關(guān)于房地產(chǎn)，銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)聲強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”。這在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻,、頭部企業(yè)暴雷不斷和部分地區(qū)放松市場(chǎng)調(diào)控的情況下確實(shí)需要再次強(qiáng)調(diào),，因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來高位運(yùn)行所積累的涉房風(fēng)險(xiǎn)已讓涉房行業(yè)成了高危行業(yè)，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)不起大漲大落過山車式的折騰了,，而與此緊密相關(guān)的土地財(cái)政,、涉房金融亦是如此。

“三穩(wěn)”目標(biāo)看起來確實(shí)沒有問題,，也是行業(yè)調(diào)控應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)與方向,。但是如果再保持目前的行業(yè)調(diào)控力度和范圍不變，而不進(jìn)行前瞻性,、系統(tǒng)性的結(jié)合行業(yè)變化的及時(shí)調(diào)整的話，恐怕“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)很難達(dá)到，而且還可能會(huì)走向愿望的反面,。

第一,、房?jī)r(jià)與地價(jià)緊密相連，如果大量房企出現(xiàn)問題,，不但土地財(cái)政無法維持,，穩(wěn)地價(jià)也就成了一句空話。

目前大量民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力已非常嚴(yán)重,，在公開市場(chǎng)的排隊(duì)暴雷和在土拍市場(chǎng)的集體“躺平”已然顯現(xiàn),，土拍市場(chǎng)中市場(chǎng)化房企的大幅撤出和國(guó)央企、地方平臺(tái)公司成為主流,，必然會(huì)導(dǎo)致土地財(cái)政的式微,。各地政府為防止?fàn)€尾而強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管,，以及為防止樓價(jià)下跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)而推出的“限跌令”，也讓以價(jià)換量來挽救房企和房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的努力可能無法奏效,。在壓力重重的房企流動(dòng)性面前,，“穩(wěn)地價(jià)”自然而然也就成了“鏡花水月”。

君不見,，第二輪土地集中出讓流拍率和零溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了宗地的52%,、第三輪土地集中出讓的條件已經(jīng)大大放寬了嗎？

第二,、銀保監(jiān)會(huì)要求“三穩(wěn)”,，但是高度依賴土地財(cái)政的地方政府是需要過日子的，土地財(cái)政壓力之下可能會(huì)讓穩(wěn)地價(jià)落空,。,。

目前地方政府負(fù)債高企，全國(guó)財(cái)政有盈余的只剩下上海一個(gè)城市,，經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響導(dǎo)致的增支減收多項(xiàng)因素疊加,，地方財(cái)政的壓力可想而知。高度依賴土地財(cái)政的地方政府在財(cái)政支出壓力下,，已出現(xiàn)了以哈爾濱,、沈陽、長(zhǎng)春為代表的抱團(tuán)壯膽放松樓市調(diào)控調(diào)控的試探,，而下一步為了多賣地和多獲取賣地收入,，地方政府在土拍市場(chǎng)發(fā)生“踩踏”效應(yīng)也并非完全沒有可能。

目前多個(gè)地方政府所頒布的“限跌令”,，一方面是出于防范樓價(jià)下跌導(dǎo)致下屬平臺(tái)公司以土地為抵押品的爆倉問題的風(fēng)險(xiǎn),，另一方面也是防止樓市下跌引發(fā)與地價(jià)下跌形成惡性循環(huán)并引發(fā)土地出讓困難的被迫之舉。而“限跌令”導(dǎo)致的房企流動(dòng)性惡化,，反過來同樣也會(huì)傷及土拍市場(chǎng)的活躍度與地價(jià)穩(wěn)定,。

第三、“三穩(wěn)”多重目標(biāo)之間實(shí)際上存在內(nèi)在邏輯矛盾,，而各項(xiàng)調(diào)控措施又破壞了市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用,，會(huì)讓樓市和土拍市場(chǎng)陷入停滯狀態(tài)，從而反過來推高行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和涉房風(fēng)險(xiǎn),。

穩(wěn)地價(jià)的前提是穩(wěn)房?jī)r(jià)并保持樓市一定的交易量,，但是在樓市下行期只有通過以價(jià)換量才能保持一定的交易量和房企的流動(dòng)性，進(jìn)而為穩(wěn)地價(jià)提供市場(chǎng)流動(dòng)性支持,。但是以價(jià)換量的樓價(jià)下降必然帶來地價(jià)的下跌,，而不能以價(jià)換量，則可能引發(fā)的流動(dòng)性下降更會(huì)危及房企生存和地價(jià)穩(wěn)定。另外樓市和土地市場(chǎng)還具有資本品所普遍存在的買漲不買跌的特征,，為保流動(dòng)性以支持房企活下去和支持地方土地財(cái)政的以價(jià)換量,，除了難以達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)之外，更難以實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)而言的穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),。

因此,，在“三穩(wěn)”存在內(nèi)在矛盾與邏輯沖突的情況下，保證市場(chǎng)的有效性才是根本,，否則可能會(huì)全盤皆輸,。如果堅(jiān)持目前的調(diào)控措施不放松的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橐試?guó)央企和平臺(tái)公司為主,，將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)失去真正的市場(chǎng)功能,，“豬八戒啃豬蹄”式的土拍市場(chǎng)自然也就會(huì)讓土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)歸零了。因此,，救市不救企,、救行業(yè)不救企業(yè)，應(yīng)該成為宏觀政策層面以及涉房行業(yè)主管與監(jiān)管部門是否調(diào)整當(dāng)前政策方向和如何調(diào)整當(dāng)前政策方向的最大公約數(shù),。

最近關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng),，市面上的“信號(hào)”可是不少，不過細(xì)細(xì)分析之下可以看出,，大部分都是自媒體以及一些背后不明勢(shì)力的民間機(jī)構(gòu)接著房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸恢復(fù)常態(tài),，而放出的利好消息。

就政策背景來看,，最基本的限購和限貸政策并沒有放松,，只是銀行貸款比之前稍微正常化了一些,，并不是什么信號(hào),，卻有可能被誤解，再次引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,，這也是銀保監(jiān)會(huì)出來澄清的原因,。