部分房企的債務(wù)對其資金鏈的完整與可持續(xù)是有影響的,。例如恒大集團就有超萬億的債務(wù),，而前幾天發(fā)布支援房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度只有2000億，差距太大,。
房屋屬于大宗資產(chǎn),，我們看到一個個樓盤拔地而起，卻沒有仔細(xì)探究其中的債務(wù)鏈問題,。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有把樓盤全部出售,，而是把其中一部分作為出租。搞物業(yè)經(jīng)營,，是因為好的樓盤升值潛力大,，賣了就沒有資產(chǎn)增值的路徑了，不如捂在手里出租,，待房價漲到位了再尋機出售或者做進一步的其他處理,，這部分房產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
央行與銀保監(jiān)會支持房產(chǎn)十六條,，給予房地產(chǎn)業(yè)融資便利,，同時降低他們的融資成本，是利好房市和購房者的,。同時也可以穩(wěn)房價預(yù)期,，保持市場擴展能力。
房企A股上市,，提供的上市資產(chǎn)其中就有囤積的房產(chǎn),。上市融資所得是繼續(xù)用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)還是歸還債務(wù),，這是相機抉擇的問題。因為很多房企的債務(wù)鏈問題沒有得到大家重視,，包括銀行,、股東和投資者在內(nèi)，多是希望房企繼續(xù)開發(fā)新樓盤賺錢,，增加資產(chǎn)面基數(shù),，而不是用上市融資所得去消化前期滯留的債務(wù)。新的樓盤也可以帶動舊有債務(wù)的消解,。
股市房產(chǎn)板塊,，通常是順經(jīng)濟周期波動，主要決定因素是房價走向,。我國現(xiàn)在處于經(jīng)濟快速復(fù)蘇期,，經(jīng)濟由年初年中的下行轉(zhuǎn)向較好增長。今年出臺了多輪刺激經(jīng)濟的寬松政策,，宏觀經(jīng)濟環(huán)境比較開放,，鼓勵大家投資和消費。同時,，國家也把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為提振經(jīng)濟增長和保障民生的有效途徑之一,，增投資和穩(wěn)房價是房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)。在經(jīng)濟復(fù)蘇過程中,，城鎮(zhèn)化建設(shè)造成的前期積壓的購房需求在緩慢釋放,，近期要求金融機構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸資金供給，為房企解綁解困,，為購房戶消除后顧之憂,，是穩(wěn)增長的政策措施。不可忽視城市原有居民住房的改善性購房需求對市場的推動作用,。疫情發(fā)生以來,，居民儲蓄率與儲蓄余額均有明顯增長，居民總財富量并沒有因為疫情等下行因素影響而降低,。在汽車等大宗商品購買量保持增量的同時,，新樓盤和二手房交易保持較好的旺盛狀態(tài)，居民的消費熱情沒有衰減,。在擴大消費之時,，各項投資也促進了金融經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的發(fā)展。
問題的焦點是房企的資金鏈問題,。房價調(diào)控是否對房企的資金鏈帶來負(fù)面作用,，是顯而易見的，就是部分房企出現(xiàn)了債務(wù)危機,，但是有部分房企的經(jīng)營狀況是逆市上揚,，不退反進,。加上房企投資來源的多元化，大部分房企的資產(chǎn)負(fù)債情況是相對健康的,。房企A股上市,，是對優(yōu)質(zhì)房企的進一步洗牌，好的越好,，多的越多,。當(dāng)然，部分房企手里握有沉淀資產(chǎn),，拿出來上市再融資,，一方面為擴大房地產(chǎn)開發(fā)集聚資金，另一方面可以維護資金鏈的穩(wěn)健,。作為投資者,，也是長期價值投資的備選項之一。

