國內(nèi)經(jīng)濟目前潛在的系統(tǒng)性風險是地產(chǎn)。實際上在過去十年的金融體系里,，比較重點的資產(chǎn)底層來源變量有三個地方,，第一個就是房地產(chǎn)，第二個是地方政府的隱性債務,，第三個是民營的金融控股集團,。

這三個變量里，中央不太可能眼看著地方政府債務大量暴雷而不管不顧,。而民營金控集團這幾年收縮了很多,，剩下的個別也主要靠直接對高凈值家庭私募，即使暴雷了對金融體系的實質(zhì)傳導也相對有限，只是投資了這些產(chǎn)品的家庭投資者會損失慘重,。但是民營地產(chǎn)就不一樣了,，地產(chǎn)貸款是銀行體系過去很多年創(chuàng)利的重要來源，一旦民營地產(chǎn)全面違約,，確實會沖擊銀行體系,。但對金融體系來說，面臨每一輪的潛在系統(tǒng)性風險危機,，監(jiān)管并不會選擇把問題公司全部消滅,，而是會消滅掉最激進的幾家，并適當救助留下活口,，地產(chǎn)行業(yè)全面違約并進而重創(chuàng)銀行體系的風險,，目前看我認為概率還是較低的。

外部的潛在風險是美股崩盤,，而美股一旦崩盤對A股一定會造成沖擊,，這種概率我認為會比地產(chǎn)更大一些。

至于如何應對,，針對不同目標的組合，我們處理的方式也會不同,。

1,、對普通投資者希望達到長期股市合理收益投資目標的產(chǎn)品，我們就持續(xù)保持較高倉位,，不特意處理了,。

2、對有些需要在保持適當收益的同時降低風險的專戶投資目標,，我一般會買行權(quán)價在15-20%以外比較虛值的期權(quán),，每年承擔3-5%左右的“保險費”代價，換取面對股市潛在暴跌的時候,，凈值避免大幅回撤,。

中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來的突然“萎縮”,，是目前中國經(jīng)濟最大的隱患,。地產(chǎn)行業(yè)占經(jīng)濟總量的比重往小口徑計算是8-9%，往大口徑算則是20-25%,，土地出讓金收入更是占據(jù)了地方政府總財政收入約40%的比例,。在多年“房住不炒”總思路下，政府用“三條紅線”,、“兩集中”,、“限購限貸”、“房價漲幅考核約談”、“多學區(qū)制”等手段,，并以最終實施房產(chǎn)稅的預期管理,，最終遏制住了房價上漲的態(tài)勢。

但2021年地產(chǎn)行業(yè)信用債,，特別是美元債市場的崩潰,，使得大批開發(fā)商面臨經(jīng)營困難局面。并進而引發(fā)地方政府對于預售資金的強監(jiān)管,，這種強監(jiān)管又使得開發(fā)商原有高經(jīng)營杠桿的模式被暴擊,，而進一步陷入經(jīng)營困境。

地產(chǎn)行業(yè)的投資增速減緩甚至逆轉(zhuǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)實,，2022年穩(wěn)增長的政策目標,，需要我們找到一個替代商品房開發(fā)的經(jīng)濟增長點。目前我們并沒有看到清晰的替代方案,。有人說是大規(guī)模保障房計劃,，有人說是綠色經(jīng)濟，也有人說是大規(guī)模的中企出海計劃,。我們沒有看到太多的證據(jù),，只能走一步看一步。從資產(chǎn)配置的角度,，我們會密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變化,，一方面會暫時離場觀察，另一方面我們會去尋找一些特殊機會,，尋找在行業(yè)變局中能確定性走出來的未來機會,。地產(chǎn)行業(yè)的變化，也會影響國內(nèi)經(jīng)濟的預期變化,，我們會據(jù)此調(diào)整自己的看法,。

昨天房地產(chǎn)金融圈被私下流傳的一張路透社報道截圖刷屏，說是中國內(nèi)地擬調(diào)整或者放棄房地產(chǎn)企業(yè)項目預售資金監(jiān)管制度,。就在大家對這一出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的消息將信將疑之時,，今天煙臺市住建局就迅速發(fā)布了對部分守信房企留存資金比例降至3-5%的通知，可謂將路透社的這一“流言”坐實的舉動,。

其實,，作為防止項目爛尾的措施之一，各地政府之前多多少少都有對屬地項目開發(fā)預售資金的監(jiān)管措施,，只是這類監(jiān)管措施往往是形式大于內(nèi)容,，導致這一監(jiān)管措施從未被嚴格執(zhí)行，而項目爛尾現(xiàn)象依然層出不窮,。只是近兩年來從銷售端到資金端不斷加強的雙向調(diào)控,，迫使以高負債和高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)房企普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張和流動性承壓,，尤其是去年下半年以來樓市急劇轉(zhuǎn)淡導致以恒大為首的不少民營高負債房企排隊暴雷以后，各地政府才驟然收緊了屬地項目預售資金監(jiān)管措施,，從而導致一些流動性緊張的全國性房企內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)受阻,，進而成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

