百?gòu)?qiáng)房企大洗牌,？銷(xiāo)售額罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，我們?cè)撛趺纯捶科蟮奈磥?lái),？
據(jù)中國(guó)基金報(bào)的報(bào)道，地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示,，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑2021年合計(jì)銷(xiāo)售8.88萬(wàn)億元,，同比負(fù)增長(zhǎng)6%，為2008年金融危機(jī)后首次,。公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企總體完成率僅為88%,，而此前五年均值在110%。
與公眾的感受一致,，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部正在大洗牌,，份額快速向央企和地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商集中，前十名國(guó)資背景房企已占據(jù)六席,。拿地金額來(lái)看,，央國(guó)企2021年總新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個(gè)百分點(diǎn)至63%,。民營(yíng)企業(yè)新增拿地金額占比則降到37%,，恒大集團(tuán)從6000億跌到256億,，排名從第2跳水至61。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng),、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量,，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高,，熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲行情,。下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上,，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn),。2021年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量也隨之明顯增加,，達(dá)到近四成,。
說(shuō)實(shí)在看到百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模洗牌，銷(xiāo)售額出現(xiàn)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng),，很多人都在疑問(wèn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎么了，我們又該怎么看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化規(guī)律了,？
首先,，當(dāng)前百?gòu)?qiáng)房企的大洗牌，在整個(gè)2021年來(lái)看,，實(shí)際上也是很正常的一個(gè)現(xiàn)象,，最核心的原因是伴隨著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，即使是百?gòu)?qiáng)房企在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力也不是之前那樣了,，整個(gè)市場(chǎng)正在產(chǎn)生大規(guī)模的變化,，可以說(shuō)2021年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)深度變化的一年幾個(gè)變化趨勢(shì)，徹底改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),。一方面,，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本屬性已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生了變化,，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)企業(yè)原先所熟悉的那種運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)越來(lái)越難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要,，而如果沒(méi)有更好的轉(zhuǎn)型方向的話(huà),，就很有可能陷入市場(chǎng)發(fā)展減緩甚至倒退的狀態(tài)。另一方面伴隨著金融政策的調(diào)整，特別是一系列信貸政策和金融政策的影響,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力進(jìn)一步提升當(dāng)前對(duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，資金鏈實(shí)際上面臨著巨大的壓力，如果本身的資金鏈沒(méi)有比較好的支撐的話(huà),，很有可能就會(huì)陷入資金鏈承壓的狀態(tài)之中,。
其次，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌實(shí)際上也是很正常的一個(gè)現(xiàn)象,，這是在整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程之中,，原先一些比較激進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)面臨巨大的發(fā)展壓力，甚至有可能進(jìn)入巨大的衰退之中,，在市場(chǎng)的洗牌過(guò)程之中,，實(shí)際上既是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，從風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看,，一些比較知名的老牌房地產(chǎn)巨頭,，很有可能被市場(chǎng)所拋棄，最終泯然眾人矣,，成為被市場(chǎng)所淘汰的房地產(chǎn)企業(yè),。機(jī)遇的角度來(lái)看市場(chǎng)的洗牌期給一些相對(duì)而言比較穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，提供了更多的可能具有穩(wěn)定發(fā)展可持續(xù)發(fā)展能力的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑反而,，能夠在市場(chǎng)中脫穎而出,，獲得更好的市場(chǎng)發(fā)展的生態(tài)位。
第三,，從長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看,，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌并不一定是壞事，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)一定的淘汰和優(yōu)選之后,，有可能將會(huì)進(jìn)入一個(gè)更加穩(wěn)定的發(fā)展階段,，有一些相對(duì)而言更加穩(wěn)健的企業(yè)向市場(chǎng)提供更加具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水平的產(chǎn)品，這無(wú)疑將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向,，學(xué)會(huì)如何在慢市場(chǎng)中生存,，學(xué)會(huì)如何推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)向可持續(xù)化的方向發(fā)展，這可能才是當(dāng)前各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最需要做的事情,。

2021年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)與房企而言，確實(shí)是魔幻的一年,。樓市和地市從上半年的熱火朝天,、高歌猛進(jìn)到下半年迅速進(jìn)入冰凍狀態(tài)，以至于傳統(tǒng)的“金九銀十”也不復(fù)存在和不少百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷,，讓行業(yè)的寒意來(lái)得比冬天更早,。

但是從近日行業(yè)交出的年度總體答卷來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到18.3億平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到18.7萬(wàn)億元,，卻雙雙創(chuàng)下了新記錄,，大大超出了行業(yè)預(yù)期。不過(guò)樓市地市下半年的急劇轉(zhuǎn)淡,，表明上半年和下半年房企表現(xiàn)出現(xiàn)了快的分化,，一些高杠桿高負(fù)債的民營(yíng)房企降幅較為明顯，而國(guó)央企及少數(shù)民企表現(xiàn)優(yōu)異,。

