這是一篇?dú)埲辈蝗男侣?，這不是媒體的過錯(cuò),，而是其中的一些難言之隱。

為何稱其為殘缺不全,？一是國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家外匯局對(duì)于當(dāng)前中資房企償還外債是個(gè)什么態(tài)度,？國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家外匯局通過日常對(duì)中資房企外債監(jiān)控，是否對(duì)其使用,、償還了如指掌,？二是萬(wàn)科、世茂,、建業(yè)等8家房企對(duì)其自身的到期外債償還的意愿,、能力、履約程度如何,？三是若違約,，房企如何認(rèn)定自身違約后的后果，房企如何判斷違約對(duì)國(guó)家對(duì)外舉債的聲譽(yù)影響,？四是希望監(jiān)管部門出臺(tái)什么政策支持企業(yè)的發(fā)展,？為什么?五是房企面臨當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的面臨的困境，如何自救,？?jī)H靠自救是否可以走出困境,？

不過，這篇新聞透露了一個(gè)極為重要的信號(hào),，這就是,，償還外債形勢(shì)不樂觀,，履約的可能性較低，譬如,，該文稱：“會(huì)上,，與會(huì)企業(yè)大多反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的面臨的困境,，并希望監(jiān)管部門出臺(tái)政策支持企業(yè)的發(fā)展,。”其潛臺(tái)詞有三：一是若監(jiān)管部門不出臺(tái)政策支持企業(yè)的發(fā)展,，則企業(yè)無(wú)法償還外債,；二是即使出臺(tái)新政策支持企業(yè)的發(fā)展，也未必能夠履約,；三是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境是監(jiān)管部門已經(jīng)出臺(tái)政策造成的,。

直言不諱地講，近幾年,，監(jiān)管部門出臺(tái)的支持房企發(fā)展的政策,，已經(jīng)無(wú)所不用其極，例如,，房企債務(wù)規(guī)模史無(wú)前例的突飛猛進(jìn)增長(zhǎng),，國(guó)際較為權(quán)威的野村控股經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，開發(fā)商在形勢(shì)好的時(shí)候共舉債逾5萬(wàn)億美元,，這一債務(wù)規(guī)模較2016年年底幾乎增長(zhǎng)了一倍,，目前比全球第三大經(jīng)濟(jì)體日本去年的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值還要高?！皞鶆?wù)規(guī)模較2016年年底幾乎增長(zhǎng)了一倍”,，意味著過去五年對(duì)房企的融資已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“大水漫灌”，甚至可以稱之為巨浪滔天了,。因此,，房企再抱有“大水漫灌”的幻想已經(jīng)不切實(shí)際了。

狼煙四起的房企外債違約潮,。近來(lái),，中資房企外債違約事件接踵而至10月26日，當(dāng)代置業(yè)稱：“受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及當(dāng)代置業(yè)近期面臨的新冠疫情等多種因素的不利影響,，導(dǎo)致了預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問題，使其未能按期償還2.5億美元債務(wù),?！睋?jù)悉，當(dāng)代置業(yè)還有另外4種美元債券,，總面值約為11億美元,，將相繼在2022年至2024年到期,。花樣年控股集團(tuán)此前也曾發(fā)布公告稱,，有一筆2.05億美元的債務(wù)無(wú)法如期支付,，據(jù)悉，該公司未償付的美元計(jì)價(jià)債務(wù)總額為 43 億美元,。中國(guó)房地產(chǎn)巨頭恒大集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī),，有多筆債券到期未獲償還，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)恒大其他債券可能出現(xiàn)交叉違約現(xiàn)象的關(guān)切與擔(dān)憂,，雖然恒大集團(tuán)日前向該公開市場(chǎng)美元債券的受托人支付了8350萬(wàn)美元,，但深陷債務(wù)危機(jī)的恒大似乎并沒有因?yàn)檫@筆美元債券的逾期利息支付而擺脫當(dāng)前的極端困境。

上述違約事件帶來(lái)不祥之兆,，國(guó)際上的主流看法是：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的美元債券違約率迅速上升，未來(lái)幾個(gè)月這個(gè)陷入困境的行業(yè)將有大批債務(wù)到期,，違約問題可能還會(huì)惡化,。

綜上，中資房企外債問題,，已經(jīng)上升為國(guó)際金融領(lǐng)域舉世矚目的大問題,，擺在中資房企的路有兩條：一是好漢做事好漢當(dāng)，中資房企自己砸鍋賣鐵還債,；二是城門失火殃及池魚,，房企獲利歸己，歸還外債“一退六二五”,，讓中國(guó)在國(guó)際金融市場(chǎng)的整體聲譽(yù)受損,，抑或禍國(guó)殃民。我們有理由確信,，中資房企會(huì)做出正確的選擇,。

昨天,，有來(lái)自廣東的某頭部房企的品牌策略負(fù)責(zé)人來(lái)訪,，他原本出身央媒，卻來(lái)請(qǐng)教我當(dāng)下該如何挽救企業(yè)形象,，自救上岸,。

