豈止小麥,、大蒜,，西瓜換房也來了。

近日中國內(nèi)地不斷出現(xiàn)的花式賣房,，著實吸引了業(yè)界與公眾的注意力,。其實從去年第四季度起政策端就在進行不斷邊際放松，且力度越來越大,，刺激樓市回暖的方式和政策覆蓋面也越來越多越來越寬,，并擴展至目前的可謂近年來最為寬松的市場端政策?？墒袌龇磻⑽慈珙A期的那樣迅速回暖,，反而讓行業(yè)流動性更為緊張，以至于危及到各家房企的生存安危和影響到地方政府的土地財政問題。因此在“房住不炒“這一長期不變的方針之下,，前有政策端近百城吹起樓市暖風,，并加持房票政策，后有銷售端公務(wù)員進村賣房“背業(yè)績”,。這不,，房企也紛紛開啟以物易物來換房子首付和抵扣買房款的時代，大蒜,、小麥,、西瓜……似乎萬物皆可“換房”。

就日前媒體所報道的河南建業(yè),、新城控股開展的以小麥,、大蒜、西瓜等折抵購房款的活動來看,，都是結(jié)合了新農(nóng)村建設(shè)和助農(nóng)主題,，且普遍以小麥,、大蒜,、西瓜等高價折抵購房首付或者購房款，從本質(zhì)上來看應該是一種借助農(nóng)為名的變相降價賣房的營銷活動,。據(jù)媒體調(diào)查,，建業(yè)在河南民權(quán)、杞縣等地開展的以小麥,、大蒜高價折抵購房首付活動,，實際上并不需要買房者向建業(yè)的項目公司出售大蒜與小麥，而是以小麥,、大蒜折抵價與市場價之間的差價作為優(yōu)惠來吸引客戶的促銷活動,。這一變相降價的促銷活動在小麥和大蒜主產(chǎn)區(qū)的民權(quán)、杞縣開展,，且主要針對縣域市場,，顯然具有強烈的出圈效應，甚至外溢到了“熱搜“上,。新城控股在南京以西瓜高價折抵購房款的活動,，也具有同樣的效果。

但就在建業(yè)以小麥,、大蒜高價折抵首付款的促銷活動剛剛推出不久,，“小麥換房”、“大蒜換房”便被緊急叫停,。這是由于河南建業(yè)以小麥,、大蒜高價折抵首付款的力度較大，實質(zhì)上是一種較大幅度的降價賣房措施，有可能會危及當?shù)貥鞘袃r格穩(wěn)定,，因此該措施推出以后很快就被叫停,。而新城控股在南京推出的每斤西瓜折價10元抵房款、最高10萬元的變相降價賣房促銷措施,，力度相對有限且受西瓜的季節(jié)性限制而影響面較小,，因此被主管部門叫停的風險也相對較小。

因此僅僅就西瓜換房的促銷措施而言,，估計開發(fā)商新城控股是在借鑒河南建業(yè)以小麥,、大蒜高價折抵首付款以變相降價促銷并被叫停的經(jīng)驗教訓后，在充分評估監(jiān)管風險和平衡變相降價促銷力度的基礎(chǔ)上,，才推出的以助農(nóng)名義,、以西瓜高價折抵購房款并最高限額10萬元的幅度有限的變相降價賣房促銷方案。

相比“小麥,、大蒜換房”,，“西瓜換房”更多了幾分“博眼球”的意味，至于南京這個項目的開發(fā)商是否會真的高價收購買房瓜農(nóng)的西瓜則另當別論,，但這一做法的目的同樣無非是打著助農(nóng)旗號的變相降價促銷措施,。為何近期會頻繁出現(xiàn)此類五花八門的變相降價營銷活動？只因房價連著地價,，土地是地方政府平臺公司融資的最重要抵押品,，因此嚴禁開發(fā)商降價促銷以防止地價下跌進而引發(fā)平臺融資抵押品爆倉，就成為各地政府或明或暗的各類房價“限跌令”必保的核心內(nèi)容,。在此背景下,，面臨去化不暢造成的流動性重壓，房企的創(chuàng)新營銷就變成了既不能“違規(guī)”,，又不得不降價促銷的事情,，因此也就出現(xiàn)了“小麥、大蒜換房“和”西瓜換房“這類新奇的打擦邊球的變相降價營銷手段,。

