最近的樓市停貸潮愈演愈烈,。相關(guān)統(tǒng)計顯示，截至7月14日,，全國已有超過180個樓盤的業(yè)主聯(lián)名集體斷供,，涉及地區(qū)包括北京、上海,、河南,、河北、湖北,、湖南,、江西、廣西,、山西,、遼寧、安徽,、福建,、江蘇、云南等多個省份。
從2021年下半年恒大爆雷引爆房地產(chǎn)危機以來,，基本上已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)下了死亡證明書,。盡管樓市不會像日本90年代初的泡沫破裂那樣刺激，但房地產(chǎn)泡沫難以為繼或者說正在破裂中已經(jīng)是既成事實,。即使行政政策抵得住一時的賣壓,，但這只會加大堰塞湖決口時爆破的威力，長遠而言并沒有太大的意義,。
中國樓市是個看漲不看跌的市場,，形成長期上漲預(yù)期的原因也是來自政府行政政策對樓市的過度干預(yù)，根本原因是樓市與地方土地財政高度關(guān)聯(lián),。一旦樓市崩盤,，地方財政破產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)商倒閉,、銀行壞賬飆升,，還有全國無數(shù)的購房者面臨巨額浮動虧損甚至房子被銀行收走的風(fēng)險。如果樓市繼續(xù)高位躺平或者小幅下跌,，就會出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象,，這時開發(fā)商無法降價回籠資金，可能面臨被團滅的風(fēng)險,。所謂的有價無市,，其實就是價格畸形的高，脫離基本面情況,，賣的人多,，底下卻無人接盤的尷尬，一是民眾預(yù)感到了房地產(chǎn)危機的嚴重,，未必敢高位接盤,，第二，20多年的房地產(chǎn)發(fā)展,，該買房的基本都買了房了,，剩下的可能是剛畢業(yè)結(jié)婚的年輕人是剛需購房者，不過近些年結(jié)婚人口也在不斷下降,，除去已經(jīng)有房的,，真正剛需者已經(jīng)大幅減少。另外,，隨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下,，民眾普遍捂緊錢袋，更別說還有多少炒房客和非標(biāo)資金敢在這時殺入樓市的了,。
中國和日本經(jīng)濟從發(fā)跡到最終走向可能都會很像,，起于投資，終于泡沫破滅，最終由于泡沫的刺破,、老齡化危機,、轉(zhuǎn)型失敗等等原因，步入長期的停滯期,。不同的是,，中國政府對經(jīng)濟的掌控要比日本政府更強,。未來,，一個佛系、躺平和老齡化的中國社會雛形已經(jīng)初步展現(xiàn),，如果沒有改革的勇氣,，一切都很難扭轉(zhuǎn)。

最近一周銀行股大跌,，市場的解讀普遍是停貸潮恐引發(fā)大面積的資產(chǎn)質(zhì)量問題,，實際上這頂多只能算是一個引子。真正引起銀行股下跌的核心邏輯還是貸款利率大幅下行,，銀行利差大幅縮小,，銀行賴以生存的核心利潤來源不足，且這種趨勢長期看不可逆,，從而引發(fā)銀行股的“戴維斯雙殺”,。目前國有大行和股份制銀行的市盈率集中在3-4的區(qū)間，對利差依賴相對較小的招商銀行市盈率也只有6,，如果按照去年和今年1季度的利潤水平來估值,，那銀行股無疑將迎來配置的黃金周。但市場給予的估值不足,，核心邏輯無非是不看好銀行未來的盈利能力增長,，主要是以下幾點：一是利差收窄且趨勢不可逆；二是房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻還沒有到來,，原有的巨量房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良還未消化（且將繼續(xù)大幅上漲）,，新的按揭（停供）不良逐步浮出水面（但這塊體量其實占比極小）,；三是隨著注冊制的全面推行,，金融脫媒趨勢加速，銀行從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出巨量資金無對應(yīng)體量的行業(yè)承接,，銀行業(yè)的ToB端業(yè)務(wù)短期內(nèi)會利率內(nèi)卷嚴重,，影響銀行盈利能力的提升（長期依然沒問題，畢竟中國以新能源為代表的制造業(yè)有望通過比較優(yōu)勢席卷全球,，現(xiàn)在才剛剛開始,，未來的吸納能力很強，但那是個長期故事）；四是前期支撐招商銀行,、平安銀行等高估值的零售業(yè)務(wù)增長同樣遇到增長瓶頸,，主要體現(xiàn)在個人客戶數(shù)的增長速度放緩，零售業(yè)務(wù)的增長進到存量博弈和相互充分競爭的時代（同互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)用戶數(shù)增長放緩是一個邏輯）（城市化放緩,，人口增長放緩,，能服務(wù)的客戶已經(jīng)服務(wù)到了，）,。

