一直在房地產(chǎn)調(diào)控中很講政治且善于創(chuàng)新的長沙市,，近日為配合搞活樓市,，鼓勵(lì)更多的購房者入市買房，推出了“租出去就算無房“的樓市新政并引發(fā)行業(yè)熱議,。雖然昨天長沙市住建局又對(duì)這一新政打了”補(bǔ)丁“,，聲稱按照這一政策不論業(yè)主租出去多少套，都只能算作一套,，但是到底市場效果到底如何還有待驗(yàn)證,。

從長沙這一樓市新政的出發(fā)點(diǎn)來看，無非還是希望能夠一舉多得，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)政策目標(biāo):在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí),，又能拉動(dòng)樓市的新增改善性需求,，還能控制可能的炒作問題，試圖一舉解決無房者和新市民租房需求,、促進(jìn)樓市回暖的同時(shí),，又能實(shí)現(xiàn)房住不炒的樓市調(diào)控總方向。但是這一新政顯然沒有考慮到的最核心問題,，就是那些擁有多套房子的業(yè)主到底是怎么想的,，愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺(tái)托管與備案，并按照政策規(guī)定的簽約十年以上,、租金不能隨意調(diào)整的條件來換取一套新房的購買指標(biāo)呢,？

內(nèi)地樓市的一個(gè)基本特征，就是租售比早就超出了國際通行的倍數(shù),，根本無法覆蓋同期銀行貸款利息,，導(dǎo)致投資者的主要收益來源并非來自于租金，而是來自于房子的買賣差價(jià),。這和內(nèi)地大A股投資者的收益主要來自于股票買賣差價(jià)而非分紅派現(xiàn)的邏輯一樣,，自然而然也就導(dǎo)致了投資的短期化行為，讓炒作成為主流和必然,，讓“房住不炒“僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標(biāo),，或者成為投資圈口惠而心不實(shí)的“清流”。

房子作為國民所持資產(chǎn)的最大頭,，本來就具有居住和金融兩重屬性,。居住功能以外，房子的資產(chǎn)屬性的重要特征,，就在于租金收益和買賣差價(jià)收益,，以及作為抵押品的功能，這也是業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基本特征與訴求,。正是社會(huì)生活中長期無法實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀況和擁有房產(chǎn)能夠獲取資產(chǎn)性收益的激勵(lì),，才讓國人千古以來“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念在房地產(chǎn)行業(yè)成為全世界買房執(zhí)念最為強(qiáng)烈的國民。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,，這就是非常典型的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)和產(chǎn)權(quán)懲罰,。就國人的房產(chǎn)問題而言，前者意味著持有產(chǎn)權(quán)除了解決居住需要之外,，還能獲取資本性收益之外的好處,，而后者意味著如果不持有產(chǎn)權(quán)則無法完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中本應(yīng)租售平權(quán)所擁有的權(quán)利。而當(dāng)前就業(yè),、社保,、教育,、醫(yī)療等涉及居民的社會(huì)治理政策與制度設(shè)計(jì)中無不與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤，將產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰做到極致,，這既是我國社會(huì)治理的最重要特征之一,，也是長期以來政策層面呼吁租售同權(quán)和租售平權(quán)的主要原因。這一點(diǎn)上,，和大家又恨又愛,，天天喊改革卻又始終沒有大的推進(jìn)的現(xiàn)有戶籍制度有著異曲同工之妙。而正是社會(huì)治理體系中在房子問題上的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰的這么一拉和一推,，更加強(qiáng)化了國人本已經(jīng)世界第一的買房執(zhí)念,。

從產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的角度而言，只有完全的產(chǎn)權(quán)權(quán)利才能夠保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的實(shí)現(xiàn),，如果部分權(quán)利受到限制或損害,，則產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的效果必然會(huì)打折扣,。自由出租權(quán)和充分的處置權(quán),，是房屋產(chǎn)權(quán)的基本要件和基礎(chǔ)性權(quán)利，如果兩者中任何一點(diǎn)受到一定限制或者無法完全行使,，則意味著產(chǎn)權(quán)權(quán)利受到了限制或損害,。只有完全尊重而不損害產(chǎn)權(quán)權(quán)利，才能保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的真正實(shí)現(xiàn),。就房子而言,，無論是對(duì)于租賃活動(dòng)還是對(duì)于交易活動(dòng)的限制，實(shí)際上都是對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的損害,。因此在法治社會(huì),，涉及產(chǎn)權(quán)的政策一般都是在充分尊重產(chǎn)權(quán)的前提下，通過利益誘導(dǎo)或者利益懲罰的方式,，來在充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步正向作用的基礎(chǔ)上,，讓業(yè)主自行作出更有利于社會(huì)整理利益的選擇。比如房產(chǎn)空置稅的征收,、對(duì)出租房源業(yè)主或者租房者的補(bǔ)貼等等,，而關(guān)于租金水平、租期的問題,，則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場權(quán)利,。

