“提前還房貸”有哪些深遠(yuǎn)影響？

房子向來(lái)是中國(guó)人看重的硬資產(chǎn),。喜歡房地產(chǎn)這個(gè)癖好其實(shí)從戰(zhàn)國(guó)時(shí)期就開(kāi)始了,。

戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的孟子在他的傳世名篇《孟子?滕文公上》寫(xiě)到：民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心,，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心,。茍無(wú)恒心，放辟邪侈,，無(wú)不為己,。大意是說(shuō)，黎民百姓中存在這樣一個(gè)樸素的道理,，有一定財(cái)產(chǎn)收入的人才有一定的道德觀念和行為準(zhǔn)則,，沒(méi)有一定的財(cái)產(chǎn)收入的人，就可能會(huì)胡作非為,、甚至違法亂紀(jì),。孟子講的恒產(chǎn)在很大程度上是指的是土地、田園,、房屋等不動(dòng)產(chǎn),。

經(jīng)歷過(guò)2000多年的風(fēng)雨后，房地產(chǎn)仍然是絕大多數(shù)國(guó)人的心頭好,。這在農(nóng)村和城市都是適用的,。農(nóng)村人娶媳婦之前要蓋新房子，沒(méi)有新房子的也要好好裝修一番,；在城市,，房子更是一個(gè)人生活條件和家庭出身的最佳表現(xiàn)指標(biāo)了,。

經(jīng)歷了30多年的商品房時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件有了巨大改善,，人均住房面積已經(jīng)從1949年的8.3平方米增長(zhǎng)到了2020年的38.6平方米,。(數(shù)據(jù)綜合了住建部部長(zhǎng)王蒙徽在2019年9月26日建國(guó)70周年第二場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)講話(huà)以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局七普數(shù)據(jù))

以七普2020年城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)推測(cè)，城鎮(zhèn)總住房面積達(dá)到了348.16億平方米,，也即大約3.48億套平均100平方米的城鎮(zhèn)住房,。以2020年戶(hù)均2.62人推測(cè)，城鎮(zhèn)居民有3.44億戶(hù)家庭,，平均來(lái)算基本上實(shí)現(xiàn)了一家一套房子可居住,。當(dāng)下發(fā)生的住房貸款提前還款難就是發(fā)生在這樣一個(gè)歷史大背景下的。居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)有了較大的變化,，這也是有如此多的人提前歸還房貸的心理動(dòng)機(jī),。

提前歸還房貸到底有哪些深遠(yuǎn)影響呢？

第一,，對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債表的影響,。提前歸還房貸將直接減少家庭住戶(hù)用于應(yīng)急儲(chǔ)備、現(xiàn)實(shí)消費(fèi),、儲(chǔ)蓄理財(cái)?shù)馁Y金儲(chǔ)備,。一方面，居民手頭上的可支配資金將變得更少,，可能對(duì)非必須消費(fèi)品市場(chǎng)造成一定的影響,。另一方面，提前歸還房貸可降低家庭現(xiàn)實(shí)的房貸支出壓力,，而且可降低未來(lái)的利息支出,。綜合來(lái)看，適當(dāng)?shù)臍w還房貸會(huì)提升家庭資產(chǎn)負(fù)債表的健康程度,。

第二,，對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響。房貸無(wú)疑是銀行一塊優(yōu)良的長(zhǎng)期生息資產(chǎn),，減少生息資產(chǎn)一方面會(huì)減少利息收入，另一方面,，家庭住戶(hù)用銀行存款歸還房貸會(huì)導(dǎo)致銀行存款類(lèi)負(fù)債的減少,，有可能影響銀行新增發(fā)放貸款的能力。至于影響程度,，不同銀行的房貸占比不一樣,，不好測(cè)算。從各家銀行出現(xiàn)的排隊(duì)還貸可以看到,，銀行方面并不希望貸款客戶(hù)提前歸還房貸,。從貸款五級(jí)分類(lèi)看，絕大數(shù)的房貸屬于正常類(lèi)的高品質(zhì)貸款，其要求的準(zhǔn)備金提取率更低,。假設(shè)房貸規(guī)模出現(xiàn)波動(dòng)的話(huà),，可能會(huì)對(duì)銀行的不良貸款率、資本充足率,、撥備覆蓋率,、凈息差等各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響。

