從SOHO中國(guó)七折出售3.2萬(wàn)核心地帶優(yōu)質(zhì)物業(yè)以降負(fù)債和優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的表述來(lái)看,，應(yīng)該是這兩年的疫情和營(yíng)商環(huán)境變化影響了SOHO中國(guó)的出租率和租金水平的成長(zhǎng)性,，在企業(yè)凈負(fù)債率維持44%這一較低水平的情況下依然導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力所致。否則,，企業(yè)出售物業(yè)資產(chǎn)的態(tài)度也不會(huì)如此殷切,，在給出較大折扣的同時(shí)還主動(dòng)給予中介機(jī)構(gòu)4%這一較高的傭金比例。

這說(shuō)明一方面SOHO中國(guó)對(duì)于市場(chǎng)在短期內(nèi)的回暖缺乏足夠信心,，因此不愿意通過(guò)增加負(fù)債的方式來(lái)解決企業(yè)目前所面臨的現(xiàn)金流壓力,；另一方面，SOHO中國(guó)不愿意增加負(fù)債而是以出售資產(chǎn)來(lái)降低負(fù)債以維持企業(yè)流動(dòng)性的選擇,，說(shuō)明企業(yè)也已經(jīng)無(wú)意在未來(lái)持續(xù)參與內(nèi)地市場(chǎng)和加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投資,，而只是勉力維持運(yùn)營(yíng)并等待合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)出清而已。

就目前SOHO中國(guó)給出的這個(gè)價(jià)格與折扣力度而言,，對(duì)于可能接盤(pán)的企業(yè)來(lái)說(shuō)的確是有一定吸引力的,，畢竟這個(gè)屬于散售價(jià)格，而散售價(jià)格一般能夠給予的折扣都是比較少的,。相比于之前的七五折,，這是SOHO中國(guó)的又一次降價(jià),，但這些資產(chǎn)卻都是核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn),，這一方面表明這些資產(chǎn)在目前的情況下要成功賣(mài)出還是有一定難度的,，另一方面面也表明SOHO中國(guó)資金需求的迫切性,。不過(guò)，給出如此低的折扣和如此高的傭金比例,，估計(jì)SOHO中國(guó)對(duì)于以七折順利售賣(mài)這些資產(chǎn)還是有信心的,。SOHO中國(guó)這次的接盤(pán)企業(yè),，可能會(huì)是一些資金實(shí)力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)。

對(duì)于自持物業(yè)較大而且資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)而言,，要解決現(xiàn)金流不足或者流動(dòng)性壓力的途徑還是比較多的,，比如完全可以向銀行申請(qǐng)物業(yè)抵押借款或者發(fā)行不出表的ABS來(lái)解決。但是這一操作的前提,，是企業(yè)擁有更好的投資機(jī)會(huì)和更高的投資目標(biāo)收益,，而中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬之處就在于，連SOHO中國(guó)這樣持有大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)的公司,，其經(jīng)營(yíng)收益也無(wú)法覆蓋同期銀行貸款利息,，更何況還要維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)和繳納稅收呢。作為中國(guó)內(nèi)地最優(yōu)秀的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)者之一,，SOHO中國(guó)目前的處境,，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)典型代表。

從行業(yè)發(fā)展環(huán)境來(lái)看,，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)這種尷尬境況，是由中國(guó)內(nèi)地特有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度中強(qiáng)制性商用物業(yè)配比所造成的此類物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩,，以及金融業(yè)牌照和利率管制所造成的融資成本過(guò)高的雙向推動(dòng)所導(dǎo)致的,。從當(dāng)前的土地、城建和金融管理制度來(lái)看,，部分地區(qū)或有松動(dòng)跡象,，但是完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)的市場(chǎng)化供求平衡以讓租金水平能夠覆蓋同期銀行貸款利息，在短期內(nèi)依然無(wú)法實(shí)現(xiàn),。因此目前特有的發(fā)展環(huán)境,，讓中國(guó)內(nèi)地的商用物業(yè)投資和持有只適合境外低成本的長(zhǎng)期資金來(lái)作，或者以住宅為主的較大開(kāi)發(fā)商以出售型物業(yè)的現(xiàn)金流交叉補(bǔ)貼的方式來(lái)承擔(dān),。這就使得獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),，在商業(yè)底層邏輯上根本就無(wú)法成立。

關(guān)于SOHO中國(guó)此次出售資產(chǎn)是不是會(huì)持續(xù)跑路的問(wèn)題,，我選擇相信SOHO中國(guó)對(duì)于出售資產(chǎn)來(lái)降低企業(yè)負(fù)債率的表述,。實(shí)際上，SOHO中國(guó)沒(méi)說(shuō)出來(lái)的實(shí)情,，可能更是這兩年來(lái)大環(huán)境變化帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)惡化，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的侵蝕所引發(fā)的流動(dòng)性壓力,。一般而言,，在企業(yè)財(cái)務(wù)相對(duì)健康的情況下，以負(fù)債來(lái)解決現(xiàn)金流短缺是著眼于可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和對(duì)未來(lái)的信心基礎(chǔ)上的,。在SOHO中國(guó)不愿意以負(fù)債來(lái)解決現(xiàn)金流需求的情況下,，其本身的凈資產(chǎn)負(fù)債率本來(lái)就相對(duì)較低，因此企業(yè)出售資產(chǎn)主要還是為了解決當(dāng)前的現(xiàn)金流之需以維持經(jīng)營(yíng),，跑路的可能性幾乎沒(méi)有,。

不過(guò),，變賣(mài)資產(chǎn)對(duì)于SOHO中國(guó)而言，在改善和優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),，提升企業(yè)流動(dòng)性和降低負(fù)債的同時(shí)，卻意味著自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的減少,。SOHO中國(guó)作為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的一家標(biāo)桿性企業(yè),，其發(fā)展動(dòng)向與經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，不單是行業(yè)發(fā)展環(huán)境的體現(xiàn),，其實(shí)也是中國(guó)內(nèi)地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心的晴雨表,。

潘石屹一直都想“跑路”，去年都和黑石談的差不多了,，要把SOHO整體賣(mài)出去,，可最后卻始終沒(méi)有達(dá)成交易。后來(lái)SOHO中國(guó)因逃稅被罰款7.09億元的新聞?dòng)肿孲OHO處在了風(fēng)口浪尖,，網(wǎng)友都認(rèn)為可能是此事導(dǎo)致交易告吹,，從事件的先后順序來(lái)看，倒是有一定可能性的,。

雖然不能整體出售,，但此次化零為整一點(diǎn)點(diǎn)賣(mài)，倒也是一個(gè)策略,。對(duì)于商業(yè)辦公類住房,，主要的指標(biāo)要看出租率和租金水平，因?yàn)橐话愣际菣C(jī)構(gòu)投資者來(lái)買(mǎi),，因此在目前辦公室租金水平相對(duì)低迷的情況下,，SOHO以7折的價(jià)格變賣(mài)物業(yè)，可能有意愿的投資者也不是很多,。

對(duì)于潘石屹的“欠債還錢(qián)”說(shuō)法,，或許博取同情和眼球更加重要，SOHO這么低的負(fù)債率,，還有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,，大可以再用其他手段融資，還不至于到打折賣(mài)房還錢(qián)的地步,，因此這背后可能只是想出貨罷了,。

按時(shí)還錢(qián)成了新聞？,！