“無(wú)房無(wú)貸”首付比例下調(diào)在局地破冰,，是信用擴(kuò)張的重要信號(hào)之一,。并且，有可能陸續(xù)被一些城市效仿,。對(duì)于仍無(wú)自有房屋的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有利有弊,，仍需謹(jǐn)慎面對(duì)。另外,，炒房者也仍需謹(jǐn)慎,。

首付降低、杠桿提高,，可以比原來(lái)的首付低10%,，降低了購(gòu)房的門檻。假設(shè)按四五線城市一套80-100平米房屋價(jià)值100萬(wàn)左右計(jì)算,，原本首付30萬(wàn),，現(xiàn)在首付20萬(wàn)即可。同時(shí),，貸款金額從70萬(wàn)變成80萬(wàn),，相應(yīng)的利息支出也會(huì)增加,。對(duì)于高收入群體影響不明顯，對(duì)于中低收入群體影響會(huì)比較大,。

一些開(kāi)發(fā)商為了急于回款,，推出所謂“零首付”的營(yíng)銷手段，給購(gòu)房者一年時(shí)間或者幾個(gè)月的時(shí)間,，把剩余的首付湊齊再去申請(qǐng)房貸,，這種方式在本質(zhì)上等同于分期首付。首付比例降低至20%之后,，也降低了部分購(gòu)房者首付分期的門檻和壓力,。對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是非常有誘惑力的,。

需要提醒尚無(wú)自有住房的潛在購(gòu)房者的是,，請(qǐng)?jiān)u估你的收入預(yù)期。在經(jīng)濟(jì)下行周期,，就業(yè)和收入預(yù)期不明,，盡量有多少錢辦多少錢的事，錢多買房沒(méi)問(wèn)題,，錢少就要謹(jǐn)慎高杠桿買房,，避免背負(fù)大額債務(wù)。否則,，購(gòu)房后遇到急需大額資金周轉(zhuǎn)時(shí)難以籌措,，一旦發(fā)生房貸逾期，銀行有權(quán)要求提前還款,。如果雙方協(xié)商不成,，購(gòu)房者不能足額還款和繳納罰息，法院就會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制拍賣房屋,，優(yōu)先償還房貸,。近些年經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)波動(dòng)已經(jīng)讓一些實(shí)力不足的購(gòu)房者叫苦不迭，法拍房比比皆是,。

另外,，炒房者也需要謹(jǐn)慎。遠(yuǎn)期隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和人口老齡化,，近期“房住不炒”政策依然延續(xù),，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵”時(shí)代，房地產(chǎn)的金融屬性并未恢復(fù)和提高,，套利空間已經(jīng)不大,，而持有的時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本和機(jī)會(huì)成本卻很高。

在這一輪的大調(diào)整中,，其實(shí)有不少城市的開(kāi)發(fā)商都暗暗通過(guò)各種方式變相降低了首付,，但是像菏澤這樣由當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)公開(kāi)下調(diào)首付的，在本輪調(diào)控中確實(shí)還是第一個(gè),。這或許意味著直接針對(duì)“五限令”的調(diào)控政策放松在地方上已經(jīng)成為默認(rèn)的選擇,，尤其是三四五線城市在嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況下幾乎已經(jīng)別無(wú)選擇。

首付比例下調(diào),、買房利率下調(diào),、補(bǔ)貼上漲等種種跡象都顯示購(gòu)房大環(huán)境在不斷放松，這是全國(guó)各地穩(wěn)樓市的必要招式,。但這種對(duì)樓市的拉動(dòng)是不希望樓市繼續(xù)低迷直至陷入沼澤所以適度松動(dòng)政策,，而非新一輪的強(qiáng)力刺激。這也意味著在樓市回到相對(duì)正常面后,，刺激會(huì)停止,，房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)可控的范圍內(nèi)波動(dòng)，而不用擔(dān)心以前那樣的非理性大漲行情,。

至于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng),，現(xiàn)在來(lái)看基本都押注在了基建投資身上，這確實(shí)也是當(dāng)下最實(shí)際的手段,。這不,，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆已經(jīng)在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文，表示2022年實(shí)施好積極的財(cái)政政策,，適當(dāng)確定赤字率,，科學(xué)安排債務(wù)規(guī)模，有效防范化解風(fēng)險(xiǎn),。具體來(lái)說(shuō),，要把握好幾個(gè)方面：實(shí)施更大力度減稅降費(fèi)，增強(qiáng)市場(chǎng)主體活力,；保持適當(dāng)支出強(qiáng)度，提高支出精準(zhǔn)度,；合理安排地方政府專項(xiàng)債券,，保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)等。

