世間沒有無(wú)緣無(wú)故的恨，也沒有無(wú)緣無(wú)故的愛,。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行給予樓市的估值也是這樣,，樓價(jià)的高低原本有其供需基礎(chǔ)，而樓價(jià)的波動(dòng)總會(huì)回歸到需求基本面上來,。東北小城牡丹江以其樓市的大幅下滑,，乃至被稱之為“鶴崗化“，再一次證明了這個(gè)樓市常識(shí),。

前幾年牡丹江樓市漲幅在黑龍江省位居前三,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其在黑龍江省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)排名，也曾帶動(dòng)了牡丹江樓市的一片火熱。但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)單一,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不順而導(dǎo)致牡丹江GDP從2017年的1404.7億元下滑至2020年的831.7億元,，下滑的經(jīng)濟(jì)必然也意味著就業(yè)機(jī)會(huì)的缺乏與人口外流，使得牡丹江人口從2010年的279.87萬(wàn)人下降至2020年的229.02萬(wàn)人,，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成,。年輕人口的大量外流,，讓快速變老的牡丹江更加失去了樓價(jià)的支撐,。

短期看金融,，中期看土地，長(zhǎng)期看人口,，這是判斷中國(guó)樓市的基本邏輯,，對(duì)于牡丹江的“鶴崗化”也同樣具有著較強(qiáng)的解釋力。像牡丹江這樣的傳統(tǒng)工礦業(yè)城市,，國(guó)有企業(yè)占比較高,，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),，雖有較好的自然資源和環(huán)境資源,，但是進(jìn)入新世紀(jì)后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型找不到方向,。在前幾年全國(guó)性的房地產(chǎn)熱中同樣也被挾裹而樓市暢旺，但這樣的城市在全國(guó)各地的區(qū)域發(fā)展競(jìng)賽中終因缺乏活力而不斷落后,，甚至走上了經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)減少和絕對(duì)下降之路,，對(duì)于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而導(dǎo)致了人口的大量流失,，尤其是年輕人口的流失,，自然也就讓樓市失去了基本的人口支撐。

在本地年輕人口大量外流,，缺乏外來人口的情況下，買漲不買落的樓市回歸供需基本面只是個(gè)時(shí)間問題,。而一但樓市失去上漲動(dòng)力并進(jìn)入下行通道,，買漲殺跌的市場(chǎng)力量又會(huì)促使房?jī)r(jià)更為快速的下墜,，直到房?jī)r(jià)回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價(jià)格底部附近方能止住,。在房?jī)r(jià)下降過程中，一些業(yè)主因?yàn)樽陨淼牧鲃?dòng)性壓力或者爆倉(cāng)而急需變現(xiàn)與甩包袱,，有可能會(huì)以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)的幅度以求快速將房產(chǎn)脫手,。這也就自然而然造成了牡丹江“鶴崗化”的出現(xiàn)。

其實(shí),，對(duì)于那些缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力,、人口持續(xù)外流的城市而言,，未來回歸樓市基本面是一個(gè)共同的、不可逃避的宿命,。在這個(gè)宿命面前,，什么房地產(chǎn)的金融化、金融屬性,、投資價(jià)值,、居住價(jià)值之類的說辭都失去了色彩，過剩的房子在人口不足又失去投資性需求支撐的情況下,，以租售比計(jì)算的資本化率回歸到同期銀行貸款利率附近就是房?jī)r(jià)邊際變動(dòng)的基點(diǎn)。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護(hù)費(fèi)用等持有成本的不斷上升,，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來不得不需要面對(duì)的問題了,。

現(xiàn)在媒體文章的標(biāo)題也”內(nèi)卷化“嚴(yán)重，這篇文章就是個(gè)典型代表,。標(biāo)題說牡丹江房?jī)r(jià)低至10萬(wàn)一套,，那么如果只看標(biāo)題我們會(huì)以為牡丹江的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到地板上了，但實(shí)際情況如何,？該文援引房產(chǎn)中介稱,，“這個(gè)小區(qū)離市中心比較遠(yuǎn),，又是頂樓，所以要價(jià)很便宜,。疫情后,，二手房普遍掉價(jià)，小區(qū)的裝修,、年限,、地段也都會(huì)影響房子的價(jià)格,。”文章同時(shí)指出這套房的老業(yè)主是退休干部,，已經(jīng)換了新房，現(xiàn)在著急用錢,，想趕緊便宜賣掉老房,，并坦承“并非主流價(jià)格”,。