這些以小麥,、大蒜、西瓜作為營銷噱頭和變相降價促銷載體的樓盤,，要么處于低線位的縣域市場,，要么位于大城市的邊沿地帶，都是溢價能力和去化難度相對較大的項目,，在當前市場不振而房企回款壓力極大的情況下,，促銷措施花樣迭出也就是自然而然的事情了。尤其以三四線樓市為代表,，目前去庫存依靠原有城市人口的消化能力已是困難重重,，所以只能被迫去發(fā)掘更低線位的區(qū)域，比如縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場,，甚至還盯上了進城置業(yè)的農(nóng)民,，而“小麥、大蒜換房”與“西瓜換房“促銷措施所針對的正是這些目標群體,。

不過,，低線位市場的農(nóng)民和農(nóng)民工群體收入不穩(wěn)定、社保和公積金缺失,，購買力有限且收入持續(xù)性較差,。如果把農(nóng)民和農(nóng)民工視為購房主力而引導這個群體在樓市加杠桿，顯然這種市場不但缺乏可持續(xù)性,，而且還會存在很大的隱憂,，不但斷供的風險很大，而斷供會帶來更大的社會問題,。因此地方政府如果鼓勵農(nóng)民進城置業(yè),，則必須出臺強制性的社保配套政策來保障農(nóng)民和農(nóng)民工群體的托底性權(quán)益以降低未來的信用風險。

廣西玉林市公務(wù)員進村賣房”背業(yè)績“,，顯然有榨盡房地產(chǎn)市場最后一個銅板而不顧后果的意思,，不過這也表明土地財政的減收對于地方政府財政收支壓力之大到了何種地步?？磥聿坏貌辉谡邐A縫里花樣百出不斷創(chuàng)新賣房方式的,，除了掙扎在生死存亡線上的房企之外，還有財力捉襟見肘囊中羞澀的地方政府,。

看來，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè),，確實到了不得不重新思考自身角色,、行業(yè)定位與發(fā)展模式的時候了。

在樓市冷淡的環(huán)境下,，地產(chǎn)商為了促銷無所不用其極,。之前的小麥和大蒜換房，在媒體的查訪之下發(fā)現(xiàn)也是個促銷幌子,，實際上相關(guān)樓盤就算消費者沒有大蒜和小麥,，也可以參與相關(guān)的換房優(yōu)惠，這就是一個樓盤房地產(chǎn)商促銷的手段而已,。這個新推出的西瓜換房也一樣,，雖然商家宣稱換房抵十萬，實際上也意味著,，樓盤滯銷,，地產(chǎn)商愿意降價十萬賣房，只不過拿西瓜當幌子而已。

用西瓜換房子這種操作手法實在是讓人感覺很詫異,，比之前用小麥和大蒜換房子實在是更與眾不同，那么我們到底該怎么看待這件事,？
首先,，之前用小麥和大蒜換房子，我們實際上已經(jīng)有過討論了,，畢竟小麥在相當長的歷史時期還是承擔過一般等價物的職責的,，所以將小麥作為換房子的一種操作手法，至少在價值交換的角度來看還是有可能的,，但是用保質(zhì)期如此之短的西瓜來換房子,，實在是一個莫名其妙的手法，畢竟之前河南的這些房地產(chǎn)企業(yè)都是在縣城,，由于靠近農(nóng)村市場比較近,，再加上河南省本身就是產(chǎn)糧大省，采用類似的操作手法,，實際上還是說的過去的屬于情理之中的操作手法,，但是在當前的情況之下，采用這些莫名其妙的,，特別是用西瓜換房子的做法,，實在是讓人難以理解，說是一種嘩眾取寵的操作手法,。
其次,，我們看到對于當前不少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的時候，其實都是想方設(shè)法玩出各種花樣,，其目的就是趕快銷售掉自己的庫存,，所以站在這個角度來看，無論是小麥還是大蒜,，或者說西瓜其實本身的邏輯就是用一種銷售的噱頭或者營銷的手段來趕快實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售,，所以站在這個角度來看，無論是哪一種產(chǎn)品來換房子,，實際上歸根結(jié)底其本質(zhì)就是一種銷售的促銷手段,，想通過這種方式來進一步的刺激市場的銷售欲望，這可能才是用這種稀奇古怪的產(chǎn)品來換房子的核心邏輯,。
第三,，對于當前的房地產(chǎn)市場來說，其實最需要考慮的就是避免市場所帶來的風險,，無論用小麥還是用西瓜來換房子,，至少這個事情是周瑜打黃蓋,，一個愿打一個愿挨，但是我們要避免的是這種虛擬交易背后所蘊含的巨大風險,，這種房地產(chǎn)企業(yè)花樣營銷背后可能潛在的風險可能才是我們最需要關(guān)注的,。對于大部分的買房者而言，大家買房的時候一定要深刻明白自己買的房子到底是什么,，這種營銷手段到底是真的優(yōu)惠,，還是說僅僅是一個噱頭。

有樣學樣,，看來手段使盡了