最近政策端加大了對房企融資的支持力度,，尤其是“金融16條”強調(diào)“對國有,、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，提出了由央行直接認購民營房企發(fā)行的債券以及以銀行保函置換預售監(jiān)管賬戶資金等“第二支箭”,。

11月21日央行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國商業(yè)銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝表示在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上,，央行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃,，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作,。

針對各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問題,，潘功勝明確將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年。目前該結(jié)構(gòu)性政策工具具體操作方案正在向商業(yè)銀行征求意見,，并將于近期推出,，以推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權(quán)益,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

但是從當前的實際融資面來看，這些政策之下獲得融資的房企除了國央企之外,，依然還是以少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企為主,，對于大多數(shù)陷入困境、渴望融資卻難以獲得金融機構(gòu)青睞的房企而言,，這些政策依然如掛在天邊的彩虹一樣絢麗多姿卻遙不可及,。

不過，就政策出臺的訴求而言,，顯然政策層已充分認知到保持房地產(chǎn)行業(yè)較高的市場化程度,，在可以預見的無法順利完成負債發(fā)展模式轉(zhuǎn)型及無法擺脫對土地財政依賴的期間內(nèi),，對于維持經(jīng)濟平穩(wěn)運行、穩(wěn)定經(jīng)濟大盤和維護就業(yè)的重要性,。因此近期密集發(fā)布的一系列政策都是旨在維護民營房企必要的市場存在與市場份額,，這無論對于維護行業(yè)活力、市場創(chuàng)新性以及行業(yè)生態(tài),、土地財政的可持續(xù)都十分重要和十分必要,。

所以，從去年第四季度以來促進樓市回暖政策的推出頻率,、力度都在不斷加大,，甚至還推出了央行直接下場認購民營房企債券，以及中央財政貼息保交樓專項貸款等專項措施,。這一方面表明當前推動樓市復蘇和房地產(chǎn)行業(yè)恢復的政策層面的努力確實在不斷加大力度,，另一方面也表明之前所推出的系列政策在實際執(zhí)行與實施中，要么陷入了政策空轉(zhuǎn),，要么基本失效或者效力甚微,。而“金融16條”強調(diào)“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”,，反過來也表明現(xiàn)實環(huán)境中這個問題確實普遍存在且比較嚴重,。不過事實上，以上看起來力度越來越大,、頻率也來越高的政策的密集推出,，在缺乏具體實施措施情況下，很容易變成空洞的口號,。

其他的相關(guān)政策更是如此,。以銀行保函取代預售資金監(jiān)管這一措施而言，出險房企和處于困境中的房企因為信用缺失而導致銀行根本無法出具保函,。之前所推出的以國家隊出面提供增信措施來支持民營房企發(fā)債的舉措,，貌似政策力度很大，但是增信機構(gòu)需要提供的反擔?；蛸|(zhì)押措施比房企直接向銀行融資更苛刻之外,，還要付出相當?shù)馁M用，從而讓其只能成為優(yōu)質(zhì)民企給自己錦上添花的宣傳品,，而實際上真正的落地額度與覆蓋面都相當有限,。縱觀此乃輪行業(yè)周期轉(zhuǎn)向之后每一次政策的推出,，大都強調(diào)了市場化和法制化原則,，而金融機構(gòu)的市場化操作必然需要符合自身對融資房企的信用要求和增信措施，這自然是渴望融資的出險房企和處于困境的房企所無法提供的,。

另外,，從正在努力履約的房企現(xiàn)狀來看,，市場下行本來救讓銷售和融資的雙重壓力疊加變成了企業(yè)維持運營的重壓，因此國家層面三令五申強調(diào)保交樓和為穩(wěn)經(jīng)濟而頻繁出政策,。但另一方面，地方政府在財政壓力下為財政增收又反過來對運行中的房企和已交房的項目公司不斷加大稅收征繳力度,，迫使這些企業(yè)走向資金鏈斷裂的邊緣,。

比如土地增值稅預繳制之下一般都存在征過頭稅現(xiàn)象，所以通常情況下項目清算時基本都能退一部分稅,，而目前的現(xiàn)實是地方稅務(wù)當局挖空腦袋設(shè)法掘地三尺要讓企業(yè)進行稅收補繳,。山東濱州有個老項目，清算時稅務(wù)部門非要違背基本事實按新項目對待,，迫使開發(fā)企業(yè)不但沒有獲得預期的退稅卻被迫多補繳4000多萬的土增稅,，讓本已困難的開發(fā)商更是雪上加霜。這種現(xiàn)象在基層和地方更是被層層效仿和層層加碼,。

該企業(yè)負責人表示,，在當前慘淡的市場形勢下好不容易想盡一切辦法，冒著資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的風險實現(xiàn)了舉債交房,，達到清算條件了而稅務(wù)局又追著不放,，誰又能體諒企業(yè)和企業(yè)家的難處呢？工資拖欠了,，職工就會仲裁,；農(nóng)民工工資拖欠了，農(nóng)民工就會上訪,；施工款結(jié)算慢了,，施工企業(yè)不高興了 除了策動農(nóng)民工上訪還有政府出面維穩(wěn)；地方財政沒錢了,，又要加大“查稅”力度,。這也就促使企業(yè)只能放棄努力以選擇躺平，什么都不作了而將問題都拋給社會就反而好過了,，各方就又都來充當“救世主”了,。

