jì)基本面的影響就不會(huì)太大的,尤其是東部沿海地區(qū)的城市,；選擇過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲較快的城市進(jìn)行試點(diǎn)，這樣就可能在遏制這些城市樓市過(guò)快漲勢(shì)的同時(shí)又不至于造成樓市大跌而影響當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政的可持續(xù),；可能會(huì)選擇土地出讓金收入比較高的城市,，以為這些城市尋找房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政的可行之道；選擇有較好納稅基礎(chǔ)的城市,，也就是不能太窮,。

因此，綜合以上考慮,，試點(diǎn)城市可能會(huì)選擇深圳,、杭州、蘇州,、海南等省市,。

雖然之前上海已經(jīng)試行過(guò)房產(chǎn)稅，影響并不是太大,，但是這次宣布要試點(diǎn),，大家還是很關(guān)注哪些城市會(huì)成為第一批試點(diǎn)的?；旧洗蠹业墓沧R(shí)是,，城市化基礎(chǔ)已經(jīng)比較好，而且城區(qū)存量房數(shù)量比較大的城市,，極有可能成為試點(diǎn)城市,，這樣對(duì)于房產(chǎn)稅的統(tǒng)計(jì)和征收都有利。而從文中看,，原先就有的上海重慶自不必說(shuō),，除此外對(duì)蘇州杭州的猜測(cè)也比較多，而限購(gòu)已經(jīng)最為嚴(yán)格的北京,，會(huì)不會(huì)成為試點(diǎn),，也比較讓人關(guān)注。

過(guò)去有一群孩子習(xí)慣了吃辣條和膨化食品,，正餐卻不好好吃,，導(dǎo)致營(yíng)養(yǎng)不良內(nèi)分泌失調(diào)，于是父母?jìng)円髷嗔肆慊ㄥX要求好好吃飯,，一開始孩子各種哭鬧,，并且食欲不振不長(zhǎng)個(gè)，校門口的零食店也日漸蕭條,，最大的一家零食店進(jìn)貨太多導(dǎo)致資金鏈難以為繼,，還想轉(zhuǎn)型去做奶茶店?？粗⒆觽儼ゐI流口水有人不忍心,，說(shuō)先給一點(diǎn)零食提高孩子們的胃口，父母?jìng)儓?jiān)持說(shuō)米飯青菜管夠,，零食就別想了,，階段性胃口不好是正常的，但糾正不良習(xí)慣最為重要,，這就是轉(zhuǎn)型的陣痛,。———轉(zhuǎn)自朋友圈