第三,，對(duì)貨幣供應(yīng)的影響,。減少銀行存款和減少銀行貸款其實(shí)就是一種收縮資產(chǎn)負(fù)債表的行為?？紤]到貨幣創(chuàng)造的反向乘數(shù)效應(yīng),，縮表會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)量造成一定的影響，不利于宏觀貨幣供應(yīng)政策的穩(wěn)定執(zhí)行,?？陀^地看，貸款客戶(hù),、銀行,、監(jiān)管者應(yīng)建立一個(gè)有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，在貸款客戶(hù),、銀行,、監(jiān)管秩序之間取得一種動(dòng)態(tài)平衡。既照顧好客戶(hù)的提前還款需求,，又兼顧到銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),、監(jiān)管秩序的穩(wěn)定。在科學(xué)測(cè)算相關(guān)影響系數(shù)的情況下,，實(shí)行單個(gè)客戶(hù)的提前還款年度額度管理也許是一個(gè)比較中性的策略,。

“沒(méi)有想到，還錢(qián)比借錢(qián)還難,?！边@是部分購(gòu)房者發(fā)出的感嘆。為了節(jié)約利息開(kāi)支,，有些購(gòu)房者決定提前還貸,，并準(zhǔn)備按照現(xiàn)行的房貸利率置換此前的住房貸款。只是,，由于提前還貸者大增,，銀行有點(diǎn)“吃不消”，有些購(gòu)房者去年10月就向銀行提出提前還貸申請(qǐng),，至今沒(méi)能還掉貸款,。按照銀行的說(shuō)法,，最早也要到4月份才有可能輪到。

引發(fā)購(gòu)房者提前還貸的原因很簡(jiǎn)單,，那就是持續(xù)下調(diào)的住房貸款利率,。為了刺激和鼓勵(lì)居民購(gòu)房，春節(jié)假期后,，一大波城市下調(diào)了首套房貸利率下限,，其中不乏鄭州、珠海,、廈門(mén),、福州、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市,。而廣西南寧,、廣東珠海、湖南株洲和常德等地,，更是將首套住房商貸利率下限下調(diào)至3.7%,，房貸利率即將全面步入“3時(shí)代”。不僅如此,，有些城市的二套房貸款利率也已經(jīng)突破了5%,，進(jìn)入“4時(shí)代”。

相較于當(dāng)下的房貸利率,，此前購(gòu)房,、特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆時(shí)購(gòu)房的居民，卻仍在承受著高利率的房貸利息,，低則5.88%左右,，高則超過(guò)了6%，接近現(xiàn)行利率的2倍,。特別是2019年前后依靠房貸購(gòu)買(mǎi)了住房的居民,，更是心理極不平衡，他們也就成為了提前還貸最為積極的一族,，都在想方設(shè)法提前還貸,。一些中介機(jī)構(gòu)也趁機(jī)做起了幫助購(gòu)房者提前還貸的生意，提供過(guò)橋資金,、聯(lián)系銀行,、協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)等。如果監(jiān)管不力,，還可能出現(xiàn)各種欺詐現(xiàn)象，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失,。
于是,，越來(lái)越多的購(gòu)房者發(fā)問(wèn),，既然房貸利率持續(xù)下調(diào)，存量房貸款利率是否也能下調(diào)呢,？相關(guān)媒體也在呼吁,，應(yīng)當(dāng)給存量房貸款利率也出臺(tái)調(diào)整政策。如果存量房貸款利率也同步下調(diào),，購(gòu)房者就沒(méi)有必要紛紛提前還貸了,。即便下調(diào)的幅度小一些，可能也會(huì)讓購(gòu)房者放棄提前還貸的想法,。要知道,，對(duì)于提前還貸，相當(dāng)一部分居民內(nèi)心也是不太愿意的,，或手中沒(méi)有這么多錢(qián),，或借不到提前還貸的資金，或擔(dān)心被中介機(jī)構(gòu)欺騙,。他們需要的,，是一份相對(duì)公平的利息負(fù)擔(dān)。