說來(lái)也是為難，這一年地產(chǎn)行業(yè)都在風(fēng)聲鶴唳中小心度過,，積極賣房自救的恒大好不容易有一條線轉(zhuǎn)綠的好消息,，反而招來(lái)更多的質(zhì)疑，花樣年的大當(dāng)家寫了一封安撫的信，卻引發(fā)了對(duì)行業(yè)性外債的擔(dān)憂,，進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房企的整體性評(píng)級(jí)下調(diào),。感覺就是：你不動(dòng)會(huì)很被動(dòng)，你主動(dòng)可能就會(huì)引火燒身,。

我跟他說：也不盡然,，同樣是頭部房企，同樣受到嚴(yán)密的關(guān)注,，你看碧桂園和萬(wàn)科的負(fù)面怎么就少很多,？萬(wàn)科早早的預(yù)判了行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)，早早做好了布局,。你看,，同樣是多元化,，萬(wàn)科選擇進(jìn)入的物流,、酒店、商業(yè),、產(chǎn)辦,、教育、養(yǎng)老,、長(zhǎng)租公寓等無(wú)不是圍繞“城市運(yùn)營(yíng)商”的核心定位而動(dòng),，而且基本都是按照頭部來(lái)布局的。城市更新方面,，萬(wàn)科更是行動(dòng)派,，早在住建部發(fā)文反對(duì)大拆大建之前，萬(wàn)科就做了業(yè)內(nèi)人算小賬怎么也算不明白的廣州永慶坊,，結(jié)果“意外”得到了大領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可,，進(jìn)而開始全國(guó)推廣，就有了上海的上生新所,、北京的望京小街,、成都的猛追灣、深圳的南頭古城等在各地都被當(dāng)?shù)卣畼錇闃影宓慕?jīng)典案例,。就算做物業(yè),，萬(wàn)科物業(yè)也不是簡(jiǎn)單的收收物業(yè)費(fèi)，坐吃規(guī)模紅利,，原本就已經(jīng)是行業(yè)標(biāo)桿,，他們還主動(dòng)向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型，向云服務(wù)轉(zhuǎn)型（他們現(xiàn)在叫“萬(wàn)物云）,，所以才有“上海和萬(wàn)科簽約”的佳話,，在政府眼中萬(wàn)科早已不是單純的住宅開發(fā)商，所以才有更多的機(jī)會(huì)參與城市發(fā)展升級(jí)的機(jī)會(huì)。所以你看,，最早喊出“活下去”的萬(wàn)科其實(shí)就是活的最好的地產(chǎn)公司,，是他們的憂患意識(shí)救了自己。

所以站在當(dāng)下要怎么自救呢,？第一,，強(qiáng)化內(nèi)功，用事實(shí)來(lái)粉碎謠言,，認(rèn)真履約,，加強(qiáng)管理，用一個(gè)接一個(gè)的“絕地重生”案例來(lái)給市場(chǎng)恢復(fù)信心,；第二,，主動(dòng)轉(zhuǎn)型，認(rèn)真脫離房地產(chǎn)的語(yǔ)境,，從城市的視角來(lái)重新梳理自己的業(yè)務(wù),，放眼未來(lái)找到自己的立足之地；第三,，儲(chǔ)備能源,，積極向國(guó)家需要的高精特新產(chǎn)業(yè)靠攏，當(dāng)好他們的服務(wù)員,，急政府之所急,，為政府之所不能為，就有機(jī)會(huì)分城市化下半場(chǎng)的一杯羹,。做好了這些工作,，再來(lái)考慮品牌策略才不至于無(wú)的放矢，不會(huì)表面風(fēng)光內(nèi)心慌張,。治病就該治本,。

其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)階段性的至暗時(shí)刻已經(jīng)過去，沒看到中央的定性已經(jīng)開始柔和,，部分地方政府已經(jīng)忍不住開始救世,，作為先行信號(hào)的股市已經(jīng)開始反轉(zhuǎn)，連恒大系的股票都在漲,，正有資本在進(jìn)場(chǎng)抄底,，充分說明市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。這是一個(gè)喘息的機(jī)會(huì),，但絕不意味日子會(huì)回到以前,，想真的上岸就別松懈，只有自己真的過硬,，才不會(huì)害怕風(fēng)雨,，才有機(jī)會(huì)活著看到下一輪的上升周期。大浪淘沙，希望看見更多的同行走出自己漂亮的第二曲線,，王者歸來(lái),！

如今在恒大危機(jī)的背景下，跟恒大一樣陷入債務(wù)困境的房企不在少數(shù),。這一方面是因?yàn)檫@些房企判斷失誤,，在市場(chǎng)收縮期依然擴(kuò)張有一定關(guān)系，另一方面主要還是因?yàn)榇蟓h(huán)境的變化,，無(wú)論是監(jiān)管政策的壓力加大,，還是銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限貸，對(duì)其發(fā)展都有很多的影響,。

因而能看到座談會(huì)上的房企也是希望監(jiān)管政策能夠稍稍放松一些,。不過，事常常與愿違,，就現(xiàn)在房產(chǎn)稅要征收的背景下,，房住不炒依然是大方向，監(jiān)管放松應(yīng)該不太可能,。