著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常6月16日在鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)（夏季）云峰會(huì)上建議,，在當(dāng)前的內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式下,，政府應(yīng)該從土地收入中拿出一部分作為代金券（可稱(chēng)購(gòu)房券）給一些需要幫助買(mǎi)樓的人。他認(rèn)為,，樓價(jià)的上漲是經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志,，因此不應(yīng)限制樓價(jià)上漲，但樓價(jià)的過(guò)快上漲會(huì)給低收入人群造成買(mǎi)房困難,，政府應(yīng)該從土地收入中拿出一小部分補(bǔ)貼或者轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房困難者,。張五常說(shuō)“中國(guó)鬧市新樓盤(pán)樓價(jià)九成以上是地價(jià)，建議某些市民政府要少收一點(diǎn)地價(jià)”,。作為制度經(jīng)濟(jì)學(xué)大家,，張五常教授的說(shuō)法咋一看確實(shí)無(wú)懈可擊，在邏輯上貌似也是成立的,?？墒巧宰魉剂浚蜁?huì)發(fā)現(xiàn)他的說(shuō)法不但存在著邏輯上的巨大BUG,更不要說(shuō)在現(xiàn)實(shí)中有可能更會(huì)謬以千里了,。

當(dāng)香港的房地產(chǎn)模式在改革開(kāi)放初期被引入內(nèi)地以后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)化推動(dòng)樓市爆發(fā)出了極大的供給能力,，在短短的幾十年里徹底改變了中國(guó)內(nèi)地住房的絕對(duì)短缺問(wèn)題，且以土地財(cái)政和房地產(chǎn)金融支持了中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展的日新月異與飛速進(jìn)步,，讓中國(guó)光鮮亮麗的城市面貌和卓越的基礎(chǔ)設(shè)施硬件成為世界城市發(fā)展史上的奇跡,。房地產(chǎn)香港模式的核心是政府壟斷土地出讓和價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這必然也就導(dǎo)致了政府對(duì)于更多的土地出讓金的追求與地價(jià)和樓價(jià)輪番上漲之下緊湊型,、高密度的城市形態(tài),。

香港模式被引入內(nèi)地，除了土地出讓的政府壟斷與價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之外,，金融牌照和價(jià)格管治所支持的銀根同時(shí)也被緊握于政府手中,，自然也就讓房地產(chǎn)很快成為稅收之外政府攫取社會(huì)財(cái)富的最大利器。如此一來(lái),，在讓房地產(chǎn)演變成一種全社會(huì)無(wú)法躲避的變相稅收和社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的底層成本的同時(shí),，也成為政府收入最重要的來(lái)源之一和支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)政府模式的主要支柱之一。

在房地產(chǎn)成為第二稅收和第二財(cái)政,，政府同時(shí)控制著地根和銀根,，且有著無(wú)限推高地價(jià)房?jī)r(jià)機(jī)制而政府又無(wú)法推卸國(guó)民住房保障責(zé)任的情況下，以類(lèi)轉(zhuǎn)移支付的方式來(lái)解決一部分買(mǎi)不起房的國(guó)民的住房保障問(wèn)題,，在基本邏輯和公共財(cái)政倫理上也是成立的,。這也就是多年來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房,、租賃性保障住房等層出不窮且政策力度逐步加大的原因所在,。
但是以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心的城市發(fā)展觀和以上級(jí)考核為導(dǎo)向的政績(jī)觀，必然會(huì)讓更多的財(cái)力和稅收資源導(dǎo)向以產(chǎn)業(yè)培育為核心和以市政建設(shè)為表象的城市發(fā)展上,，其結(jié)果自然也就造成了中國(guó)內(nèi)地城市化進(jìn)程中特有的土地城市化超過(guò)人口城市化的現(xiàn)象,，以及城市政府在不斷推高土地財(cái)政收入的同時(shí)卻并無(wú)內(nèi)在動(dòng)力將更多的財(cái)政資源投向住房保障方面的問(wèn)題。如此一來(lái),，自然也就讓張五常教授所倡導(dǎo)的以類(lèi)轉(zhuǎn)移支付的形式來(lái)解決低收入人群買(mǎi)房置業(yè)的建議,，成了無(wú)本之木與無(wú)源之水了。

另外,，在土地須先轉(zhuǎn)為國(guó)有,、政府壟斷土地出讓和價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，如何利用市場(chǎng)機(jī)制創(chuàng)造更多的賣(mài)地收入和保持土地財(cái)政收入的可持續(xù)性,，自然就成為各地涉及土地財(cái)政部門(mén)的核心課題,。至于政治倫理上的限制地價(jià)以限制房?jī)r(jià)的訴求，在市場(chǎng)邏輯上實(shí)際上也是不成立的,。因?yàn)闃莾r(jià)是基于供需關(guān)系而形成的,，樓價(jià)與地價(jià)并無(wú)直接關(guān)系，并非地價(jià)低一些樓價(jià)就必然低一些,，以為地價(jià)降了就會(huì)樓價(jià)也降,，純屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的一種幻象而已,。而對(duì)于樓價(jià)的限制更是對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制的粗暴踐踏，只不過(guò)是在為了攫取更高的土地出讓收入,，在嚴(yán)格控制土地出讓數(shù)量和節(jié)奏的同時(shí),，又不愿意承擔(dān)推升樓價(jià)責(zé)任的耍賴(lài)作法而已。期望少收地價(jià)來(lái)降樓價(jià)的想法出自張五常教授之口,，確實(shí)有些令人匪夷所思,。