事實(shí)也是,，對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，他們都是在不同時(shí)期的不同需要下，購(gòu)買(mǎi)了住房,。雖然經(jīng)濟(jì)條件有好有差,，但只要是工薪一族，或沒(méi)有很好的收入來(lái)源,，絕大多數(shù)都是“房奴”,。只要是“房奴”，就難免都有能省一分就省一分的想法,。因此,，看到提前還貸能夠節(jié)省不少利息，當(dāng)然不會(huì)放棄這樣的機(jī)會(huì),。因此,，如果不對(duì)存量房貸同步調(diào)整利率，確實(shí)有點(diǎn)對(duì)不起購(gòu)房者,、尤其是“房奴”,。

問(wèn)題的關(guān)鍵在于，不同時(shí)期的購(gòu)房者,，并不都是剛需,，難免會(huì)有炒房者、住房投資者,，他們的房貸如何處理,，是否也要同步下調(diào)房貸利率,，是一個(gè)問(wèn)題。也就是說(shuō),，如果在存量房貸款利率的下調(diào)方面搞“一刀切”,，就會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重問(wèn)題，會(huì)給炒房者有機(jī)可乘,，會(huì)造成事實(shí)上的不公平,，甚至?xí)膭?lì)炒房。顯然,，這是與“房住不炒”定位相悖的,，是不能允許的。

這也意味著,，面對(duì)購(gòu)房者和輿論的呼吁,，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析研究一下，出臺(tái)相關(guān)的調(diào)整政策,，不要讓購(gòu)房者再忙于提前還貸,，也不要給銀行增添工作壓力了。前提是,，相關(guān)政策必須體現(xiàn)鼓勵(lì)剛需,、遏制炒房，要分門(mén)別類(lèi),、區(qū)別情況提出調(diào)整政策,。基本的設(shè)想是,，對(duì)首套房貸款利率,，可結(jié)合目前的市場(chǎng)利率情況，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,，原則上存量房貸款利率可以比市場(chǎng)利率高出0.5個(gè)點(diǎn)左右,，確保銀行利益不受較大影響，亦即首套房貸款利率已經(jīng)下調(diào)到3.7%的地方,，存量房貸款利率可以調(diào)整到4.3%左右,，既體現(xiàn)了政策的靈活性，也照顧了存量房貸款者的利益,。如果購(gòu)房者仍然要提前還貸,，銀行就不能給予其新的房貸資金支持，以穩(wěn)定存量貸款客戶(hù),。

對(duì)二套房存量房貸利率,，則可在首套房基礎(chǔ)上，再增加0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，進(jìn)一步體現(xiàn)房貸利率的靈活性和政策的引導(dǎo)作用,。對(duì)二套房以上的購(gòu)房者,，一律不予政策優(yōu)惠。如果提前還貸,，銀行決不允許給這些購(gòu)房者再提供貸款，真正體現(xiàn)“房住不炒”定位,，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)不因?yàn)檎{(diào)控政策放寬而出現(xiàn)混亂現(xiàn)象,，切實(shí)維護(hù)剛需者利益，維護(hù)普通居民利益,。

現(xiàn)在的銀行都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化運(yùn)營(yíng),，即使是大量的申請(qǐng)，我個(gè)人也無(wú)法理解為什么需要長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的審批時(shí)間,。這些也許只是銀行在拖延時(shí)間罷了,，如果銀行短時(shí)間內(nèi)收到了大量的還款又無(wú)法找到合適的貸款客戶(hù)，其實(shí)就相當(dāng)于是在虧錢(qián)了,。
這些年隨著LPR的不斷下調(diào),，以及貸款需求的下降，房貸這種優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù),，尤其是之前簽約的那些超過(guò)5%的利率的合同,，對(duì)于銀行保持較高的利潤(rùn)率是非常重要的。但既然合同中有約定,，還是要按照規(guī)定來(lái),，避免因?yàn)樾±丝蛻?hù)的心，進(jìn)而招致一些訴訟影響銀行自己的聲譽(yù),。