住宅類reits的嘗試，可能信號意義大于實(shí)質(zhì)意義,。在點(diǎn)評其對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的意義之前,，不妨回顧一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場所面臨的主要困境：1. 三道紅線等主動刺破泡沫政策之下，房地產(chǎn)投資大幅下滑,，房地產(chǎn)企業(yè)流動性出現(xiàn)問題,；2. 房地產(chǎn)價格下跌的預(yù)期，至少是不漲的預(yù)期當(dāng)前已經(jīng)形成,，房地產(chǎn)交易陷于停滯,。那么，針對第一點(diǎn)困境,，試點(diǎn)的基金規(guī)模相對于存量住宅總盤子而言,，可能是九牛一毛。而且,，底層資產(chǎn)如果是優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn),，優(yōu)質(zhì)房企大概率并不缺這少量的流動性，如果底層資產(chǎn)是陷于困境的資產(chǎn),，那么reits產(chǎn)品本身可能就存在風(fēng)險,，投資人也因此并不買帳，因此對于房企流動性的實(shí)質(zhì)改善意義有限,；針對第二點(diǎn)困境,，住宅reits可以讓一些愿意買房的機(jī)構(gòu)投資者或者自然人繞過限購、限售這些限制,，從而提高交易活躍度,，這顯然沒有直接取消限制交易性政策更有政策效果，體現(xiàn)了監(jiān)管者謹(jǐn)慎的嘗試,。從房企融資支持三支箭到住宅reits，糾偏的政策在一點(diǎn)點(diǎn)添拾稻草石塊,，試圖阻止蹺蹺板那頭的房地產(chǎn)大象快速下沉,，但目前來看還遠(yuǎn)未達(dá)到平衡點(diǎn)。

昨晚朋友圈被這條消息刷屏,，各方反應(yīng)不一,，也可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場的斑駁：
長租公寓運(yùn)營商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策終于來了,！
律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒清理完,，重新披掛上陣，有一個顯著的要求在于，認(rèn)購的起點(diǎn)金額不能少于1000萬元,，而且會對投資者做穿透核查,。換一個角度看，這也是一種進(jìn)步：做好投資者適當(dāng)性管理,，其他都交給市場,，這才是監(jiān)管本色。
地產(chǎn)基金朋友：政策規(guī)定至少50億不動產(chǎn)基金在管規(guī)模的門檻,，能達(dá)到這個門檻的有幾家,？
AMC朋友：感覺管理人門檻不低，但盤活不動產(chǎn)存量,，交由專業(yè)的人打理,，可以提高資產(chǎn)效率。只是不知道還有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)適合投資,。
開發(fā)商朋友：和之前的政策對比下來看,，商業(yè)地產(chǎn)、保障房,、QFLP都是早有的東西,；從管理人的門檻資質(zhì)要求來看，這個政策短期內(nèi)主要是為保交樓的權(quán)益出資打開政策空間,，至于房地產(chǎn)的“春天”是否來了,，現(xiàn)在歡呼為時尚早。

地產(chǎn)鏈昨天全線大漲,，盤后出來利好，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn),。

之前房地產(chǎn)救市,，三支箭都是金融支持房地產(chǎn)政策，是解決房企融資難等問題,，解決的是供給端的問題?，F(xiàn)在是不動產(chǎn)私募投資基金直接投資買房，這是在需求端直接幫助房地產(chǎn)企業(yè),。

?政策工具箱里面法寶的數(shù)量和質(zhì)量,，超過了很多人的想象。只要成交量漲不起來就繼續(xù)刺激,，直到達(dá)到政策預(yù)期為止,。

就證監(jiān)會此次啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的目的而言，顯然是為了促進(jìn)樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn),、保租房,、長租房,、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房,、市場化租賃住房）,、商業(yè)經(jīng)營用房等。

為慎重起見,，監(jiān)管部門對不動產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求,，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,、實(shí)繳資本符合要求,，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方方，須為具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等,。

同時也對不動產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門檻，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣,，且以機(jī)構(gòu)投資者為主,，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。而且不動產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募,，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

另外就不動產(chǎn)基金對被投資企業(yè)借款或者提供擔(dān)保也規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件,，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離,，也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表,，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進(jìn)行增信。

就試點(diǎn)工作程序而言,，也對基金托管,、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易,、基金杠桿,、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示,、基金備案,、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

總之,，在積極推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房，以發(fā)揮不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作用促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場回暖的同時,，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會在推動不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過程中積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之,、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度,。

解決地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)盤活問題，最終還是要依靠市場化手段,，目前以大型AMC以及大型央國企地產(chǎn)商為主的方式只能解決部分重點(diǎn)項(xiàng)目資產(chǎn),，剩下則需要譬如REITs才能盤活注入市場的流動性，一個新的開端

不動產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立,，對于投資市場和房地產(chǎn)市場來講都有重要的意義,，對房地產(chǎn)市場來講自然是可以盤活存量資源，而對投資市場來講也多了一個投資標(biāo)的,。不過,，不動產(chǎn)私募投資基金具有規(guī)模大、期限長等特點(diǎn),，能看到,，國家對不動產(chǎn)基金采取了不同于一般股權(quán)基金的差異化監(jiān)管政策，準(zhǔn)入門檻更高,、風(fēng)險防范要求更為嚴(yán)格,。而其中蘊(yùn)含怎樣的投資機(jī)會，可能就需要投資者們后續(xù)在實(shí)踐中探索了,。