在爛尾樓業(yè)主們?nèi)虩o(wú)可忍而“抱團(tuán)停貸”并形成風(fēng)潮之后,，預(yù)售制及其資金監(jiān)管問(wèn)題成為業(yè)界與輿論關(guān)注和質(zhì)疑的焦點(diǎn)。而在鄭州和西安監(jiān)管方正在就監(jiān)管失責(zé)問(wèn)題與銀行互懟互撕之際,，銀保監(jiān)從行業(yè)高度擱置分歧而發(fā)出了各方協(xié)調(diào)保交樓的號(hào)召,，鄭州國(guó)企聯(lián)合地方AMC設(shè)立基金助力保交樓、國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)上周決定由建行發(fā)起設(shè)立特別基金助力行業(yè)復(fù)蘇與棚改的決策也讓爛尾樓問(wèn)題迎來(lái)了政策面的一抹亮色,，資本市場(chǎng)業(yè)迅即也以房地產(chǎn)板塊的普遍大漲和數(shù)家房企的漲停作出了正面反應(yīng),。

多個(gè)城市之前也曾進(jìn)行過(guò)取消預(yù)售制的試點(diǎn)，但結(jié)果依然是紛紛維持了預(yù)售制,。此次爛尾樓問(wèn)題引發(fā)“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮之后,，呼吁停止預(yù)售制又再次成為輿論話題。如果說(shuō)之前取消預(yù)售制旨在平抑房?jī)r(jià),，而此次探討取消預(yù)售制則主要是著眼于防范爛尾樓問(wèn)題,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，“你用我的錢,，建我的房子,，房子沒(méi)建好，錢也沒(méi)了,，所以應(yīng)該取消預(yù)售制,，誰(shuí)有錢誰(shuí)建樓”，這一說(shuō)法就非常具有代表性,。但是很顯然這只是公眾的看法而已,，行業(yè)內(nèi)的聲音還是主張取消預(yù)售制需要緩行，而完善預(yù)售制中的資金監(jiān)管才是關(guān)鍵,。

今天,，作為財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的權(quán)威媒體，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)出了“堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞”的呼吁,。細(xì)讀此文,，在分析預(yù)售制作用與問(wèn)題的基礎(chǔ)上,，該文認(rèn)為預(yù)售制對(duì)于行業(yè)發(fā)展的作用功不可沒(méi)，認(rèn)為在當(dāng)前商品房市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)時(shí)不是取消預(yù)售制好的時(shí)間窗口,。該文將爛尾樓問(wèn)題的成因歸于預(yù)售制下的資金監(jiān)管失范,，因此呼吁進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，特別是對(duì)可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅(jiān)決堵住,，讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好地發(fā)揮正面作用,。

我認(rèn)為這篇文章對(duì)預(yù)售制作用的認(rèn)知和“爛尾樓”問(wèn)題的成因分析都比較透徹，對(duì)解決問(wèn)題應(yīng)著眼于加強(qiáng)和完善預(yù)售資金的監(jiān)管的建議,，在方向上也完全正確,，這些都是值得肯定的。尤其難能可貴的是這篇文章并不回避矛盾,，首次以成文的方式變相承認(rèn)了爛尾樓問(wèn)題的成因主要是預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問(wèn)題,，這是以前國(guó)家層面的多次官方表態(tài)中都予以繞過(guò)和不給明確說(shuō)法的問(wèn)題。正因?yàn)橹肮俜綄?duì)爛尾樓問(wèn)題的成因在于資金監(jiān)管不到位的刻意回避,，也就造成了資金監(jiān)管成為優(yōu)化和完善預(yù)售制時(shí)難以明說(shuō)和深入探討的話題,。

不過(guò)這篇文章的不足也是十分明顯的，作者并沒(méi)有搞清楚預(yù)售制下的高杠桿高負(fù)債推動(dòng)下的行業(yè)高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式和資金監(jiān)管實(shí)際狀況,、乃至監(jiān)管失效之間的關(guān)系,，也并未真正搞清楚預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根源，自然也就無(wú)法開(kāi)出有針對(duì)性藥方,。如此以來(lái),，就讓這篇本來(lái)值得稱贊的文章顯得虎頭蛇尾的同時(shí)，更流于空調(diào)房里出來(lái)的正確而無(wú)用的紙上空談了,。

其實(shí),，中國(guó)內(nèi)地的商品房預(yù)售制和將按揭貸款提前至預(yù)售開(kāi)始時(shí)點(diǎn)的制度設(shè)計(jì)，在給房企和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加杠桿,，進(jìn)而憑借高周轉(zhuǎn)模式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量和行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支持之前房地產(chǎn)行業(yè)和房企那么高的發(fā)展速度的。正是預(yù)售制下作為必要制度配套的資金監(jiān)管,，在淪為形式監(jiān)管,，甚至在監(jiān)管部門(mén)與房企的合謀之下的監(jiān)管失效，才能夠讓更多的應(yīng)監(jiān)管資金逃離監(jiān)管而成為房企杠桿之上加杠桿的重要條件,。而這些逃離監(jiān)管的資金在層層杠桿之下推動(dòng)了房企規(guī)模的飛速上升,、行業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)大和眾多房地產(chǎn)富豪誕生的同時(shí)，也為作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府創(chuàng)造了更多的土地財(cái)政收入,、為銀行創(chuàng)造了更多的業(yè)績(jī)以及監(jiān)管租金,。

