針對當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，中金公司4月6日發(fā)布的研究報(bào)告值得一讀,。報(bào)告指出,，住建類政策從2021年末開始逐漸發(fā)力，但主要仍以地方層面放松為主,，且主要為中小城市的中低力度放松：截止目前已有超過40個城市在地方層面出臺政策或未出臺政策但實(shí)際執(zhí)行了放松措施,，包括落戶/人才引進(jìn)政策和購房補(bǔ)貼（16城）、公積金貸款額度和二套公積金貸款首付比例（12城）,、首套商貸首付比例（10城）,、認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)（鄭州）、限售年限（青島,、哈爾濱）,、限購放松（福州、衢州,、秦皇島、南昌）6類政策調(diào)整階段,。目前暫未在對應(yīng)城市的銷售層面看到明顯效果（疫情或有所干擾）,，后續(xù)影響仍須觀察。

往前看，為緩解樓市低迷對投資和宏觀經(jīng)濟(jì)增長的拖累,，以及紓解民營房企（尤其是經(jīng)營較為審慎但仍受到金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏好下行波及的民企）面臨的流動性危機(jī),，我們認(rèn)為政策或仍須在供、需兩方面持續(xù)發(fā)力,。

在需求側(cè),，按揭流動性已經(jīng)不是當(dāng)前的主要矛盾，進(jìn)一步政策或應(yīng)主要集中在住建方向（也包含部分金融,、財(cái)稅類政策）,，宜由相關(guān)部委自上而下引導(dǎo)傳達(dá)政策精神，各地因城施策落地執(zhí)行,，具體包括：

1,、限購方面，對有合理住房需求的目標(biāo)人群購房資質(zhì)適度放松：如縮短社保年限,，對社保補(bǔ)繳予以適當(dāng)認(rèn)定,，適度放寬人才落戶條件，放寬親屬投靠購房要求,，限購范圍縮短至核心區(qū),；對引進(jìn)人才購房給予適當(dāng)?shù)膶?shí)物補(bǔ)貼、資金補(bǔ)貼或總價折扣,。
2,、限貸方面，降低購房資金門檻或支出成本：如對“無房有貸”或“有房清貸”且人均居住面積過小的家庭執(zhí)行首套房待遇或在二套房待遇基礎(chǔ)上優(yōu)化,，對公積金貸款降低首付比例,、提高額度上限、打通異地申請,，部分熱點(diǎn)城市的房貸利率進(jìn)一步下調(diào),，下調(diào)購房交易契稅。
3,、限售方面,，放松限售條件，促進(jìn)存量房市場交易：如縮短限售年限或松動限售年限認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，降低二手房交易稅率,，調(diào)整二手房交易稅費(fèi)減免年限要求。
4,、限價方面,，適度調(diào)整房價管控目標(biāo)：如新房價格可以三年復(fù)合增速為標(biāo)準(zhǔn)，更新二手房指導(dǎo)價,。

同時,，在供給側(cè)，政策或更須聚焦于房企流動性問題的紓解，主要措施宜由相關(guān)部委制定,、發(fā)布,、推進(jìn)為主，各地方配合執(zhí)行,。

最近媒體上頻頻出現(xiàn)各地有些城市放松限購限貸政策,，或者降低首付比例，更有甚者,，將限購和限售一起取消,。而細(xì)看這些城市，大連,、衢州,、秦皇島、蘭州基本上都是三線城市,，或者經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二線城市,，這說明過去這一輪對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對于這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)來講,，壓力頗大,。

全國像這樣的城市還有很多，其中有不少已經(jīng)暗暗降低了房產(chǎn)交易門檻,，只不過還沒有上新聞而已,。不過，與此相比,，北京上海深圳等一線城市,，限制性政策依然沒有取消的情況下，房地產(chǎn)市場還是比較穩(wěn)定的,，這或許說明,，未來因城施策的精神將會貫穿整個市場調(diào)控過程中。