現(xiàn)有城市發(fā)展模式和房地產(chǎn)發(fā)展模式與機(jī)制之下，必然造成對(duì)于更高的土地出讓收入的追求,，而如何更多更貴地賣(mài)出土地以獲取賣(mài)地收入來(lái)支持城市發(fā)展才是各地政府的第一要義,。對(duì)于作為國(guó)有資產(chǎn)地國(guó)有土地出讓少受一些地價(jià)，顯然也存在國(guó)有資產(chǎn)流失地風(fēng)險(xiǎn),，是任何人都不愿意和無(wú)法承擔(dān)的責(zé)任,。因此，張五常教授少收一些地價(jià)的建議,，顯然是只限于道德層面的樸素想法,，而對(duì)于作為利益中人且高度參與土地市場(chǎng)和樓市并期望攫取最大利益的地方政府而言，顯然也是不現(xiàn)實(shí)的,，更是不符合現(xiàn)實(shí)邏輯的,。

始終成長(zhǎng)和受教育于萬(wàn)惡的資本主義環(huán)境之下的張五常教授，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，尤其是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)有著開(kāi)創(chuàng)性的研究,，甚至為了深入研究而親自實(shí)踐的《賣(mài)橘者言》更是至今讀來(lái)依然膾炙人口，另外張五常教授也曾貴為中國(guó)改革開(kāi)放早期的重要建言者與見(jiàn)證者,?？墒菑埼宄＝淌诳赡懿⒉怀浞至私庵袊?guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與泛市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的差別，此次確實(shí)是以好心,，卻為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開(kāi)出了錯(cuò)誤的藥方,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算,，新房售價(jià)成本構(gòu)成,，真正占大頭的是土地成本，一般占單價(jià)的60%-70%,，而原材料,、建安、人力,、管理等費(fèi)用其實(shí)占比比較小,。所以，過(guò)去20年,，房?jī)r(jià)上漲主要來(lái)源于地價(jià)的推動(dòng),。所以張五常提出拿出地價(jià)一部分補(bǔ)貼購(gòu)房者情理具在,。

從去年起，主管部門(mén)實(shí)行集中供地新規(guī)對(duì)房企拿地資金有了新要求,，同時(shí)對(duì)土地溢價(jià)限制最高不超過(guò)15%,，所以流拍+底價(jià)成交成為了主流。今年以來(lái)越來(lái)越多城市穩(wěn)樓市,，調(diào)低土地出讓條件,，很多城市的地價(jià)比兩三年前還低。房地產(chǎn)市場(chǎng)抵迷,，影響人們購(gòu)房熱情的,，除了“房住不炒”，還有房產(chǎn)稅的預(yù)期,，多房者待價(jià)出手,，加之人口出生率降低，老齡化導(dǎo)致購(gòu)房減弱,。國(guó)家和地方出臺(tái)鼓勵(lì)地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇政策很多,，但是終究還是靠市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)。如果按張五常提出的建議,，國(guó)家提供購(gòu)房券給剛需者,，可以看做是住房上的“精準(zhǔn)扶貧”，當(dāng)然地產(chǎn)商也要出點(diǎn)血,，原來(lái)早拿的地,，成本其實(shí)是非常低的，早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),，剩下的房源拿出一部分配合“精準(zhǔn)扶貧”也未嘗不可,。如此讓共同富裕計(jì)劃對(duì)剛需者在住房上得到扶持。當(dāng)然想法雖好,，操作起來(lái)肯定不是一件容易的事,。

張老師，你不怕被禁言么

張五常雖然經(jīng)常以語(yǔ)不驚人死不休引來(lái)爭(zhēng)議,，但他的這句話的確倒出了中國(guó)土地財(cái)政模式的頑疾…

張五常是兩岸三地著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物之一，被稱(chēng)為將自由經(jīng)濟(jì)帶到中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一,，以《佃農(nóng)理論》和《蜜蜂的神話》兩篇文章享譽(yù)學(xué)術(shù)界,。張五常于1988年引薦弗里德曼會(huì)見(jiàn)高層領(lǐng)導(dǎo)人，被視作為中國(guó)改革開(kāi)放,、推行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要功臣之一,。
張五常目前年事已高，已經(jīng)很少能看到張老在媒體上拋頭露面了，此次出來(lái)講話主題是與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn),。張老提到的核心觀點(diǎn)是中國(guó)鬧市新樓盤(pán)樓價(jià)九成以上是地價(jià),，并建議某些市民政府要少收一點(diǎn)地價(jià)。
房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家,，哪個(gè)地區(qū)都與經(jīng)濟(jì),、民生、金融深度捆綁,，世界上大部分金融危機(jī)或多或少都與房地產(chǎn)的有關(guān),，解決住房問(wèn)題關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與長(zhǎng)治久安。張老提到的現(xiàn)實(shí)情況在香港與大陸都很?chē)?yán)峻,，也就是土地出讓金占整個(gè)房?jī)r(jià)的比重過(guò)高,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。土地出讓金又與地方財(cái)政深度勾連,，土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)居高不下,。張老還提到房地產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距加大，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定,。因此,，無(wú)論是從共同富裕的角度來(lái)說(shuō)，還是從滿(mǎn)足某些底層民眾居者有其屋的美好愿景出發(fā),，政府都需要對(duì)最貧困的部分人減少土地出讓金的收取,，這也是一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府應(yīng)該做的，也是對(duì)黨的宗旨——全心全意為人民服務(wù)最好的詮釋,。