為什么商品房預(yù)售制度難以終結(jié),，而且在我國(guó)不少城市試點(diǎn)現(xiàn)房銷售之后又偃旗息鼓了？

作為住房供應(yīng)短缺時(shí)代的產(chǎn)物,，中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制度從香港引進(jìn),，曾極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在充分利用社會(huì)資源擴(kuò)大商品房供應(yīng)的同時(shí),，也形成了具有中國(guó)內(nèi)地特色的高杠桿高負(fù)債支持下的高周轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展模式,。而這種高周轉(zhuǎn)模式一旦遭遇行業(yè)下行，當(dāng)銷售回款不暢或者融資出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),，就容易出現(xiàn)企業(yè)流動(dòng)性困難,，乃至發(fā)生現(xiàn)金流斷裂和項(xiàng)目停工停建，造成大量的爛尾樓,。

預(yù)售制度其實(shí)在不少發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也同樣存在,，但這些國(guó)家的預(yù)售制與中國(guó)內(nèi)地有著根本的不同。就內(nèi)地房地產(chǎn)預(yù)售制的老師香港而言,，所謂的“賣(mài)樓花”預(yù)售制度,，很大程度上只是樓位預(yù)訂，也就是由買(mǎi)房者按照?qǐng)D紙繳納少量訂金,，且這部分訂金由開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房者共同委托的律師樓監(jiān)管,，而開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要依靠開(kāi)發(fā)商向銀行貸款解決，只有在樓盤(pán)即將交付時(shí)買(mǎi)房人才會(huì)開(kāi)始按揭貸款,。如此一來(lái),，在項(xiàng)目爛尾的情況下,，買(mǎi)房者最多損失的只是訂金而已。但內(nèi)地樓市的按揭貸款是在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)即可發(fā)放,，并由地方政府與銀行共同監(jiān)管,，而這種監(jiān)管在流為形式審查的同時(shí)亦很容易被開(kāi)發(fā)商的“公關(guān)”俘獲，從而造成事實(shí)上的監(jiān)管無(wú)效甚至與開(kāi)發(fā)商的合謀,，導(dǎo)致監(jiān)管資金的普遍性挪用和轉(zhuǎn)移,。這也是開(kāi)發(fā)商得以在杠桿之上加杠桿，實(shí)現(xiàn)負(fù)債推動(dòng)下的快速發(fā)展的前提條件,。

商品房預(yù)售制度促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)利用社會(huì)資源擴(kuò)大市場(chǎng)供給和解決住房短缺問(wèn)題,，而預(yù)售資金監(jiān)管就成為支持預(yù)售制度落地實(shí)施的保障。但也正是預(yù)售資金監(jiān)管的不到位和事實(shí)上的監(jiān)管失效,，給房企創(chuàng)造了挪用項(xiàng)目資金加杠桿以推高企業(yè)規(guī)模的機(jī)會(huì),。而杠桿之上加杠桿、明杠桿之下包含暗杠桿所造成的高負(fù)債壓力,，自然迫使房企將高周轉(zhuǎn)推向了極致,。高周轉(zhuǎn)模式讓房企得以用較少的核心資本獲得了極大的營(yíng)收規(guī)模的同時(shí)，也與地方政府旺盛的土地財(cái)政需求達(dá)成了較高的契合度,。這一點(diǎn),，體現(xiàn)在作為監(jiān)管部門(mén)的地方政府在土地出讓合同中往往載有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限這一明顯推高開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)要求的條款之中，反過(guò)來(lái)也就必然造成地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管上的流于形式和對(duì)開(kāi)發(fā)商挪用,、轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的默許以及有意無(wú)意的無(wú)視狀態(tài),。

試想想看，如果監(jiān)管得以嚴(yán)格執(zhí)行和資金僅限于本項(xiàng)目使用,，怎么會(huì)出現(xiàn)那么多的爛尾樓,、怎么會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的連續(xù)加杠桿和企業(yè)規(guī)模的如此快速膨脹？如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商規(guī)模的迅速膨脹,，除了市場(chǎng)供應(yīng)增速下降進(jìn)而導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到目前的供應(yīng)總量水平之外,，自然也就無(wú)法產(chǎn)生目前如此之多的土地需求與相關(guān)稅費(fèi)，地方政府的土地財(cái)政也就失去了快速增長(zhǎng)的支柱,。因此,，正是監(jiān)管對(duì)于開(kāi)發(fā)商的默許，甚至是和開(kāi)發(fā)商自覺(jué)不自覺(jué)的合謀才造成了預(yù)售制下資金監(jiān)管的失效,，與房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式及其所支持的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈,，乃至土地財(cái)政的飛速發(fā)展。

