REITs是有別于股票,、債券的第三大類資產(chǎn),。它是對特定固定資產(chǎn)未來收益的證券化,，風(fēng)險介于債券與股票之間,，是資產(chǎn)配置中分散投資的重要資產(chǎn)類別之一，在海外這種資產(chǎn)的運作也比較成熟,。由于REITs基金的底層是固定資產(chǎn)的長期收益權(quán),，它的投資周期非常長,，投資的形式主要是發(fā)行人向機構(gòu)投資者戰(zhàn)略配售，只有少比例份額向公眾發(fā)售,。國內(nèi)REITs基金類似于封閉式基金,，所有投資者只能在發(fā)行期購買，成立后不再開放申購贖回,，份額持有人要么持有到期,，要么通過將場外份額轉(zhuǎn)托管到場內(nèi)進行交易，而且機構(gòu)投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期,，不是基金上市后立刻可以賣掉,。

國內(nèi)公募REITs試水半年來，第一批基金上市后總體表現(xiàn)為溢價,，9只產(chǎn)品平均漲幅超過15%,，而第二批目前只有2只，所以媒體敢于預(yù)測一日售罄無懸念,。其實這類產(chǎn)品主要是機構(gòu)投資者,，尤其是管理資金久期較長的機構(gòu)用來做配置的，參與戰(zhàn)略配售的主要是私募基金,、證券公司,、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、專業(yè)機構(gòu)投資者,、保險公司,、信托計劃。仔細分析這類產(chǎn)品的招募說明和合同,，不難發(fā)現(xiàn),，個人投資者如果真想配置，也最好是通過購買上述機構(gòu)的產(chǎn)品來實現(xiàn),。無論是投資期限,，還是對底層項目的篩選盡調(diào)，個人投資者都很難駕馭,。

期限和流動性上,，隨手翻一翻基金合同就知道這類產(chǎn)品期限有多長了，比如華安張江光大REIT存續(xù)期20年算短的,，中金普洛斯REIT存續(xù)期50年算中等,，平安廣交投廣河高速REIT存續(xù)期為99年......機構(gòu)投資者可以通過自身不同產(chǎn)品和資金久期來匹配和滾動投資，而個人投資者大概率是不可能持有到期的,。如果個人投資者奔著上市后的折溢價買賣去,，倒又無須在發(fā)售時盲目搶購了。

項目甄別上,，發(fā)售時的篩選項目與上市后的買賣決策,，都取決于對底層項目的盡調(diào)和研究能力,，要判別不同地理位置，不同性質(zhì)項目的經(jīng)營狀況,，現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來成長性等,，這些對于個人投資者來說都超綱了。

所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過的,。當(dāng)然對于有能力有興趣參與的個人投資者,，這類產(chǎn)品發(fā)行設(shè)置的場內(nèi)外認購的門檻還是很友好的，1000元起,，就能配置一筆另類資產(chǎn),，也算是金融工具普惠創(chuàng)新的一份力作了。畢竟前述機構(gòu)投資者諸如信托,、資管計劃等面向的高凈值客戶,。投資者可以結(jié)合自身的資金量、研究能力,、風(fēng)險承受能力等因素,，正確認識標(biāo)的特點，量力而行,。

得益于第一批公募REITS上市以后的良好表現(xiàn),，第二批公募REITS炸裂發(fā)行并不出乎意料。但對于投資來說,，我們在看到熱鬧的表象后,，更應(yīng)該關(guān)注其背后的深層次邏輯。

首先,，2021年底即將到來,，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)即將行至終場，在投資層面有許多微妙的變化已經(jīng)在發(fā)生了,，比如可轉(zhuǎn)債在最近兩年被持續(xù)熱捧,，又比如公募REITS被機構(gòu)和散戶高度關(guān)注，熱度背后恰恰是財富管理市場的歷史性遷移,，當(dāng)“剛性兌付”的非標(biāo)消失殆盡之時,，那些具有類固收或者“固收+”特質(zhì)的產(chǎn)品必然會得到更多的關(guān)注。

其次,，我們會發(fā)現(xiàn)政府和監(jiān)管對于金融市場的調(diào)控更加具有藝術(shù)性和前瞻性,，以第一批公募REITS為例，從前期的氛圍營造,、監(jiān)管規(guī)則支持,、再到上市后的細心呵護，都和過去那種“簡單粗放”的管理模式大相徑庭，當(dāng)年新三板的一地雞毛還弦猶在耳,。一個好的投資標(biāo)的+一個好的監(jiān)管配套，獲得一個好的投資結(jié)果并不出人意料,。

最后,，公募REITS在較多方向上承擔(dān)了地方政府出售資產(chǎn)平衡債務(wù)的使命，這既有地方政府分享收益的好處,，也有其他動機的沖動,，在前兩批發(fā)行獲得極大成功之后，是否會出現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量下降導(dǎo)致信力下降,，都是我們需要關(guān)注的,。站在這個角度看，作為投資者絕不應(yīng)該把第一批公募REITS的成功當(dāng)作“無腦買入”的理由,，關(guān)注這個市場的熱度,，但我們更應(yīng)該關(guān)注的是，單只產(chǎn)品的資產(chǎn)質(zhì)量,，發(fā)揮價值發(fā)現(xiàn)的功能,，優(yōu)勝劣汰，才能讓這個市場“行穩(wěn)致遠”,。