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大體來(lái)講,，我國(guó)全國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié),；都是通過(guò)限購(gòu)和限貸兩個(gè)方式進(jìn)行。在這一輪的房地產(chǎn)衰退中,，很多二三線城市,，尤其是房?jī)r(jià)已經(jīng)很低的三線城市，限購(gòu)政策早就出現(xiàn)一定程度的松動(dòng)，只不過(guò)媒體沒(méi)有關(guān)注而已,。而菏澤這次的調(diào)節(jié),，基本上更接近于限貸政策的松動(dòng)，調(diào)節(jié)首付比例,，這樣的話就可能會(huì)有更多人打起買房的念頭,。雖然這是房地產(chǎn)市場(chǎng)松動(dòng)的一個(gè)信號(hào)，但是就菏澤的影響力來(lái)講,，這并不具備傳導(dǎo)效應(yīng),。

對(duì)于名下有兩套及以上住房,，且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的,，或有住房貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的購(gòu)房居民，購(gòu)房貸款最低可以在40%,。在此之前,，菏澤針對(duì)首套房首付比例，最低要求為30%,。如名下有房或貸款還沒(méi)有還完,，最低首付要求40%。除了貸款比例下調(diào),，購(gòu)房貸款利率則從今年1月末開(kāi)始進(jìn)行下調(diào),。其中，首套房貸款利率降至5.6%,， 比早前的5.95%下降了的0.35個(gè)百分點(diǎn),。
在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)之上，山東菏澤曹縣是非常有名的一個(gè)梗,，可以說(shuō)山東菏澤也因此被很多網(wǎng)友所認(rèn)識(shí),，然而我們看到當(dāng)前山東菏澤突然成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，卻不是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的梗,，而是因?yàn)樯綎|菏澤成為了第1個(gè)首付比例降回20%的城市,，那么我們到底該怎么看山東菏澤的這一系列操作呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有什么樣的變化,？
首先,，從目前的角度來(lái)看，山東菏澤的這一系列操作也是很正常的一個(gè)現(xiàn)象,，為什么會(huì)這么說(shuō)呢,？最核心的原因就是在于山東菏澤的實(shí)際上是一個(gè)比較有名的三四線城市，它本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平注定了其房地產(chǎn)市場(chǎng)之前雖然有一定的上漲,，但是大部分情況下一個(gè)城市的房地產(chǎn)是和這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)的,，所以從這個(gè)角度來(lái)看當(dāng)前的山東菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可能還是有一定的差距,，所以其房地產(chǎn)的發(fā)展如果長(zhǎng)期采用過(guò)度嚴(yán)格的控制措施的話，實(shí)際上是不利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展的,。不同的城市因城施策,，采用適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展策略是很正常的一個(gè)現(xiàn)象，所以山東菏澤的這個(gè)舉動(dòng)也是比較常見(jiàn)的,。
其次,，我們從之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的歷史來(lái)看，山東菏澤其實(shí)已經(jīng)不是第1次有這種突破市場(chǎng)的情況了,，2018年的時(shí)候,，我們就看到山東菏澤率先宣布取消限售，在當(dāng)時(shí)就引發(fā)了巨大的爭(zhēng)議的是山東菏澤后面并沒(méi)有取消限售政策,，所以引發(fā)了一系列城市的效仿,，可以說(shuō)當(dāng)時(shí)山東菏澤就打響了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的第1槍。如今山東菏澤再次向調(diào)控室進(jìn)行全面的改變,，也是比較正常的現(xiàn)象,，所以這一點(diǎn)我們倒是沒(méi)必要過(guò)度意外。
第三,，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō),，山東菏澤實(shí)際上正在向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一定要和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)聯(lián),，只要是符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的也就是實(shí)事求是的政策才是適應(yīng)一個(gè)地方的,，山東菏澤的調(diào)整實(shí)際上是一個(gè)先例，讓不少城市看到了進(jìn)一步根據(jù)自身情況進(jìn)行有機(jī)調(diào)整的可能性,，所以山東菏澤的這次調(diào)整還是有非常大的象征性意義的代表的是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié),，根據(jù)情況因地制宜的政策調(diào)整時(shí)代的到來(lái)。