那么如今的銀行股值得投資嗎,？從投資安全性和收益確定性角度講，非常值得,。當(dāng)前的市盈率只有3-4倍,，若銀行將三分之一的利潤用來分行（基本是這個水平），以當(dāng)前價格購買銀行股,，股息率在8-10%左右,，假設(shè)銀行未來1年-3年盈利能力只有2021年的50%，那么股息率也能到4%-5%的水平,，投資銀行股最差的結(jié)局就是當(dāng)持有一筆信用債,，賺取利息。若股價繼續(xù)下跌,，補倉將大幅提升安全邊際并提升股息率,。若你的資金量較大，且追求穩(wěn)健,，并可以接受1年以上的投資期限,，那當(dāng)前的銀行股是非常值得配置的?？上?，大部分人不愿意接受投資收益的慢慢增長，只想追逐本金的快速翻倍,，這也是為什么大家熱衷于估值倍數(shù)奇高的科技股,、醫(yī)藥股等（話說當(dāng)前的醫(yī)藥應(yīng)該是2022年下半年確定性最強的賽道了）。

當(dāng)住房的喜劇,，變成爛尾的悲劇,，該如何收場，是目前國內(nèi)眾多的爛尾樓相關(guān)方面臨的現(xiàn)實問題,。是追究誰之錯,，還是解決問題？恐怕出了問題,，各方都在考慮該誰承擔(dān)責(zé)任,，風(fēng)險是否可控,。從農(nóng)行、建行布告來看,，涉及“保交樓”風(fēng)險總體可控,。但是其他家銀行呢？近期早已沸沸揚揚的城市和村鎮(zhèn)銀行呢,？對于總的貸款額占比可能數(shù)額不大,，但是絕對的數(shù)字可能也不小，對于某些區(qū)域來說,，可能問題也會比較突出,。

那么業(yè)主抱團停貸結(jié)果會怎么樣？接下來將面臨什么問題,？房子爛尾或延期,，業(yè)主停貸,，想以此對銀行施加壓力,，促進爛尾樓盤的復(fù)工，因為業(yè)主要的是房,，可是房子要不到了,，業(yè)主不能一個人承擔(dān)風(fēng)險，要轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,，首選是銀行,，因為房子無期，可月供照付,。

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定爛尾樓盤的業(yè)主還是有償還貸款的責(zé)任,，銀行就抵押房產(chǎn)與業(yè)主簽訂了貸款合同，銀行已經(jīng)將貸款付給開發(fā)商,。商品房買賣合同是業(yè)主和開發(fā)商之間的合同,，樓盤爛尾銀行是不承擔(dān)責(zé)任的。停貸的業(yè)主會面臨銀行的征信記錄和訴訟,，停貸的業(yè)主面臨失信等風(fēng)險,。

其實對于銀行來講，大規(guī)模停貸帶來的是不良貸款,，銀行是容許一定的壞賬率,，甚至可以把不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司，降低自身風(fēng)險,。爛尾業(yè)主的停貸問題不僅僅是一個法律問題,，而是一個社會問題，是商品房預(yù)售制度帶來的問題,。事實是,，一群傾其所有買房的普通人,，拿不到房子的同時還要不斷的負擔(dān)貸款，讓業(yè)主面臨極度困境,。

爛尾樓事情可能情況更為復(fù)雜,，也不乏存在銀行違規(guī)、房企違規(guī),、監(jiān)管不力等,。如果把鍋甩給了各家銀行，則開啟了一種風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的先例,，這對銀行影響也是巨大,。爛尾事件，不是一方面的原因,，最終如何解決,，還是要相關(guān)部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，尋求解決之道,，事以致此,，需要各方都有個積極解決問題的態(tài)度，畢竟房子問題,，關(guān)乎國計民生千家萬戶,，不可小視。

在我此前的信托經(jīng)理職業(yè)生涯中,，搞過3個河南省的地產(chǎn)項目,，一個位于ZK市，一個位于ZM縣,，還有一個位于ZZ航空港南港區(qū),。

ZK的項目是個溫州民企開發(fā)的，本世紀初以招商引資的身份拿地八百畝,，項目上的骨干本是派駐的溫州人,，多年古典酒文化浸潤下已與土著無異。我看項目的時候還是2017年,，聽項目總感慨,，當(dāng)年同一批被招商引資的基本都進去了，老板當(dāng)年那些資金投在哪里不行,，非投這么一個鳥不拉X之地——啃了十多年還沒開發(fā)完,。