要說今天最委屈的人,，應(yīng)該莫過于許家印許教授了,。證監(jiān)會終于放開了被叫停十年的A股房企股權(quán)融資，而恒大卻已與之失之交臂,。否則,，恒大借殼深深房回A即刻實施,，許教授又可以真誠滿滿地說恒大和我許家印的一切都是黨給的,，然后再繼續(xù)加杠桿把恒大地產(chǎn)的負(fù)債干到4萬億的，然后各地的土地財政又可以繼續(xù)增收,，樓市繼續(xù)火熱了,。

證監(jiān)會昨天放開房企與涉房企業(yè)股權(quán)融資，政策力度在實質(zhì)上遠(yuǎn)超之前的信貸,、債券寬松政策,，可謂房地產(chǎn)救市的“第三支箭”。因為股權(quán)融資除了可為房企提供增量資金之外,，還可優(yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動性,，有利于房企再利用財務(wù)杠桿撬動夾層融資和債權(quán)融資來繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外,，放開股權(quán)融資,，也有利于房企利用資本工具開展行業(yè)并購，以促進行業(yè)整體流動性的恢復(fù),，推動樓市回暖,，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進入良性循環(huán)的軌道。

就政策邏輯和覆蓋面而言,，此項政策直接利好于A股和H股上市地產(chǎn)與涉房企業(yè),，也利好于具備上市條件和發(fā)行REITs等條件的企業(yè),。而對于內(nèi)房股與一些未上市，乃至出險房企而言則屬于間接利好,，因為股權(quán)融資推動的行業(yè)流動性的整體放松,，自然也會推動市場回暖、項目并購,，也就提升了這些企業(yè)的重組與合作價值,，尤其對于推動出險企業(yè)的債務(wù)重組也是明顯的利好。另外,，內(nèi)房股實際上也可借機分拆或打包內(nèi)地資產(chǎn)與業(yè)務(wù)在A股進行股權(quán)融資來獲得增量資金的同時優(yōu)化存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu),，進而推動整個公司的重啟與市場復(fù)蘇。

具體到企業(yè)而言,，如果恒大能挺到到現(xiàn)在,，那么借殼深深房回A圈錢則是分分鐘的事情，自然也就有可能不會發(fā)生資金鏈斷裂,，也不會以次生災(zāi)害的形式套牢和引爆蘇寧與一眾投資人和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)了,，恒大的理財活動可能依然可以隱秘地繼續(xù)滾雪球，恒大汽車依然可以高調(diào)地“買,、買,、買”，許教授依然在可以意氣風(fēng)發(fā)與張近東在交杯酒中喝出豪情萬丈與風(fēng)情萬種來,。但是如果許教授還是如之前那樣把各種加杠桿措施用到極致,，真把恒大負(fù)債整到4萬億的話，恒大也未必能不出問題,。畢竟樓市再烈火烹油,，樹也長不到天上去。

再來看看萬達再上市這個老大難問題,。萬達不屑于港股估值過低奮而退市,，估計在退市前也就回A上市問題做過預(yù)溝通，因為畢竟在2012年A股叫停房企股權(quán)融資后還是在2015年開了帶豁免條件的一扇小門的,，比如重慶地產(chǎn)霸主之一的金科股份就是借力這一豁免文件借殼上市的,。不過就在萬達以數(shù)百億的天量私募融資從港股“贖身”退市成功之后，卻因為你懂的原因?qū)е鹿蓚p殺,，然后就是被迫果然決然到摔杯出售資產(chǎn)和項目以自救的地步,。而此時如果能夠順利登陸A股，自然可救萬達于水火,，這也是萬達為了符合A股上市要求而削足適履剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù),，將擬上市主體重組為一家商管公司的主要原因。

但在A股漫長的審核排隊耗盡了萬達的信心,，也耗盡了港股退市時支付巨額“贖身費”的那些投資人的耐心,，同樣因為你懂的原因,，再次在騰挪私募投資獲得喘息機會之后被迫情定港交所。不過,，萬達商管赴港上市應(yīng)是采用民企通常所采用的小紅籌架構(gòu),，上市成功的話就可歸入泛內(nèi)房股板塊，而非此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資的H 股,。但也不能就此斷言說萬達商管的上市與此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資這一重磅政策就完全沒有關(guān)系,。

