REITs增加了房地產(chǎn)信托基金的業(yè)務(wù)范圍,，但是總的投資量不是很大,，大致在800億左右,，離實際資金需求還有很大差距。
現(xiàn)在投資市場涌現(xiàn)了許多新的投資項目或者標(biāo)的,，但是基本上都是中小投資標(biāo)的,，大規(guī)模的投資需求上不去。現(xiàn)在房地產(chǎn)投資市場是熱點,，包括保供房和房地產(chǎn)公司的資金鏈債務(wù)鏈問題,，希望在多個投資路徑的指引下，特別是在REITs和房企再上市融資的幫助下,，房企的在建項目和資金鏈都能保持健康,。
REITs的總發(fā)行額有限，證監(jiān)會副主席李超說要多方增加發(fā)行額度,，問題是房企和單個投資項目的資金吸納能力難以上規(guī)模。開拓融資不能總是依靠監(jiān)管機構(gòu)出面協(xié)調(diào),，要有自發(fā)動能充分展現(xiàn)主觀能動性,，這也是一家企業(yè)或者一個項目實力的問題。
關(guān)于REITs的投資收益與投資風(fēng)險問題,，收益隨市場行情波動,，但是比股市穩(wěn)定。投資風(fēng)險暫時沒有出現(xiàn)虧損的案例,?？偟膩碚f，REITs項目是供不應(yīng)求的投資品,，收益也比股市平均收益率高,，所以很搶手。有投資REITs的機會,，建議大家要抓住,。

證監(jiān)會副主席李超12月8日在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇20022年會”論壇上關(guān)于進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源,、水利,、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)言,，即刻引發(fā)了商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的強烈關(guān)注。

其實REITs的誕生,，本來就是服務(wù)于商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的流動性管理,，進而服務(wù)于商業(yè)不動產(chǎn)投融資與資產(chǎn)管理的，而長租房也當(dāng)然屬于商用不動產(chǎn)領(lǐng)域,。因為商用不動產(chǎn)領(lǐng)域基于相對分散的租戶,、相對穩(wěn)定的租約以及長期經(jīng)營所形成的客群，自然也就形成了REITs底層資產(chǎn)必不可少的相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并以此作為主要收益來源分配給潛在投資者與收益人,。這才是商業(yè)不動產(chǎn)REITs基本的隱含邏輯,。

而中國內(nèi)地的REITs市場發(fā)展走過了一條不同于國際資本市場的發(fā)展與試點路徑，因而在早期因為制度缺陷而迫使大量的REITs融資活動被迫搭建海外架構(gòu)遠(yuǎn)赴國際資本市場,，或者變型為偏債類融資行為,；近年來的REITs改革試點，卻是首先開放了底層資產(chǎn)流動性較差,、市場集中度過高的基礎(chǔ)設(shè)施類REITs試點,，其主要訴求在于希望借助資本市場盤活原有資產(chǎn)存量以增強基礎(chǔ)設(shè)施再投資能力，而非真正的培育和發(fā)展REITs市場本身,。也就是說,，之前中國內(nèi)地的REITs政策僅僅是出于自身訴求需要，而非為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與培育REITs市場,、完善多層次資本市場體系建設(shè)本身的,。

在房地產(chǎn)被確立為國民經(jīng)濟發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)，而且大消費已成為經(jīng)濟發(fā)展最主要的動力源和維護經(jīng)濟穩(wěn)定主力軍的情況下,，以創(chuàng)新資本工具和多層次資本市場建設(shè)來支持中國內(nèi)地商用不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已毫無政策羈絆了,。因此此次證監(jiān)會借助開放房地產(chǎn)股權(quán)融資的契機，提出研究推動REITs試點范圍拓展到長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域,，應(yīng)該屬于真正回歸REITs研究與市場建設(shè)的本源,。這既是對完善國內(nèi)多層次資本市場建設(shè)中始終缺少的REITs一環(huán)的應(yīng)有補課，也是推動中國商用不動產(chǎn)存量市場流動性提升,，乃至改變行業(yè)融投資格局和行業(yè)發(fā)展生態(tài),，反過來重估和重構(gòu)中國商用不動產(chǎn)行業(yè)版圖與行業(yè)未來的重要舉措。

之前由于土地與金融的雙向強管制,，以及商用物業(yè)開發(fā)的強制性規(guī)劃要求,，導(dǎo)致中國內(nèi)地的商用物業(yè)開發(fā)與市場需求出現(xiàn)了嚴(yán)重脫節(jié)，由此也導(dǎo)致了商用不動產(chǎn)市場估值體系的嚴(yán)重扭曲,，讓市場機制幾乎完全失去了對商用不動產(chǎn)市場定價與供求調(diào)節(jié)的能力,。這也就導(dǎo)致了商用不動產(chǎn)的形成大量的來源于開發(fā)性物業(yè)發(fā)展商的“被動持有”，進而使得這些大量的商用不動產(chǎn)形成了開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表上收益極低,、經(jīng)營難度極大且只能靠開發(fā)性現(xiàn)金流來反哺的低效資產(chǎn),。同樣也就反過來使得在畸形的租售比之下，通常的租金收入水平根本無法覆蓋無風(fēng)險利率,，而想在這樣的行業(yè)環(huán)境下推動REITs市場的建立和發(fā)展,，實際上也就成了天方夜談。