如果強(qiáng)化監(jiān)管和嚴(yán)格監(jiān)管而迫使房企和房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法繼續(xù)加杠桿，則除了影響房企和行業(yè)發(fā)展速度之外，自然也會(huì)波及監(jiān)管當(dāng)局自身的收益,，還會(huì)造成監(jiān)管租金的喪失,，這當(dāng)然是作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府與銀行所不愿意的。因此預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根本原因,，在于監(jiān)管當(dāng)局乃利益中人,，嚴(yán)格監(jiān)管會(huì)損害自身利益，放松監(jiān)管甚至監(jiān)管失效才更符合監(jiān)管當(dāng)局自身的利益訴求,。這樣集監(jiān)管規(guī)則制訂,、執(zhí)行和受益者于一身的既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員的監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì),，不發(fā)生監(jiān)管失效才是不合邏輯的,。而且即使在事態(tài)嚴(yán)重引發(fā)領(lǐng)導(dǎo)震怒而啟動(dòng)倒查監(jiān)管失效責(zé)任時(shí)，往往也只是抓出一兩個(gè)具體辦事者和負(fù)責(zé)人來(lái)“祭刀”,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)監(jiān)管失效賠償責(zé)任,。君不見(jiàn)，爛尾樓叢生下,，又見(jiàn)過(guò)幾次監(jiān)管部門(mén)和具體執(zhí)行人被追責(zé)的事情呢,？

所以，如果這樣的監(jiān)管機(jī)制不改變,，監(jiān)管當(dāng)局總是免于被追責(zé)和免于全額賠償監(jiān)管失職的損失，當(dāng)前的商品房預(yù)售制下的資金監(jiān)管制度就必然會(huì)形同虛設(shè),。只不過(guò)是在領(lǐng)導(dǎo)重視和輿論壓力大的時(shí)候,，資金監(jiān)管可能會(huì)嚴(yán)格一些，而一旦風(fēng)頭過(guò)去監(jiān)管就會(huì)再度流于“睜一只眼閉一只眼”的形式監(jiān)管狀態(tài),，或者干脆恢復(fù)監(jiān)管方與被監(jiān)管方貓鼠合作的“監(jiān)守自盜”狀態(tài),。因?yàn)槲ㄓ腥绱巳绱耍瑢?duì)于監(jiān)管當(dāng)局而言才是利益最大化的,，而風(fēng)險(xiǎn)幾乎是可以忽略不計(jì)的,。這樣的事情，擱誰(shuí)誰(shuí)不干呢,？

因此,，預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的問(wèn)題，一方面是當(dāng)前的監(jiān)管機(jī)制本身內(nèi)在邏輯問(wèn)題所導(dǎo)致的必然結(jié)果,，另一方面是監(jiān)管失效不被追責(zé)和不承擔(dān)全額賠償責(zé)任的結(jié)果,，這就更加劇了監(jiān)管失效程度和監(jiān)管失效發(fā)生的普遍性。因此,，如果要繼續(xù)實(shí)行商品房預(yù)售制,，則作為配套制度的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制必須要重新設(shè)計(jì)，將規(guī)則制訂、執(zhí)行和監(jiān)督職責(zé)相互獨(dú)立,，并將追責(zé)和失責(zé)全額賠償制度充分落實(shí)至相關(guān)機(jī)構(gòu)和個(gè)人,。否則，談?wù)撏晟粕唐贩款A(yù)售制下的預(yù)售資金監(jiān)管就始終是一句空話,，而預(yù)售制下的資金監(jiān)管就必定是一個(gè)最好的“碩鼠養(yǎng)殖場(chǎng)”,。

確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道,，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)預(yù)售制度,，是抄了香港的作業(yè)，但是從香港預(yù)售到交樓的一系列流程和規(guī)范來(lái)看,，內(nèi)地的房地產(chǎn)預(yù)售制度屬于作業(yè)沒(méi)有抄全,，光抄了方便房地產(chǎn)商和銀行回籠資金的前半段，保障消費(fèi)者的后半段給漏了,。從現(xiàn)如今各地層出不窮的爛尾樓和停貸風(fēng)潮來(lái)看,，預(yù)售制度的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)了出來(lái)，雖然業(yè)界大有聲音呼吁終止房地產(chǎn)預(yù)售制度,，但是現(xiàn)在也有點(diǎn)晚了,，買了爛尾樓的業(yè)主們依然在苦苦掙扎，其他潛在消費(fèi)者恐怕再也不敢買非現(xiàn)房了,。