廣東東莞多區(qū)域暫停住房限購政策

周君芝
2022年,地產面臨的挑戰(zhàn)前所未有,,既有行業(yè)結構調整,,也有周期波動。
我們認為,,下半年地產銷售和投資弱企穩(wěn)而非強反彈,。展望全年,地產銷售和投資中樞將完成下臺階,。
年初因城施策政策大幅放松,,6月三十城地產銷售面積初現企穩(wěn)反彈,,印證我們之前判斷,,看多地產政策放松,看多地產修復,。
銷售企穩(wěn)預示著下半年地產將迎來初步修復,,然而修復大致到什么水平?對此市場存有分歧,。
以往地產周期的經典傳導路徑是,,需求端刺激政策落地,然后地產銷售明顯反彈,進而帶動房企拿地和投資顯著修復,。然而本輪地產不論是數據表現還是底層邏輯,,都不同以往。
這次不一樣:下半年地產銷售和投資弱企穩(wěn)而非強反彈,。所謂弱企穩(wěn),,典型表現是商品房銷售跌幅收窄,投資仍磨底,。弱企穩(wěn)的動能主要來自前期因城施策政策放松,,加上疫后常態(tài)化修復。
中性假設下,,我們估測全年地產銷售面積同比-15%,,地產投資-6%。其中上半年銷售和投資同比-23%和-5%,;下半年銷售面積和投資同比均為-6%,。
全年地產銷售面積同比-15%,讀數持平于2008年(-14.7%),;遠低于同樣經歷疫后修復的2020年(2.6%),。即便樂觀假設下,全年銷售同比也為負值(-9%),??梢娊衲晗掳肽甑禺a銷售跌幅收窄,較上半年有所改善,。
疫情壓制之下,,4月地產投資同比錄得歷史最低水平-10.0%。相較4月,,下半年地產投資迎來邊際企穩(wěn),,結束了二季度極端投資下滑態(tài)勢,但同樣不是大反彈,。
這次不一樣:下半年地產銷售和投資中樞完成下臺階,。
2018至2021年,中國地產幾乎穩(wěn)定在一個狹窄的區(qū)間之內,。典型有兩組數據,,新房銷售面積常年穩(wěn)定在17-18億平方米,居民信貸穩(wěn)定在7萬億元以上,。
根據我們預測,,今年地產銷售面積或將下降至15億平方米,居民信貸或不及7萬億元,。這基本宣告新房年銷量17億平方米成為歷史,,也意味著房企和居民告別快速杠桿時期,。
今年之前,歷史上全年地產投資增速最低為1%(2015年),。即便最樂觀情況,,估測今年全年地產投資-2.7%,也要顯著低于2015年,。這意味著今年地產投資為有數據統(tǒng)計以來歷史最低,;也意味著地產投資對經濟的貢獻,即將完成一次深度下臺階,。
這次不一樣:銷售企穩(wěn)預示地產風險已有收斂,,未來需要進一步觀察房企融資。本輪地產之所以不同以往,,根源在于本輪地產調控政策不僅落腳到了房地產需求層面,,更是落腳到房地產供給,即地產企業(yè)融資,。
年初因城施策為代表的地產政策松綁,,已經放開一輪需求約束。作為政策呼應,,6月三十城地產銷售呈現企穩(wěn)跡象,。三十城地產銷售企穩(wěn)主要來自高能級城市,未來低能級城市銷售或將接力改善,。
然而當下房企融資,,尤其民營房企融資仍未顯性改善,下半年仍有大量房企債券到期,。下半年銷售端改善能否撬動地產企業(yè)現金流修復,,融資現金流能否改善,地產行業(yè)能否就此走向新常態(tài),?對此目前市場尚存分歧,,我們需要后續(xù)保持跟蹤。
如果說這一次中國地產注定需要完成轉型,,從原來高速擴張期中走出來,,進入一個杠桿增速相對可控的健康發(fā)展狀態(tài)。
那么當下銷售修復,,宣告下半年地產將結束上半年的無序收縮,,初步進入弱企穩(wěn)狀態(tài)。下半年地產蘊含風險較今年上半年明顯收斂,。
回到資本市場,,下半年地產走勢將關系國內資產定價的風險偏好,。地產穩(wěn)了,,私人部門的信用融資才會穩(wěn),風險偏好也會企穩(wěn)回升。