從長沙此次樓市新政來看，其核心在于對(duì)業(yè)主租賃權(quán)和物業(yè)處置權(quán)的多方限制,，比如只能托管給指定的政府平臺(tái)公司或者在政府指定的信息平臺(tái)登記備案,、租期不得低于十年、租金不能隨行就市自行調(diào)整,、在售不破租的前提下在一定期限內(nèi)也不能出售等等,。這一方面限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)和租金收益權(quán)，另一方面也限制了業(yè)主審時(shí)度勢(shì)獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán)，而后者正是國內(nèi)買房者最主要的收入來源,。

此次長沙新政在對(duì)業(yè)主的業(yè)權(quán)多方限制的情況下,，還企圖發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)這一原始動(dòng)力，以鼓勵(lì)改善性需求為名,，來讓更多的新增購買力入市以促使樓市回暖,，政策制定者是不是有些過于一廂情愿了呢？另一方面,，而還想借此新政來變相征用居民的房產(chǎn),，以取代或者幫助政府承擔(dān)和完成自身在保障性租賃住房方面的應(yīng)盡義務(wù)，是不是顯得更為過分了呢,？

正向解讀此項(xiàng)長沙新政,，如果為了鼓勵(lì)改善性需求入市以促進(jìn)樓市回暖，則勢(shì)必要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)激勵(lì)力度,，讓改善性需求能夠獲得更大的來自于擁有新房的收益,；如果為了鼓勵(lì)更多的既有房源投入租賃市場，則勢(shì)必要讓業(yè)主獲得更多的租賃收益而不是反過來限制租期,、租金以及指定托管機(jī)構(gòu),？如果能夠以正向激勵(lì)的方式鼓勵(lì)更多的可租賃房源入市、鼓勵(lì)更多的改善性需求入市,，還怕租金水平會(huì)上漲,、新房的購買力不足嗎？反過來看,，那只能說明當(dāng)前政策激勵(lì)力度不夠,，是需要再政策加力的時(shí)候了。

此次長沙樓市新政,，既想以限制和損害業(yè)主權(quán)利的方式來誘導(dǎo)改善性需求入市以促進(jìn)市場回暖,，又想以之來部分取代或者幫助政府完成自身的保障性租賃住房責(zé)任與義務(wù)，出臺(tái)如此損人利己的政策,，市場的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果如何,，自然也就可想而知了。這一政策的制定者,，也太把老百姓的智力不當(dāng)回事了吧,？

看到一位朋友這么評(píng)價(jià)長沙的樓市新政：“不要用講政治來蒙蔽（掩蓋）講技術(shù)、講智慧”,，個(gè)人深表贊同,。實(shí)際上，長沙一直都很“講政治”,，早在“房住不炒”2016年第一次提出來,，同年7月長沙就響應(yīng)中央政策公布了“房7條”,，調(diào)控力度之大前所未有，因此炒房客一直以來都對(duì)長沙繞道而行,，長沙的房價(jià)也從來沒有大漲過,，這調(diào)控效果不可謂不佳。而長沙此番樓市新政不僅講政治,，還玩出了“腦洞大開”的花樣,，讓人不得不對(duì)當(dāng)?shù)卣俅喂文肯嗫础?br />
目前來看，長沙樓市新政至少可以起到“一石三鳥”的效果,。一是在恰當(dāng)時(shí)間,，盤活大量空置房屋，平穩(wěn)住房租金,，同時(shí)政府還提前完成上級(jí)下達(dá)的租賃住房的指標(biāo),。二是用制度來保障租客的利益，因?yàn)榘凑招抡?，房東和政府那邊要簽訂十年的長期租賃協(xié)議,，而如果房東毀約，就要上失信名單,。三是限購被巧妙“化解”,，不僅激活改善型的需求,，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)鏈條都會(huì)有刺激作用,，也有利于土地市場信心的恢復(fù)，緩解地方財(cái)政收入捉襟見肘的境況,。

當(dāng)然,，盡管這個(gè)政策設(shè)計(jì)堪稱完美，但政策落實(shí)還要進(jìn)一步細(xì)化以及監(jiān)管跟上,，尤其是避免一些人鉆政策的空子來變相炒房,。這次長沙能否再創(chuàng)調(diào)控“佳績”，讓我們拭目以待,。

在全國范圍內(nèi),，一般城市在穩(wěn)定和控制房價(jià)中，最常用的限制性手段就是限購,，而之前的長沙,，可以算是國內(nèi)房價(jià)控制得比較好的地區(qū)之一，不僅有限購還有限售,。

如今卻一眨眼就變成了“租出去就算無房”,，這個(gè)轉(zhuǎn)變讓人驚詫，與其說是為了鼓勵(lì)存量房出租,，還不如說是變向解除了限購政策,，讓人不得不感嘆,，如今二三線城市，為了房地產(chǎn)市場也算是花招盡出,。

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