具體到百?gòu)?qiáng)企業(yè)的權(quán)益銷(xiāo)售來(lái)看,，2021年出現(xiàn)了自2008年以來(lái)首次的負(fù)增長(zhǎng)。百?gòu)?qiáng)房企2021年權(quán)益口徑銷(xiāo)售收入8.88萬(wàn)億元,，同步下降6%,，公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企總體目標(biāo)完成率僅為88%，而此前五年均值在110%,。另外百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部結(jié)構(gòu)也在發(fā)生巨變,，市場(chǎng)份額在快速向央企和地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商集中，前十名國(guó)資背景房企已占據(jù)六席,。從拿地金額來(lái)看,，國(guó)央企2021年新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個(gè)百分點(diǎn)至63%,，民營(yíng)房企新增拿地金額則降到37%,。

在市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的大背景和長(zhǎng)時(shí)間的從資金端到銷(xiāo)售端雙重強(qiáng)力調(diào)控政策的重壓下，被迫的去杠桿和降負(fù)債引發(fā)了一些高杠桿房企的暴雷以及市場(chǎng)格局的明顯分化,。而房企保衛(wèi)現(xiàn)金流的舉措在遭遇融資不暢與“限價(jià)令”,、政府強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力之下，陷入了千方百計(jì)解決流動(dòng)性和保衛(wèi)流動(dòng)性的保命與續(xù)命的狀態(tài),，因此對(duì)于資本性開(kāi)支的極力壓縮也就成了必然選擇,。如此一來(lái)，土地財(cái)政的剛性自然而言也就讓國(guó)央企和平臺(tái)公司成了下半年以來(lái)土拍市場(chǎng)的主流,，至于他們與政府是左口袋倒右口袋的“帽子戲法”,，還僅僅只是受命來(lái)烘托地市氛圍，那都已經(jīng)不再重要,，只要能夠解決暫時(shí)的土地財(cái)政缺口和維護(hù)地價(jià)不下降,，即可維護(hù)地方財(cái)政暫時(shí)的安全。

目前可以看到的趨勢(shì)是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在快速向一線(xiàn)城市和中心城市集中,，也正在加速向頭部房企和國(guó)央企房企集中，大量的民營(yíng)房企正在加速出清,，而未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將屬于一線(xiàn)城市,、中心城市以及部分頭部房企和國(guó)央企房企,，土地財(cái)政在大多數(shù)城市將加速式微。即使在市場(chǎng)回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟下一個(gè)周期之時(shí),，大量市場(chǎng)化的房企要么已經(jīng)不復(fù)存在,，要么在完成“保交樓”任務(wù)后將徹底退出市場(chǎng)。而在大部分三四線(xiàn)城市樓市將面臨鶴崗化問(wèn)題的同時(shí),，因?yàn)橥恋刎?cái)政的式微和缺乏可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口凝聚力,，這些城市的財(cái)政狀況也將會(huì)加速惡化并依次爆發(fā)財(cái)政危機(jī)，在上級(jí)財(cái)政無(wú)力普遍救助而房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水解不了近渴的情況下,，大概率將被迫陷入財(cái)政重整以及被迫實(shí)現(xiàn)地方治理模式的轉(zhuǎn)型,。

不過(guò)，以鶴崗為代表的陷入財(cái)政危機(jī)的城市進(jìn)入財(cái)政重整之實(shí)踐,，也將為目前已經(jīng)到來(lái)的滯漲之下可能出現(xiàn)財(cái)政困境的多個(gè)城市治理模式的轉(zhuǎn)型提供借鑒,，并成為中國(guó)城市治理模式轉(zhuǎn)型和政府財(cái)政向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型的探路者。因此,，鶴崗已然開(kāi)始的財(cái)政重整,，以及牡丹江乃至東北、西北不少城市可能步入鶴崗之后塵,，也未必全都是壞事,，它們將會(huì)為已然陷入滯漲之下的中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式與社會(huì)治理轉(zhuǎn)型作出必要、先行先試的探索,。

恒大持續(xù)發(fā)酵,，地產(chǎn)地震引發(fā)社會(huì)關(guān)注。國(guó)家“房住不炒”,，各種組合拳出臺(tái),，地產(chǎn)格局在振蕩中調(diào)整，百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)央國(guó)企優(yōu)勢(shì)突顯,，位置前移,，民企在風(fēng)浪中飄搖，沉舟側(cè)畔,。在調(diào)整中穩(wěn)定,，是各預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)新年度房地產(chǎn)較一致的看法，這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)”的調(diào)控預(yù)期,。

這一切再一次印證了,，企業(yè)現(xiàn)金流為王的理念。包括恒大,，曾經(jīng)的老大,，因?yàn)楝F(xiàn)金流，落到待開(kāi)發(fā)地塊被收回,，在建房暫停的窘境,。這與樓市大政有關(guān)，也與自身經(jīng)營(yíng)太過(guò)激進(jìn)有關(guān),。有道是成功是成功者的桎梏,。過(guò)去的成功不一定是現(xiàn)在及今后成功的注腳。恒大帶給大家的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是多重的,。把握政策,，居安思危，審時(shí)度勢(shì),，永遠(yuǎn)是經(jīng)營(yíng)者時(shí)刻要檢視的,。哪一個(gè)行業(yè)都是如此。唯愿新的一年,，地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)著陸,，老百姓安居樂(lè)業(yè)。