那么牡丹江主流房?jī)r(jià)是多少呢？該文援引安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，牡丹江11月二手房均價(jià)掛牌均價(jià)5238元/平方米,，環(huán)比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%,；進(jìn)入12月,，掛牌均價(jià)繼續(xù)跌至5215元/平方米,。也就是說,，牡丹江一套55平米的房子正常價(jià)格是接近29萬(wàn)元,。無(wú)論如何，這距離文章標(biāo)題暗示我們的“地板價(jià)”還差得很遠(yuǎn)吧,？

其實(shí)東北經(jīng)濟(jì)一直不振是眾所周知,，就黑龍江省而言，基本所有的城市都出現(xiàn)人口流出現(xiàn)象,，再加上房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù),，省內(nèi)城市房?jī)r(jià)肯定都是易跌難漲，但不同城市的房?jī)r(jià)跌勢(shì)還是會(huì)差異較大,，畢竟地理區(qū)位、人口狀況,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、資源稟賦等都不一樣。以牡丹江和鶴崗為例,，不說別的,，就說人口，前者人口是后者的2.5倍多,，鶴崗10萬(wàn)一套的房子可能是主流,，但牡丹江的主流房?jī)r(jià)有可能跌到這個(gè)水平嗎？如果真的有這一天,，媒體再來說牡丹江“鶴崗化”恐怕也不遲,。

被高房?jī)r(jià)虐的很慘的大都市人,，被很多城市的低房?jī)r(jià)吸引,，但這里除了房子,，其他的什么也沒有。如果沒有發(fā)展的機(jī)會(huì),，在這樣的小城市,，買一套房子又有何用？

房子的背后,，是就業(yè),，是通勤，是發(fā)展的機(jī)會(huì),，是子女的教育和父母的養(yǎng)老,，連廊坊,、固安和燕郊等地的房子都出現(xiàn)了大幅下跌的情況，實(shí)在是想不明白牡丹江這種偏遠(yuǎn)地區(qū)的房子,，除了本地人消化外,，增量的消費(fèi)者來自哪里。

很有可能的是,，這些地方的房?jī)r(jià)會(huì)不斷的、緩慢的下跌,，但成交可能會(huì)非常寡淡,。除非當(dāng)?shù)啬軌驈氐邹D(zhuǎn)型，并吸引資本,、企業(yè)和人口的流入,，但這幾乎不可能發(fā)生,。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，有一個(gè)很神奇的現(xiàn)象,，那就是“漲價(jià)去庫(kù)存”。

當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,，所有人都在搶著買房,，希望能夠趕上房?jī)r(jià)上漲的快車。越是人們害怕房?jī)r(jià)上漲,，買的人就會(huì)越多，最終房子也就越供不應(yīng)求,。因此,，漲價(jià)就能把庫(kù)存去掉。

相反,，當(dāng)房?jī)r(jià)開始下跌的時(shí)候,，很多人就會(huì)謹(jǐn)慎起來，保持觀望是對(duì)房?jī)r(jià)下跌最基本的尊重,。越是觀望的人多,，賣家就會(huì)越多，供給就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過需求,，房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)下跌。

近些年,，東北小城鶴崗市火了,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)降至極限，只要一兩萬(wàn)就能買套房,。這與北上廣深動(dòng)輒10多萬(wàn)/平米的房子相比,，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)。

如果不是房?jī)r(jià)低到超出想象,，恐怕很多人都沒有聽過鶴崗這個(gè)名字,。

其實(shí)，鶴崗只是一個(gè)極端案例,，在東北還有很多城市的房?jī)r(jià)也很低，比如說：牡丹江,。

近日,，第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)牡丹江進(jìn)行了深入報(bào)道，只要10萬(wàn)元就能在牡丹江買到一套房,，部分“老破小”的價(jià)格甚至只要5.5萬(wàn)元就可以,。

1、10萬(wàn)買套房

據(jù)了解，牡丹江的房?jī)r(jià)分化很大,，平均房?jī)r(jià)為5125元/平米,，排在黑龍江省第三名,，僅次于省城哈爾濱和副中心城市齊齊哈爾。