預(yù)售制下監(jiān)管失效所造就的高周轉(zhuǎn)模式和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模,，創(chuàng)造了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所涉及的巨大的投資,、建設(shè)、就業(yè),、稅收以及土地出讓金收入規(guī)模,，這些自然都成為捆綁于高周轉(zhuǎn)模式所支持的當(dāng)前行業(yè)規(guī)模上的既得利益,。如果取消期房銷售制度，甚至只要預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管到位的話,，就會(huì)必然大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿,，進(jìn)而引發(fā)行業(yè)規(guī)模的大幅收縮，而整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模的收縮和依附其上的相關(guān)投資,、建設(shè),、就業(yè)、稅收和土地出讓金收入下降,，也會(huì)引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā),。這自然是現(xiàn)有利益格局下相關(guān)利益方所不愿意接受的，這也是商品房預(yù)售制度遲遲無(wú)法取消,，而預(yù)售資金強(qiáng)化監(jiān)管通常也總是雷聲大雨點(diǎn)小的真正原因,，更是不少城市曾經(jīng)試行停止預(yù)售和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售卻很快無(wú)疾而終的主要原因。但凡要涉及動(dòng)自己奶酪的事情,，試問(wèn)又有多少人能夠作到,？

我國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制實(shí)行了28年,，確實(shí)已形成一種巨大的行業(yè)慣性和各種利益的深度捆綁,，導(dǎo)致目前的既得利益方都無(wú)法重回現(xiàn)房銷售制度，以至于現(xiàn)房銷售在很大程度上也就成為只能在口頭上喊喊,，而在現(xiàn)實(shí)中無(wú)法落地的海市蜃樓,。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化的情況下，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的市場(chǎng)條件已然成熟,。而且目前的預(yù)售制度在因各方利益糾纏而造成資金監(jiān)管失效且基本無(wú)法杜絕,，而其所引發(fā)的問(wèn)題卻十分嚴(yán)重的情況下，也到了不得不取消的時(shí)候了,。

不過(guò),，一旦改預(yù)售制為現(xiàn)房銷售，則會(huì)直接導(dǎo)致房企杠桿率的下降和行業(yè)規(guī)模的收縮,，在直接影響樓市供給總量的同時(shí),，也會(huì)引發(fā)來(lái)自行業(yè)稅費(fèi)和土地出讓金收入的巨減，必然也會(huì)引發(fā)行業(yè)融投資規(guī)模的下降和建設(shè)規(guī)模的下降,，甚至帶來(lái)GDP的收縮,，因房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模收縮而帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈負(fù)面影響也是不言而喻的。所以預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售必須是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程,，或者有必要學(xué)習(xí)香港和其他國(guó)家的預(yù)售制,，將銀行按揭貸款的發(fā)放后置于房屋交付這個(gè)節(jié)點(diǎn)前后，讓房企主要依靠向銀行貸款去完成開(kāi)發(fā)建設(shè),，這樣也就不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的項(xiàng)目爛尾了,，而且因此引發(fā)的行業(yè)規(guī)模的收縮也會(huì)相會(huì)緩和和有限,，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的沖擊和對(duì)土地財(cái)政的沖擊也會(huì)更小一些，如此才具有更加現(xiàn)實(shí)的可實(shí)施性,。

同樣的策略在不同的時(shí)期和環(huán)境中會(huì)起到不同的效果,。5年甚至更早之前“現(xiàn)房銷售”沒(méi)有辦法推進(jìn)，主要還是因?yàn)橐环矫尜?gòu)房需求端還很旺盛,，另一方面開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)式的償還貸款而隱藏了杠杠壓力,。但是自從近期全國(guó)300多個(gè)爛尾樓斷供事件拉爆房地產(chǎn)最大的雷之后，各個(gè)利益相關(guān)方都更冷靜了,。

銀行方面即便整體風(fēng)險(xiǎn)可控,，但伴隨一不小心就得幫開(kāi)發(fā)商背黑鍋的風(fēng)險(xiǎn)明顯升高，未來(lái)會(huì)傾向于對(duì)地產(chǎn)商做更嚴(yán)格的貸款審核,。賣(mài)地的地方政府更是不能躺平,，地產(chǎn)維權(quán)作為群體性事件高發(fā)區(qū)，無(wú)疑時(shí)刻挑戰(zhàn)著其KPI,。而現(xiàn)房銷售策略似乎能從根本上解決前兩者的困境,。

對(duì)地產(chǎn)商而言顯然是最不友好的。但有什么關(guān)系呢,，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代,，新房建設(shè)放緩不過(guò)是供需關(guān)系決定的正常結(jié)果。因此,，本次福州的試點(diǎn)現(xiàn)房銷售是否受到地產(chǎn)商的認(rèn)可并不重要,，重要的是它標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)終于真正跨入了買(mǎi)方市場(chǎng)。