而如果你只要還能維持企業(yè)運營，哪怕是茍延殘喘,，方方面面都似乎跟你有仇而不放過你,。疫情之下國家出臺了不少惠民政策和稅收優(yōu)惠政策，可都落實不到具體的房企中來,。該企業(yè)負責人呼吁,，房企絕不是害群之馬，即使把房地產(chǎn)行業(yè)當“尿壺”也有它的價值,，不能不搞到徹底沒尿了而不罷手,。

這位房企負責人所敘述的保交樓中的艱難困苦與基層政府在政策落實中的問題具體而微,，但是救行業(yè)、救市場目前已然是政策層的共識,。受財政壓力與就業(yè)壓力,、經(jīng)濟平穩(wěn)運營的壓力而不斷邊際寬松和力度不斷加大的政策連續(xù)出臺，無不體現(xiàn)出政策面的焦慮,。但是每一次新政策的出臺似乎只是僅僅成了媒體和資本市場的短暫狂歡,，卻不見樓市回暖的真實反應(yīng)，甚至在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季樓市依然在持續(xù)下行,，且至今沒有止跌的跡象,。

因此從目前來看，政策在市場傳導機制中因為行業(yè)流動性的普遍缺失,、行業(yè)信心的極度虛弱,，以及政策執(zhí)行中的不到位和執(zhí)行走樣而效果甚微，這表明在目前的情況下僅僅依靠市場機制,、以促進房企融資已很難實現(xiàn)當前的房地產(chǎn)市場回暖與行業(yè)復蘇問題了,。

所以，如果要推動行業(yè)信心修復和樓市回暖產(chǎn)生真正效果,，可能需要考慮采取一些超出市場化原則的措施,，需要以政府直接入市或者以政府信用背書來解決市場機制之下的市場信心難以修復和大多數(shù)民營房企的信用缺失問題。實際上這并不違背市場經(jīng)濟原則,，這也是西方各國在經(jīng)濟危機,、金融危機等極端情況之下的歷史經(jīng)驗。比如2008次貸危機中的美國兩大汽車公司和花旗集團,，就是依靠聯(lián)邦財政部的直接巨額注資而得以度過危機和恢復經(jīng)營的,。

而為化解此次房地產(chǎn)行業(yè)長期難以復蘇的行業(yè)信心危機問題，中央政府和地方政府可以以政府信用發(fā)行特別債券,，或者支持央國央企和政府平臺公司發(fā)行特別債券來注入市場端和資金端,，并對這些資金實施封閉管理，從而以較低的資金風險代價來促進市場信心的修復和市場機制的恢復運轉(zhuǎn),。否則,，后續(xù)推出再多的貌似力度更大的政策，可能仍然會在市場傳導失靈中消失于無形,，而不會產(chǎn)生什么真實效果,。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與樓市運行來看來，短期看資金,，長期看銷售,，因此在當前已經(jīng)出現(xiàn)市場和政策雙向失靈的情況下，以政府直接入市或政府信用背書來修復市場信心,，從而讓市場機制恢復效力,，讓政策傳導實現(xiàn)預期效果,，可能是當下政策層面和行業(yè)需要著重思考的問題了。更何況房地產(chǎn)行業(yè)當前所出現(xiàn)的困境不僅僅只是過往的行業(yè)調(diào)控所造成的,，而是長期以來負債發(fā)展模式和土地財政相互交織與相互糾纏,，在特定的政績觀之下共同作用所形成的。

這既是市場和行業(yè)自身的問題,，也有著經(jīng)濟發(fā)展模式的根源,，而目前的救房企、救行業(yè)和救市場,，還更多的是僅僅出于救經(jīng)濟、穩(wěn)經(jīng)濟大盤和救財政,、緩解財政支出燃眉之急的短期考慮,，當前的市場化救市方式已被事實證明很難奏效。因此,，只能以政府直接參與的形式,，在短期內(nèi)實現(xiàn)保交樓的同時促進行業(yè)信心修復和市場機制的恢復，就長期而言則必須讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與土地財政徹底脫鉤,，只有如此,，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才會有未來。

自恒大和其他一些地產(chǎn)企業(yè)爆雷之后,，除了他們欠下的巨額債務(wù)之外,，對各地主政者來講，最要緊的還是爛尾樓問題,，畢竟這個問題關(guān)系到更多的基層民眾,。這就是“保交樓”今年呼聲越來越高的原因，確實保交樓可以穩(wěn)住樓市,，對購房人,、開發(fā)商、金融機構(gòu)等參與方都是好事,。這也是央行推出2000億保交樓貸款的原因,。但是后續(xù)市場可能也會擔心，為了保交樓,，這么大筆貸款放出去,，確實能夠減少各地爛尾樓，但是在各個房地產(chǎn)公司債臺已經(jīng)高筑的背景下,，這會不會又造成無法承擔的杠桿呢,？

廣發(fā)證券倪軍、王先爽總結(jié)了歷次信貸座談會效果及本次特征,，發(fā)現(xiàn)歷次信貸座談會在臨近月效果明顯,，本次座談會更加強調(diào)穩(wěn)定地產(chǎn)領(lǐng)域融資,，是近期顯性穩(wěn)地產(chǎn)政策延續(xù)，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)金流,，降低未來地產(chǎn)風險無序暴露的概率,，緩和市場對銀行對地產(chǎn)不良過度悲觀預期。