H股是指內(nèi)地企業(yè)以內(nèi)地主體身份赴港上市，需要內(nèi)地證監(jiān)會出具無異議函,，也就是通常所說的“小路條”,。以H股登陸港交所，更多的是境內(nèi)央企,、國企及極少數(shù)民企所采取的赴港上市方式,，尤其是國央企以這種形式赴港掛牌的公司通常被稱為“紅籌股”。但這種上市方式對于民企而言卻是一道實際上并不開放的“玻璃門”,，所以民企一般都被迫采用在境外設(shè)立殼公司,，并采取各種方式將境內(nèi)擬上市的權(quán)益騰挪裝入境外殼公司，再以境外殼公司為主體于港交所掛牌的“小紅籌”架構(gòu),。而萬達商管采用的正是這種小紅籌架構(gòu),，屬于繞行境內(nèi)證監(jiān)會審核程序的無奈做法，因此自然在邏輯上也就不包含在此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資的H股管轄范圍內(nèi),。不過,，港交所雖然在地位上完全獨立，但也不可能完全不顧及國內(nèi)證監(jiān)會的態(tài)度以及行業(yè)形勢的變化,，因此此次A股和H股涉房企業(yè)股權(quán)融資全面開閘,，對于萬達商管而言雖不包括,，但利好也是不言而喻的,。

其實，作為土地財政外衣的房地產(chǎn)發(fā)展高周轉(zhuǎn)模式及其引發(fā)的金融風(fēng)險與國民經(jīng)濟運行風(fēng)險,，從來都不是房地產(chǎn)和房企本身所能造就與造成的,，就像時勢造英雄一樣都是時代和經(jīng)濟發(fā)展模式的產(chǎn)物，而曾經(jīng)雙雙作過中國首富的許家印與王健林也同樣如此,。當(dāng)頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳,，旨在降低涉房金融與經(jīng)濟運行風(fēng)險，目標(biāo)直指“黑天鵝”與“灰犀?！钡牟粩嗉哟a的行業(yè)調(diào)控所帶來的卻是大規(guī)模的爛尾樓,、“抱團停貸”與一眾頭部民營房企的排隊暴雷，以及已經(jīng)幾乎耗盡的行業(yè)流動性與市場信心,，再多的政策與變著花樣的債權(quán)輸血自然也就無能為力了,。但是“保交樓”卻是不能不和不得不完成的任務(wù),，挽救土地財政也是不能明說卻已經(jīng)擺在臺面上的事情。

希望此次證監(jiān)會開閘股權(quán)融資能夠成功救市救行業(yè),，也能實現(xiàn)“保交樓”的目標(biāo),，因為之前的放開信貸、鼓勵發(fā)債,，即使提供國家隊增信也只能惠及少量企業(yè),，而這些企業(yè)未必就是“保交樓”的大戶與重點。至于市場未來會怎么走,、一眾房企的未來命運如何,，則也只能走著看著了，否則許家印與張近東的交杯酒就永遠(yuǎn)不會散場,。該翻篇兒的,，就讓它翻篇兒吧，正所謂時來天地皆同力,，運去英雄不自由,。

一切都是時代的產(chǎn)物。

回顧改革開放以來所有的政策出臺,，其實都是從先搞垮財政開始,，再到搞垮銀行，然后沒辦法了再通過股市割民間韭菜來續(xù)命這條路徑進行的,，此次房地產(chǎn)救市也同樣如此,，只不過整體環(huán)境已經(jīng)市場化了，銀行不是那么“聽話”了,。但既然一入股市深如海,，那就要按照資本市場的倫理與邏輯、規(guī)矩來行事方可,，不要只盯著股市里的韭菜們,。如果續(xù)命過程中能夠走市場化創(chuàng)新與開放之路，行業(yè)就可能獲得新生,，而如果只是為了政策狩獵或者財政找補,，那政策后果與行業(yè)未來自然就都不好說了，而之前的許家印們,，也就白白“壯烈”了一回,。