從相繼暴雷的花樣年,、陽光城,、佳兆業(yè)乃至世茂爆出的情況來看，這些企業(yè)無不賬面留存資金數(shù)以百億計,，卻往往難以支付到期的幾個億甚至幾千萬的本息,。而從之前紹興融創(chuàng)流出的一封真真假假的向當?shù)卣难赞o懇切的“求救信”來看，開發(fā)商試圖通過溝通尋求地方政府予以支持,，或者網(wǎng)開一面變通項目預售資金監(jiān)管措施以解燃眉之急的懇切態(tài)度,，一方面表明了開發(fā)商資金面和流動性緊繃而不得不向地方政府求助的態(tài)勢，另一方面也表明了此類各地政府自掃門前雪,、各自為政的預售資金監(jiān)管方式給本來就陷入流動性困境的全國性房企雪上加霜的嚴重后果,。

多家連續(xù)暴雷的房企賬面留存資金都數(shù)以百億計，如果這個數(shù)據(jù)是真實的話,，排除其他因素導致的受限資金之外,，因為這一各自為政的預售資金監(jiān)管措施而給這些房企造成的負面影響是毋庸多言的。而往往正是這一措施,，成為推倒處于降杠桿途中的那些資金鏈十分脆弱的高周轉(zhuǎn)高負債房企多米諾牌局的第一張骨牌,。由此也就出現(xiàn)了本意在于防范項目爛尾風險而加強預售資金監(jiān)管，卻不成想因此而導致了不少全國性頭部房企暴雷,，進而引發(fā)大面積的項目停工、爛尾,，從而迫使監(jiān)管部門不得不發(fā)出千方百計保交房,、保復工的吊詭一幕。

其實這類看起來在分散決策中的理性行為,，卻反而導致更大范圍和更高層面的合成謬誤的事例不勝枚舉,。此次西安疫情爆發(fā)以來從市級決策到基層執(zhí)行無不體現(xiàn)了這類合成謬誤，以至于導致沖擊社會倫理底線事件的不斷發(fā)生,。而從恒大暴雷事件爆發(fā)以后部分地方政府對恒大逾期未開發(fā)地塊的無償收回,，和強令拆除所謂的違章項目的處理情況來看就更顯荒唐了，因為這些地塊早已逾期未開發(fā),，為何早不處理晚不處理,，在此時無償收回不是明顯在落井下石嘛。地方政府招商引自和擅自決策導致恒大受損巨大,，不見追究相關(guān)部門的責任,，卻反過來將板子打在受害深重的開發(fā)商身上,，不知這到底是什么神邏輯？這簡直就和西安不去處理作出無48小時內(nèi)核酸檢測陰性證明不得接診的醫(yī)政部門,，反而對耽誤接診造成醫(yī)療事故的醫(yī)院進行停業(yè)處罰一樣的荒唐,。

就像網(wǎng)友對此類事件的評論一樣，這不過是為了推卸責任,，不肯從更高層面進行系統(tǒng)性思維和綜合性考慮的慵政與懶政罷了,。試想想看，在明知各地政府各自為政的對于屬地項目預售資金的強化監(jiān)管將會引發(fā)不少全國性房企風險的整體爆發(fā),，進而造成更大面積爛尾事件發(fā)生的情況下,，在以落井下石方式收回開發(fā)商逾期未開發(fā)土地和強令開發(fā)商拆除被招商引資來的“違章項目”會導致保交樓更為艱難與地方政府信譽受損的情況下，還要如此違背常理蠻干硬干,，不就是為了撇清自身責任以保烏紗帽的自私自利的慵政懶政嗎,？而之前被土地財政所不斷推高的涉房風險，同樣也是各地政府在特定的政績觀下僅僅著眼于自身發(fā)展和自身政績的自肥行為所引發(fā)的,。

在預期下行,、需求不振和就業(yè)壓力巨大、美聯(lián)儲加息的綜合壓力之下,，重新喚醒已受重創(chuàng)的房地產(chǎn)行業(yè)并將其納入良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道已成為決策層,、監(jiān)管層與主管部門當前的共識。而如何讓行業(yè)盡快重拾信心,，讓涉房金融的暖風盡快吹熱無論從宏觀經(jīng)濟還是從地方財政都無比依賴的房地產(chǎn)生態(tài)圈,，讓房地產(chǎn)重回國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性行業(yè)地位，以及如何從全局的角度統(tǒng)籌考慮化解涉房風險與涉房難題,，就成了當前經(jīng)濟發(fā)展中最大的現(xiàn)實政治之一,。

在這方面，煙臺市住建局在這方面帶了個好頭,。

我給煙臺市點贊,。

這兩天“央媽”頻頻放水，下調(diào)LPR貸款利率和公開市場操作利率,，但股市依然是不給力,，上證指數(shù)連續(xù)下跌了兩天，沒有出現(xiàn)一些經(jīng)濟學家期望的“千股漲?！?。發(fā)改委動員大家春節(jié)買房這條消息似乎也引起了市場的波瀾，但很多都是看看熱鬧,，地產(chǎn)股也沒有因此崛起一把,。而現(xiàn)在的市場也非常敏感，一點點的監(jiān)管松動似乎都容易被拿來做各種解讀,，但實際情況是,，大家往往想多了,。

煙臺的這個對地產(chǎn)的寬松措施目的可能是相對比較簡單的——提高企業(yè)的現(xiàn)金流，用于支付工程款或者是農(nóng)民工工資,。而商品房預售資金監(jiān)管的本意是確保商品房預售資金用于工程建設,，防止因挪用預售資金導致樓房“爛尾”。因此既然是守信用的企業(yè),，降低一點比例應該不至于就出現(xiàn)這種情況,。