從銷(xiāo)售端到資金端雙向調(diào)控的長(zhǎng)期化,，終于在2021年下半年讓房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季不復(fù)出現(xiàn),。而在銷(xiāo)售性現(xiàn)金流急劇下降的壓力之下，行業(yè)流動(dòng)性驟然收緊,，繼恒大之后多家TOP100民營(yíng)房企的暴雷更是將行業(yè)流動(dòng)性的風(fēng)聲鶴唳暴露于資本市場(chǎng)與公眾視野,。

自去年第四季度開(kāi)始，金融監(jiān)管部門(mén)已多次微調(diào)涉房金融政策以試圖緩釋行業(yè)流動(dòng)性壓力,，在推出并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”考核指標(biāo)政策以及各地政府已然發(fā)布了不少促進(jìn)樓市回暖的各類(lèi)措施之后,，近期連國(guó)家發(fā)改委也史無(wú)前例地首次直接喊話消費(fèi)者買(mǎi)房了?？磥?lái),，無(wú)論是著眼于維護(hù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，還是在尚未找到土地財(cái)政替代來(lái)源而又面臨預(yù)期下行之下逆周期調(diào)節(jié)的擴(kuò)張性財(cái)政政策等米下鍋的壓力所需,，盡快促進(jìn)行業(yè)回暖和進(jìn)入良性循環(huán)已成為行業(yè)與政策層面的當(dāng)務(wù)之急,。

習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)模式的高負(fù)債、高杠桿房企,，其流動(dòng)性的順暢是建立在銷(xiāo)售與融資雙增長(zhǎng)預(yù)期之下的,，而急劇轉(zhuǎn)淡的市況之下銷(xiāo)售去化未達(dá)預(yù)期與融資的被迫收緊，讓保衛(wèi)自身流動(dòng)性和“活下去”成為2021年下半年以來(lái)這些企業(yè)的重中之重,。在流動(dòng)性惡化的壓力之下,，出售項(xiàng)目和企業(yè)資產(chǎn)來(lái)挽救自身現(xiàn)金流和減少未來(lái)的開(kāi)發(fā)資金所需，自然也就成為這些房企的共同選擇,。目前已有世茂,、雅居樂(lè)、碧桂園,、融創(chuàng),、招商積余、富力,、龍光,、中南、禹洲,、萬(wàn)科海外等多家房企將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”,。這也是金融監(jiān)管部門(mén)希望通過(guò)促進(jìn)優(yōu)勢(shì)房企并購(gòu)陷入流動(dòng)性困境房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)向行業(yè)注入流動(dòng)性，并給予并購(gòu)貸款以不計(jì)入“三道紅線”考核指標(biāo)這一支持政策的主要原因,。

近期以世茂為代表的這些房企將不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架,，這種現(xiàn)象接下來(lái)可能會(huì)在更多的房企中持續(xù)發(fā)生,。因?yàn)槌?021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力急劇上升，不少房企不得不出售資產(chǎn)和項(xiàng)目來(lái)回籠現(xiàn)金抵御嚴(yán)寒之外,，多家房企還面臨著2022年償債高峰期所帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力,。但依靠項(xiàng)目并購(gòu)并以金融政策予以加持的方式，在實(shí)際執(zhí)行中可能還會(huì)面臨市場(chǎng)信心,、市場(chǎng)心理以及政策傳導(dǎo)的問(wèn)題,，并非急于出售資產(chǎn)的房企、有并購(gòu)意愿的優(yōu)勢(shì)企業(yè)以及政策層出臺(tái)地相關(guān)支持項(xiàng)目并購(gòu)的金融政策都能如其所愿,。

在目前房地產(chǎn)行業(yè)信心受挫,，市場(chǎng)回暖尚待時(shí)日的情況下，涉房金融機(jī)構(gòu)即使熱情似火,，但在事實(shí)上潛在的項(xiàng)目并購(gòu)雙方也難言積極,，因此支持項(xiàng)目并購(gòu)的金融政策未必會(huì)很快轉(zhuǎn)化為行業(yè)內(nèi)、企業(yè)間的實(shí)際并購(gòu)行動(dòng),。比如近日華僑城和招商蛇口所發(fā)行的較大額度的并購(gòu)債,，實(shí)際上主要還是用來(lái)償還自身之前的項(xiàng)目并購(gòu)貸款的，這可以說(shuō)是借著政策東風(fēng)優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的“搭車(chē)之舉”,。而浦發(fā)銀行近日發(fā)行的300億并購(gòu)主題債券以及招商銀行與華潤(rùn)置地簽訂的250億并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,，即使資金或貸款額度已經(jīng)落實(shí)，但是要轉(zhuǎn)化為房企間真正的項(xiàng)目并購(gòu)具體行動(dòng),，還有一個(gè)落實(shí),、傳導(dǎo)與政策監(jiān)管的過(guò)程。