一位地產(chǎn)基金老總的分析：首先，說明房地產(chǎn)行業(yè)的形勢已經(jīng)非常非常危險了,，甚至已經(jīng)波及到金融安全的根基了,，并且還看不到好轉(zhuǎn)的跡象。第二，這個政策是在為國有企業(yè)重組民營上市房地產(chǎn)企業(yè)鋪路,，因為除了極個別上市房地產(chǎn)企業(yè)可能還能在股市融資以外,，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)在股市已經(jīng)失去了融資能力。

“證監(jiān)會決定調(diào)整優(yōu)化5項措施,，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”這事有多隆重,？新華社的公眾號都專門為此發(fā)了一篇，話題熱度迅速升溫,，歡呼解放軍終于下場的有之,，感慨房地產(chǎn)調(diào)控淪為畫餅的也有之，整體而言,，越對房地產(chǎn)真熟悉的人似乎越謹(jǐn)慎樂觀,。
去年8月，我在《并購之王都不敢并購了》一文中就表達過這樣的觀點,，“這一輪出清后,，應(yīng)該會有資產(chǎn)的‘黃金坑’出現(xiàn)，十億國民總能支撐得起十萬億元的房地產(chǎn)年銷售規(guī)模,，但那時的黃金坑不是指挑公司,，而是挑項目。有些老板退場了,，有些債權(quán)認(rèn)栽了,，固有的包袱被甩輕了，該付出代價的人也都付出代價了,，利潤空間被砍到足夠誘人的水平了,，真正的贏家也就可以進場掃貨了?！薄胺康禺a(chǎn)不死,，但不少玩家，恐怕是要為房地產(chǎn)更好的明天做出犧牲甚至獻祭的,?！?br /> 事實證明，隨后這一年多確是個獻祭的過程,，但獻祭的慘烈程度還是超過了我原本的預(yù)期,。
我現(xiàn)在對這場危機做個樸素的比喻,，以前的房企是80塊錢的賬面負(fù)債,，90塊錢的實際負(fù)債，撐著100塊的賬面資產(chǎn),，幻想著房子入市時其實能博120塊的公允價值,。所以基于房價永續(xù)上漲的假設(shè)，杠桿越高越好，周轉(zhuǎn)越快越好,。
而官家是覺得你總幻想今天100塊的資產(chǎn),，明天就能升值到120塊，炒房炒地蔚然成風(fēng),，讓實體經(jīng)濟和社會和諧的運轉(zhuǎn)成本越來越高,，此風(fēng)斷不可長。一套組合拳下來,，必須把升值信仰打掉,。即便房企的賬面價值由100元下降到90元，企業(yè)還有20元權(quán)益可緩沖,，損失部分讓欲壑難填,、不知悔改的資本去愿賭服輸，縱使獻祭掉幾家,，也是教化市場,、匡正預(yù)期的必要代價。
但不想資產(chǎn)泡沫如逆水行舟,，不進則退,，如果考慮賬面資產(chǎn)流動性和隱性負(fù)債顯性化，房企們真實的資不抵債程度遠(yuǎn)超預(yù)期,。一方面由于再融資失能,，90塊的負(fù)債滾不下去了，不是初一還也得十五還,。另一方面銷售崩盤后,，非但幻想中的120塊資產(chǎn)公允價值成為泡影，若想馬上處置,，100塊的賬面價值可能連70塊都回籠不到,。僅獻祭老板身家和金融投機資本是不夠了，作為“好”債權(quán)人的購房者和銀行業(yè)也得放血割肉,，市場主體信心盡失,，惡性循環(huán)根本停不下來。
所以如何破局呢,？20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲,，再疊加各種不可測的宏觀因素擾動，這樣的頹勢是很難靠“市場化”手段來轉(zhuǎn)危為安的,，因為按照“市場化”的眼光,，這些問題房企的“市場化”投資價值根本就寥寥。
目前各種融資利好的善政主要是作用于資產(chǎn)負(fù)債表右端,，歸根結(jié)底還是要讓資產(chǎn)負(fù)債表左端穩(wěn)住并活化,。最理想的情況下，群眾需求復(fù)蘇，愿意以90塊錢買原本標(biāo)價100塊的房子,，心里美滋滋,，卻也不指望以此炒房致富；老板們愿賭服輸,，心甘情愿毀家紓難,；金融投機資本為高風(fēng)險偏好付出代價，多掉幾層皮,；銀行貸款整體有驚無險,，重新進入新陳代謝的穩(wěn)定循環(huán)；經(jīng)濟風(fēng)險和道德風(fēng)險都可控,，整個屋子打掃干凈后,，新資本再以REITs投資、新型城鎮(zhèn)化之類的概念進場,，則又一輪繁榮且溫和的周期冉冉升起,。
只可惜形勢很少能這么恰到好處、妙到顛毫,，矯枉過正,、鞭長莫及才是常態(tài)。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個問題房企,，尚且難說,，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了,，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個不必諱言的現(xiàn)實任務(wù),。