而牡丹江2020年的GDP只有831.74億元,，跟2017年的1404.7億元相比下降了40.7%,。這個(gè)跌幅是相當(dāng)大的。

舉個(gè)不太恰當(dāng)?shù)睦?，這種感覺就像是你在2017年一個(gè)月能賺1.4萬(wàn)元,，現(xiàn)在你一個(gè)月只能賺8000元/月。

2020年,，牡丹江的GDP在全省只能排名第五,。GDP數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)排名形成了錯(cuò)配，因此當(dāng)?shù)厝艘廊桓杏X房?jī)r(jià)有點(diǎn)虛高,。

據(jù)當(dāng)?shù)氐闹薪楸硎荆績(jī)r(jià)是從2015年開始快速上漲,，親眼看著房?jī)r(jià)從3000多漲到4000多,，最后又漲到了5000多。2019年達(dá)到頂點(diǎn),，市區(qū)房?jī)r(jià)最高達(dá)到了6500元/平米,。搶不到房的人能當(dāng)場(chǎng)急哭。不過最近兩年開始沖高回落,，就連某知名房企在當(dāng)?shù)匾查_始變著花樣降房?jī)r(jià),，跟之前的火熱場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。目前的牡丹江,，房?jī)r(jià)處于有價(jià)無(wú)市階段。

跟新房?jī)r(jià)格虛高相對(duì)應(yīng)的是老房子的“失落”,，很多房?jī)r(jià)已經(jīng)低到不能再低,。

記者發(fā)現(xiàn)，牡丹江市愛民區(qū),、陽(yáng)明區(qū)等地也出現(xiàn)了類似于鶴崗的房?jī)r(jià)，一套房?jī)r(jià)格低于10萬(wàn)的比比皆是,。某個(gè)55平米的“老破小”,，總價(jià)只需要5.5萬(wàn)元，稍微努力一下就能全款拿下,。當(dāng)然這也是可以貸款買房的,，首付只要1萬(wàn)元，月供204元,。這才是大多數(shù)人想要的房?jī)r(jià),，可惜只在少數(shù)幾個(gè)地方出現(xiàn)。

2,、是什么在影響房?jī)r(jià),？

過去幾十年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,，帶來了房地產(chǎn)的高速發(fā)展,，無(wú)數(shù)人相信買房才是最穩(wěn)定的投資，畢竟有太多人通過炒房變富,，他們相信炒房的神話還將繼續(xù)。

可惜的是,，他們忽略了一個(gè)前提,，那就是GDP的高速發(fā)展。在過去的很多年里,，我國(guó)的GDP是可以保持10%以上的速度增長(zhǎng)的,，而且這是指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)曲線。

可現(xiàn)實(shí)是我國(guó)的GDP數(shù)據(jù)不可能一直保持如此高的速度增長(zhǎng),，否則總有一天中國(guó)的GDP可以超過全球的90%,。

除了2020年這個(gè)特殊年份外，我國(guó)最近幾年的GDP增速都在6%左右,，出現(xiàn)了明顯回落,。未來,，我國(guó)的GDP增速可能會(huì)是5%,、4%,、3%,。

請(qǐng)不要為此驚訝,，這是社會(huì)發(fā)展的必然規(guī)律,。2019年,，美國(guó)全年GDP的平均增速為2.3%,。

既然GDP增速下降的趨勢(shì)是一定的，那就有可能出現(xiàn)部分地區(qū)GDP增速高于全國(guó)的情況,，也有部分地區(qū)低于全國(guó),，甚至是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況,。

GDP增速高說明了一個(gè)問題,，這個(gè)地方的賺錢效應(yīng)更強(qiáng)。

人性都是趨利的,，我們都愿意去那些可能讓我們賺更多的地方，最終就造成了人口的流動(dòng),。

GDP增速越高,，越能吸引人才過去，然后GDP數(shù)據(jù)就更高,，這里就會(huì)形成良性循環(huán),；相反，越是GDP增速低的地方就會(huì)趕走更多的人,，GDP就越來越不行,，這就形成了惡性循環(huán)。

我們可以看一下,，那些GDP增速超過全國(guó)的城市,，房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率好于GDP增速慢的城市。

如果你真的要買房,，可以參考一下當(dāng)?shù)氐腉DP增速是否超過全國(guó)平均水平？如果超過,，那么說明城市發(fā)展?jié)摿€很大,，買房未嘗不可；如果沒有超過,，甚至是負(fù)增長(zhǎng),，那么你就要做好房子賣不掉的準(zhǔn)備。

供需決定一切