陳興
近來交流下來,,市場對于疫情轉好之后的經濟增長趨勢分歧較大,,關鍵矛盾在于地產到底能否走出底部困境。誠然,,除了行業(yè)自身因素之外,,疫情沖擊無疑也使得行業(yè)需求雪上加霜。不過,,如果從近期地產數據的變化上來看,,積極的改善信號已經顯現。一方面,,土地成交溢價率止跌企穩(wěn),。今年的第一批集中供地均已完成,雖然受供應量減少的影響,,成交量相比于去年第三批有所下滑,,但溢價率出現低位回升;另一方面,,地產銷售也有明顯改善,。據我們跟蹤的城市樣本地產銷售情況來看,6月銷量增速較5月降幅存在明顯收窄,。
細心的研究者可能會注意到,,城市樣本統(tǒng)計的地產銷售情況,和來自房企的數據似乎難以對應,,不少投資者因而擔心,,地產恢復或許只是出于統(tǒng)計因素造就的“曇花一現”,而得不到微觀企業(yè)層面數據的有效支撐,。但其實,,僅憑統(tǒng)計因素來概括兩者之間的差異難免失之偏頗,這背后反映的是顯著的結構變化,。事實上,,我們能夠發(fā)現,城市樣本數據和房企數據關于地產銷售情況反映的不同,,不只出現于當下,,在2016年-2017年期間也有發(fā)生,而正如人們所熟知,,棚改貨幣化帶動三四線城市去庫存,,使得當時低線級城市地產銷售火熱,房企銷售情況就明顯好于跟蹤樣本多數集中在高線級地區(qū)的城市口徑數據,。因此,,這一次地產回暖下兩者間的差異不言自明,,一二線城市明顯反彈帶動的地產改善,使得城市樣本數據明顯要好于房企數據,。
當然,,由于一二線城市的數量畢竟有限,所以在地產銷售中的占比并不算高,,按照以往經驗來看,,全部一二線城市地產銷售約占到總銷售比重的三成左右,因此,,其銷售情況的改善,,可能并不會像棚改貨幣化時期一樣,帶動全國地產銷售增速強而有力的上升,。但也需要注意到的是,,一方面,本輪地產反彈所需要的力量本就不強,,并不要求像17年一樣,,在16年銷量增速超過20%的基數上,再實現7-8個百分點的增長,,而只需要在去年2%左右的增速水平上,,把下半年的銷售拉回到正增長區(qū)間即可,實現這一水平難度不大,;另一方面,,雖然一二線城市銷售占比僅有三成,但在地產投資中的比重接近一半,。因此,,高線級城市銷售增速的改善對于地產投資,乃至于對經濟增長本身的帶動作用都會更大,,疫情后經濟恢復的前景可以適度樂觀,。
微觀層面對于地產的擔心,主要著眼于房地產企業(yè)的融資和債務問題,,在當前風險仍未完全消散的情況下,,融資環(huán)境雖有轉好,但也相對有限,,特別是對于民營企業(yè)而言,。而我們認為,這一問題的解決其實要立足于宏觀環(huán)境的改善,,僅靠微觀主體之間資源的騰挪對于債務問題的緩解或許幫助不大,。鑒于房地產開發(fā)資金有半數來自于銷售回款,因此,,地產銷售的回暖能夠很大程度上幫助行業(yè)債務負擔的減輕,。事實上,,對這一輪地產復蘇不應以微觀約束宏觀的角度來理解,而應當依賴于宏觀為微觀破局,。

Resiyne
縱觀最近房地產市場的政策,,除了一線的北上廣深沒有實質放松限購政策外,,其他的地方基本上都出臺了限購放松的政策。但問題是,,現在炒房者基本上已經不會再入場,,老百姓的負債率基本上已經很高了,即使有改善居住環(huán)境的想法,,也沒有改變的能力,。
其實,地方的經濟吸引力才是地產市場發(fā)展的最核心的動力,,這也是為什么一線城市的房價還是非常堅挺的,。如果一個地方人口凈流出,產業(yè)發(fā)展也不是很給力的話,,即使政府有心拯救市場,,但恐怕也是無力回天的。另外就是,,如果地方政府不擺脫對土地財政的深度依賴,,恐怕永遠也不會有改革的動力。因此長痛不如短痛,,沒準徹底“斷奶”土地財政,,才是地方政府未來的可持續(xù)發(fā)展之道。