對比下2019年附近和今年，房企的待遇真是”兩重天”,，幾年以前不用說房企融資了,，就連普通消費者買房，貸款都不一定能順利批下來,。而到了今年,，房企迎來的大利好真是一波接著一波，除了放款貸款限制以外,，如今房企A股上市再融資渠道的打開,，可能是最令人震驚的。

要知道之前那么多房企爆雷,，某種意義上就是因為之前的融資環(huán)境下,，引得房企紛紛盲目擴張。在已經(jīng)對房企泡沫整治過一輪之后,，再融資渠道又一次打開,，到底是因為上面覺得房地產(chǎn)已經(jīng)沒有債務(wù)問題了,？還是說現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)危機下,，已經(jīng)顧不得考慮那么多了,？

從個人住房貸款利率和首付比例連續(xù)下調(diào)，到2000億元“保交樓”專項借款出臺,，再到擴大支持民企發(fā)債,、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期……以及地方出臺的各種扶持政策,、刺激政策,、鼓勵政策，近一段時間以來,，針對房地產(chǎn)市場的各種政策,，可謂密集出臺、爭先恐后,，大有重回政策巔峰的感覺,。

可以理解，面對穩(wěn)增長壓力巨大,，房地產(chǎn)拖后腿現(xiàn)象嚴(yán)重,，開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險，市場卻持續(xù)低迷,，出臺刺激和鼓勵房地產(chǎn)市場恢復(fù)的政策,，是可以理解的，也是需要的,。不然,，對穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)是不利的,，對確保房地產(chǎn)市場安全,、健康發(fā)展也是不利的。

但是,，“穩(wěn)樓市”也決不是重走房地產(chǎn)依賴的老路,，不是用房價上漲刺激居民購房，而應(yīng)當(dāng)把落腳點放在讓廣大居民放心,、安心的角度,，理性購房、理智消費,，能夠讓真正的剛需和改善性住房需求激發(fā)出來,。如果“穩(wěn)樓市”的結(jié)果是把炒房和過度投資住房的欲望激活，進一步擠壓剛性和改善性住房消費,，那么,，樓市只會越來越不穩(wěn)定,，風(fēng)險也越來越大。

而從目前地方出臺的“穩(wěn)樓市”政策來看,，正在呈現(xiàn)這樣的格局,，并有可能埋下很多的風(fēng)險隱患。因為,，相當(dāng)一部分地方仍在通過阻止開發(fā)企業(yè)降價售房,、依靠政策刺激市場需求的方式，顯然是不符合房地產(chǎn)市場實際,、更不符合廣大居民需要的,。政策必須與降價協(xié)調(diào)同行，用政策鼓勵居民購房,，用降價激活購房需求,。不然，既浪費政策,、浪費資源,，還會讓購房者產(chǎn)生逆反心理。