也同樣因為如此,，才使得以REITs或者類REITs為名的中國內(nèi)地的融資項目,，要么被迫以外部增信的方式演變?yōu)檎嬲膫匀谫Y工具,，要么靠或明或暗的關(guān)聯(lián)交易改善表觀收益率而脫離了底層資產(chǎn)本身的基本面,。這也就使得中國內(nèi)地市場的REITs與類REITs產(chǎn)品總是顯得如此的與眾不同,，本人在多年前將這種現(xiàn)象概括為特色環(huán)境下所形成的“中式REITs”并得到業(yè)界的普遍認(rèn)同,。至于行業(yè)所長期詬病的雙重征稅等政策缺失問題，這只是政策環(huán)境的一個方面,，但并不構(gòu)成REITs市場發(fā)展的必然障礙,，中國內(nèi)地REITs市場發(fā)展的主要障礙還是由行業(yè)環(huán)境多項因素綜合影響所造成的行業(yè)生態(tài)所導(dǎo)致的。


證監(jiān)會副主席李超的表態(tài),，確實是中國內(nèi)地REITs市場發(fā)展的一個里程碑性事件,，但是即使政策立刻放開的話行業(yè)生態(tài)也并不會因此而立刻改觀。未來隨著REITs試點政策的開放與落地,，對長租企業(yè)或者商用不動產(chǎn)行業(yè)整體而言,，無疑是提升資產(chǎn)流動性，進而推動行業(yè)資產(chǎn)估值體系調(diào)整,，以及促進行業(yè)投資開發(fā)模式調(diào)整和資產(chǎn)交易活躍度提升,，推動行業(yè)生態(tài)改善的重要契機，對于行業(yè)發(fā)展而言肯定是個長期利好,。

不過，REITs市場的開放也會讓市場篩選與甄別機制對相關(guān)底層資產(chǎn)在市場動態(tài)博弈中重新定價與給出貨幣選票,，自然也會帶來行業(yè)價值體系乃至發(fā)展模式的劇烈重構(gòu)與巨大沖擊,。那些真正具有市場生命力和可持續(xù)發(fā)展能力的商用不動產(chǎn)及其運營機構(gòu)，和符合產(chǎn)業(yè)政策的長租企業(yè)會逐漸被市場篩選出來并得到REITs市場的青睞,，而眾多的存量商用不動產(chǎn)則有可能由此而陷入價值重估的深淵而被邊緣化,。并且，中國內(nèi)地的商用物業(yè)開發(fā),、持有和運營的模式與格局也會因此而發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的改變,，市場供需將成為主導(dǎo)中國內(nèi)地商用不動產(chǎn)市場走向的最主要因素。

正因為多年來的REITs探索與試點過程中,，市場運行與政策引導(dǎo)之間往往存在較大的脫節(jié),，而且市場發(fā)展的現(xiàn)實需求也往往超出了政策層的認(rèn)知范圍而被迫讓行業(yè)實踐總是走在政策的前邊，因此也就催生了眾多的海外架構(gòu)以及各種各樣的偏債型,、補差型,、承諾回購型等等變相的“中式REITs”，造成了行業(yè)的魚龍混雜與泥沙俱下,。反過來,，這也讓政策層在推進REITs試點工作中出現(xiàn)了畏手畏腳與害怕風(fēng)險的各種畏難情緒，同時也給投資市場帶來了不少問題與風(fēng)險,。

因此,，就行業(yè)發(fā)展與建設(shè)健康的資本市場,，推進REITs市場可持續(xù)發(fā)展這一出發(fā)點而言，還是要回到REITs底層資產(chǎn)的篩選與構(gòu)建,，以及行業(yè)規(guī)范的搭建上來,。也就是說，需要從底層資產(chǎn)與運營的充分獨立和市場化,、分散化的角度,，從中介機構(gòu)的規(guī)范和有序競爭層面，以及行業(yè)規(guī)范的建設(shè)與信披,、監(jiān)管制度建設(shè)上來著手和施力,，這樣才能有效防范REITs底層資產(chǎn)構(gòu)建、市場誠信以及制度設(shè)計層面的風(fēng)險及其所可能形成的行業(yè)風(fēng)險共振問題對于行業(yè)發(fā)展可能造成的損害,。

公募REITs能否像股票一樣上市交易,，而不用再疊床架屋地用一個公募基金的“殼子”，可能是決定這個產(chǎn)品是否具有長久生命力的另一重要維度,。目前來看,，任重道遠(yuǎn)。

這整版REITs,，基礎(chǔ)設(shè)施,、產(chǎn)業(yè)園、保障房,，把這些打包到市場圈錢真是蠻精明的,。這難道是是策劃了近二十年的劇本？為什么以前不搞呢,？因為以前的項目它真能賺錢啊,。賺錢的時候當(dāng)然要自投。

劃重點,，“一是保持常態(tài)化發(fā)行,，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng),?！?翻譯過來就是說要大量發(fā)行，大量圈錢,。但這里有個疑問,，如果大量發(fā)，一定能發(fā)出去嗎,？別擔(dān)心,，一定能。

“推動社?；?、養(yǎng)老金,、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體,?！?答案在此。即便沒人買,，但我左手發(fā),，右手買，也可以實現(xiàn)不愁賣,。自賣自買,，但錢是韭菜的。妙??！

目前二級市場上交易的有24只。去年比較火爆,，有一定漲幅,，但今年就處于回調(diào)狀態(tài)。想來,，先發(fā)的產(chǎn)品一般都會質(zhì)地可以,，讓你賺到，吸引資金,。接下來的不好說,，建議觀望。

加大施行范圍