也看了城里的其他樓盤，當(dāng)時正是恒大,、碧桂園橫掃四五六線如卷席的年代,，二者產(chǎn)品力在周圍一堆上世紀職工家屬樓般的競品襯托下，實屬摧枯拉朽,，豪橫仿歐的售樓處,、N柱擎天的噴泉水景就足以鶴立雞群,。平心而論，那時候在一個普通的內(nèi)陸北方小城,，能住進恒大也確是消費升級了,。臨別之時，還慕名看了荷蘭建業(yè)的競品,，售樓處胡老板的題詞令我印象深刻,，至今沒忘——“讓河南人民都住上好房子！”

ZM的項目是在2019年看的,，ZZ,、濟南、天津等北方重鎮(zhèn)的樓市景氣指數(shù)巔峰已過,。在ZZ外圍,，打折賣房已開始不得不為，但更多的人還覺得這只是技術(shù)調(diào)整,。道理很簡單,，河南省的人太多了，ZZ市的人也太多了,，什么樣的樓盤總會有適合的客群,；ZZ地處中原，已是國家級中心城市,，米字型高鐵線路在此交匯，四通八達,、天地廣闊,！記得在項目旁的一個小學(xué)目睹了放學(xué)時刻，排隊的小朋友匯成長龍,、穿過紅綠燈十字路口,，同行的領(lǐng)導(dǎo)都不禁掏出手機拍照。

這個項目的開發(fā)商屬于港資穩(wěn)健派,，收了地頭大鱷的土儲,，其融資杠桿比內(nèi)地同行還是收斂很多，彼時出來做非標(biāo)也是種業(yè)務(wù)恩賜,。所以借殼融資,、毛地抵押也不是不能忍受。

航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)南區(qū)的項目是在2021年看的,，系杭派精工的品牌房企收了當(dāng)?shù)胤科蟮耐羶?。?dāng)時感覺港南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施確實很棒，道路寬闊,、綠化工整,，但萬事俱備只欠東風(fēng)——就缺人,，打輛網(wǎng)約車再回機場都頗為捉急。在這樣一個人口大省的人口大市,，人已不是可無限量無差別供應(yīng)的了,。

審批會上領(lǐng)導(dǎo)問了一個問題，特大暴雨引發(fā)的水災(zāi)對區(qū)域市場有無影響,。我信心滿滿,，短期沖擊不改長期向好。當(dāng)時有信心的可不只我一人,，抵押物的并購對價是6.65億元,，知名外部評估機構(gòu)給出的評估價是9.42億元，風(fēng)控經(jīng)理表示看不下去了,，窗口指導(dǎo)壓降到7.28億元……這項目之后,，我差不多就開始嘗試切割地產(chǎn)融資項目的工作了，直到這兩天看到“全國業(yè)主發(fā)布強制停貸項目統(tǒng)計表”……地產(chǎn)危機從同業(yè)群里小范圍的悲戚,，已演變成家族群里都傳播的恐慌,，韭菜再多，也架不住鐮刀這么不可持續(xù)發(fā)展啊,。

從信托公司轉(zhuǎn)行到證券公司,，個人感慨之一就是真別過度迷戀確定性，此時此刻依然有很多資金苦苦追求高息的“無風(fēng)險”利率,，以為可以一直穩(wěn)穩(wěn)地躺賺戰(zhàn)勝CPI,、GDP增速的利得。但固收也好,，權(quán)益也好,，投的都是概率，安全都是相對的,、動態(tài)的,、辯證的。

人們在感性上總是以為有波動才有概率,，有概率才有風(fēng)險,。實際上那些笨拙的信用資產(chǎn)雖然沒有公允價值的波動呈現(xiàn)，但實際上也每時每刻都在承受著價值的拷問,，只不過在最終兌付之際,，它才如同開盲盒一樣告訴你究竟是0還是1。如果有一個統(tǒng)一交易市場賦予信托受益權(quán)以流動性,，讓集合資金信托份額從持有到期性資產(chǎn)變成交易性金融資產(chǎn),，我相信你也能看到估值波動的上竄下跳、閃崩暴漲,。

看不到≠不存在,。去年此時,，如果問A股指數(shù)腰斬和地產(chǎn)金融泡沫破滅，這兩者在一年后哪個概率更大,，你會怎么選,？此時此刻，若再問A股指數(shù)腰斬和城投剛兌信仰破滅,，這兩者在一年后哪個概率更大,，你又會怎么選？

市場上永遠不乏賺取超額收益的機會,，投資就是對贏面下注,。但若想一勞永逸獲得“安全”且“豐厚”的永動機式紅利，甚至迷信到“蒙眼狂奔”的地步,，只能說是生不逢時了,。