事實也是,，住房作為商品,，需要買賣雙方的共同行為才能構(gòu)成交易。只有買的沒有賣的,，形成不了交易,。只有賣的沒有買的，同樣形成不了交易,。眼下的房地產(chǎn)市場,，之所以出現(xiàn)持續(xù)低迷現(xiàn)象，就是因為只有賣的,，沒有買的,，或者買者很少。政府作為搭建交易平臺的主體,，自然不能成為買賣雙方的一員,，不能替代買賣雙方辦事。出臺鼓勵住房消費的政策,，也一定要站在市場和公平的角度,，而不是站在買賣雙方的某一邊。否則,，市場的平衡性就會被打破,，穩(wěn)定性就會越來越差，公平性也難以保證,。

很顯然,，目前地方政府的屁股,，仍然是坐在開發(fā)企業(yè)一邊的，總寄希望于出臺一些刺激住房消費的政策,，就能把住房消費激活,。殊不知，今天的購房者,，已經(jīng)不像過去那么感性,、那么盲目,，而是越來越理性,，越來越用腦子購房，而不是用腦袋購房,。腦子是用來想問題的,，腦袋則更多是用來拍的。拍腦袋的結(jié)果,，常常會錯誤連連,。腦子想的結(jié)果，則決策更加科學(xué),。

地方指望購房者還像過去一樣,，政府出臺一些政策就會瘋狂購房，那就錯了,。只有降價,，才是最佳選擇、最優(yōu)方案,。哪怕信貸政策等都很寬松,，購房者仍然會把關(guān)注點放在房價上。房價不動,，市場不活,；房價一降，市場必動,。否則,，所有的政策都會停留在書面上、文件上,、要求上,。而提供給開發(fā)企業(yè)的信貸政策等，則會成為新的風(fēng)險隱患,。

所以,，面對市場仍然低迷，“穩(wěn)樓市”的落腳點需要更加精準(zhǔn)和有力,，而不要再想當(dāng)然,。即便把房地產(chǎn)當(dāng)實體經(jīng)濟看待,，從而為給開發(fā)企業(yè)等提供信貸資金支持尋找比較充足的依據(jù)，也無法打開市場之鎖,，無法讓廣大居民釋放購房欲望,。既然政策上已經(jīng)給開發(fā)企業(yè)開了口子，那地方為什么不能給開發(fā)企業(yè)在降價問題上開口子,，把房價的決定權(quán)交給開發(fā)企業(yè),，而不是控制在地方政府手中呢？政府是包辦不了房地產(chǎn)市場的,，也是無法阻止房價下跌的,。死杠房價的結(jié)果，就是積聚風(fēng)險,。這一點,，地方政府必須有高度共識，必須放權(quán)給開發(fā)企業(yè),。否則,，地方真的背不動開發(fā)企業(yè)風(fēng)險爆發(fā)的后果。在目前的情況下,，無論是管理層出臺的相關(guān)政策,，特別是金融支持政策，以及地方出臺的房地產(chǎn)市場刺激政策,，都是外因,，開發(fā)企業(yè)如何調(diào)整房價，如何適應(yīng)購房者需要,，才是內(nèi)因,。外因只能通過內(nèi)因才能發(fā)揮作用，才能產(chǎn)生效果,。這既是哲學(xué)原理,，也是市場邏輯，更是經(jīng)濟規(guī)律,。

開個腦洞：核酸檢測機構(gòu)借房地產(chǎn)企業(yè)的殼上市，拍地款就用地方政府欠核酸檢測機構(gòu)的款沖抵,，最終由韭菜買單,。閉環(huán)了