另外,，從市場(chǎng)心理來(lái)看,，出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的大多數(shù)房企并未進(jìn)入破產(chǎn)清算的 " 生死時(shí)刻 "，這些企業(yè)還心存自救的強(qiáng)烈愿望,，這就導(dǎo)致項(xiàng)目并購(gòu)市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn) “二手車(chē)效應(yīng) ”,。即有資金壓力的房企更愿意出讓那些比較差的項(xiàng)目來(lái)?yè)Q取資金自救，而更傾向于保留優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以圖借之絕地翻盤(pán),，這就導(dǎo)致一些出險(xiǎn)房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不但有著明顯的惜售心理,，或許反而還會(huì)捂得更緊 。因此,，當(dāng)并購(gòu)市場(chǎng)的貨架上”出現(xiàn)以較差的項(xiàng)目為主時(shí),，強(qiáng)勢(shì)房企即使解決了并購(gòu)融資與貸款問(wèn)題，但是否愿意并購(gòu)這些較差的項(xiàng)目,，則還是個(gè)問(wèn)題,。

正因?yàn)槭袌?chǎng)信心與市場(chǎng)心理的問(wèn)題，導(dǎo)致希望以強(qiáng)勢(shì)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)流動(dòng)性困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以向行業(yè)注入流動(dòng)性，從而促使行業(yè)信心恢復(fù)和回暖并盡快進(jìn)入良性循環(huán)的政策意圖,，可能會(huì)遭受較為明顯的實(shí)施困境,。反而是這些強(qiáng)勢(shì)房企，等待那些陷入流動(dòng)性困境的房企情況更加惡化并失去自主能力之后,，再去“撿尸”會(huì)更為現(xiàn)實(shí),。

再者，以目前房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資產(chǎn)存量和可能產(chǎn)生的不良資產(chǎn)規(guī)模,，僅僅依靠少數(shù)財(cái)務(wù)狀況和操盤(pán)能力都比較好的強(qiáng)勢(shì)房企,，即使在強(qiáng)有力的金融支持措施之下，顯然也是承擔(dān)不起整個(gè)行業(yè)恢復(fù)流動(dòng)性和盡快進(jìn)入良性循環(huán)這一重任的,。而這些強(qiáng)勢(shì)企業(yè)也無(wú)法挽回的行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題的大面積出現(xiàn)，將有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能,，從而會(huì)讓旨在化解涉房金融風(fēng)險(xiǎn)這一“灰犀?！钡拈L(zhǎng)時(shí)間的行業(yè)調(diào)控走向政策愿望的反面。因此,，此時(shí)推出5大金融資產(chǎn)管理公司來(lái)參與房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)化解,，不但是現(xiàn)實(shí)需要，而且十分必要,。

金融資產(chǎn)管理公司在化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),、盤(pán)活資產(chǎn)以及處置不良資產(chǎn)方面不但有著非常豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且還擁有非金融企業(yè)以及其他金融機(jī)構(gòu)所沒(méi)有的金融資源,、行業(yè)資源和各種常規(guī)性手段與因企施策的訂制性,、個(gè)性化方案。而且,，這些具有綜合性專(zhuān)業(yè)能力與資源的金融資產(chǎn)管理公司如果能夠盡快進(jìn)入角色,，除了可能幫助一些還有“救活”機(jī)會(huì)的房企盡快恢復(fù)活力之外，它們和一些強(qiáng)勢(shì)的龍頭房企的聯(lián)手合作,，對(duì)于盡快解決行業(yè)流動(dòng)性危機(jī),，乃至化解和有效控制由行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)所可能引發(fā)的涉房風(fēng)險(xiǎn)，都顯然是不無(wú)裨益的,。

實(shí)際上,，早在2020年，這五大全國(guó)性的大資產(chǎn)管理公司就陸續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。曾經(jīng)2013年-2017年房地產(chǎn)大漲的年份,，AMC公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)賺了不少錢(qián)，但最近這幾年,，因房企的不斷暴雷,，五大AMC似乎把之前賺的錢(qián)差不多賠進(jìn)去了。比如前段時(shí)間暴雷的華融，都有點(diǎn)自身難保了,。

所以,，金融管理部門(mén)的想法是好的，讓專(zhuān)業(yè)的AMC來(lái)做專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處理的事情,，但專(zhuān)家期望是如果AMC介入就將有望加快出險(xiǎn)房企資金處置進(jìn)度,，這就好比經(jīng)濟(jì)學(xué)上假設(shè)人的行為都是純理性的一樣，基于假設(shè)和理想狀況,，但現(xiàn)實(shí)說(shuō)來(lái),，沒(méi)有人是可以純理性，就像AMC也未必能真正解決風(fēng)險(xiǎn)房企的問(wèn)題,。實(shí)際上,，五大資產(chǎn)管理公司都很難處置好自己的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，更別說(shuō)大規(guī)模的處置信托公司的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目了,。解鈴還須系鈴人,，在這個(gè)人們對(duì)房地產(chǎn)觀念都在發(fā)生微妙變化的時(shí)代，能解決房企問(wèn)題的方法還得從房企自身找,。不過(guò),，這是一家之言，也許AMC公司有更好的辦法,。

如果AMC集中接盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn),，表面上會(huì)增強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性，但本質(zhì)上還是屬于一種風(fēng)險(xiǎn)后移或延后,，四大AMC一口氣吃下這么多,，以現(xiàn)在他們各家自身的狀況和資產(chǎn)處置和變現(xiàn)能力來(lái)看，恐怕不止會(huì)消化不良,，風(fēng)險(xiǎn)一定定會(huì)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)集中爆發(fā),，另一方面AMC出手勢(shì)必造成大量的尋租空間，更是金融腐敗的另一重災(zāi)板塊,，所以這些房企會(huì)自己不作為等著躺平,，期待AMC來(lái)?yè)焓?/p>