有個“表演性復蘇”的段子說當下的繁忙都是表演,。最近我這里得到的信息是：現(xiàn)在去往熱點城市機票已折扣很少,，不少星級酒店已是經常性滿房，而大多數(shù)朋友的日常狀態(tài)不是在和甲乙方開會的路上,，就是在和內部開會提振士氣,。據(jù)說，樓市進入了小陽春,，奢侈品現(xiàn)在要加價才能提貨,，北京的大宗交易成交額前兩個月就已經超了去年的一半！就這些信息來看,，現(xiàn)在的復蘇應該不是“表演”,，而是壓抑已久的慣性反彈。

當然,，負面的聲音還是不絕于耳,。比如有人說現(xiàn)在房產的成交有很多是大換小、中心城區(qū)換外圍,，明顯已進入存量競爭,，這邊的增量意味著別處的減量，在總體供應有增無減的情況下,，需方的縮減就代表更嚴峻的競爭,，市場價格應該很難維持。又比如住建部官宣的“全國房屋存量6億棟”真是一個天文數(shù)字,，雖然有人說這個統(tǒng)計數(shù)字包含了大量農村和工業(yè)用房,，但仍足以令人警醒：狂飆四十年我們真是蓋了太多房子，隨著人口進入負增長,、城市化下半程開始向少數(shù)中心城市聚集,，就會有大量房子未來的命運就是無人問津，就是沒用的空房,！

我們有位Xin使是華北一個四線城市的,，這兩年接了當?shù)刈畲蟮奈穆肐P的代運營。曉蘭姐問他今年的信心如何,，他給了一個6分,，其中大部分的擔憂來自在營項目的掉鋪以及對疫情反復的擔心，根據(jù)他的反饋，這輪感染當?shù)卮_實走了不少老人,，而老人一走年輕人就更沒有回鄉(xiāng)的理由,，眼見著人口流失愈發(fā)嚴重，沒有新興產業(yè)支撐的城市商業(yè)更看不見希望,。他看見的希望來自與抖音本地生活團隊的合作,，看的見的下沉，也看的見的替代,，那可能是他所在城市唯一正向的希望所在,。

他的看見讓我聯(lián)想起最近的一期佰仕慧資管Xin課堂，專門做“縣域經濟夜經濟”的錦上添花文旅集團創(chuàng)始人劉磊帶給我強烈的顛覆性思考,。就在絕大多數(shù)人都選擇跟隨城市的聚集規(guī)律向一二線城市的核心地帶收縮時,，他們選擇的卻是反向而行，哪里陷入絕境他們就去哪里,，比如北方鄉(xiāng)村,，比如東北的收縮型城市。就在別人都把眼光投向所謂的“消費升級”和“中產階級的新生活方式”,，他們看向的卻是低能級城市的消費拉平,，做的是回歸鄉(xiāng)土記憶的廟會、趕集,。就在別人都在談到哪里找核心地段的核心資產,，他們做的甚至連輕資產都不算（房子是臨時搭建的構筑物而非可形成固定資產的有產證的建筑物），卻一舉解決了不動產老大難的問題（場景更換難,，固定投入重，清租困難,，業(yè)態(tài)難以及時更新迭代等）,，輕輕松松就把城市給更新了！

所以我給他的反饋是：1,、切忌高位拿貨,，更要回避進入拿地開發(fā)，盡快退出重資產（包括所謂“中資產”的二房東模式）,；2,、資產大勢所趨會集中于國有平臺，他們的困境國家會想辦法,，民企的安身立命之處就在內容和服務,，要盡快形成自己的IP；3,、越是能級低的地方越是需要有制造流量的能力,，越需要有接地氣的解決方案，善用在地人才,，善挖在地文化,，就不愁找不到流量密碼,；4、與其相信大牌,、大企業(yè),、成熟IP，不如在地好好深挖,，主理人都應該是在地的,，能否找到他們做成真正本地年輕人喜愛的主理人商業(yè)將決定運營的成敗,；5,、再小的地方，政府也有必須要投的資金和必須盤活的資源,，能解決這樣的痛點,，就不愁賺不到2G的錢。

聽完我們的一席話,，他說他的信心已經從6成變成了9成,，感覺原來很多的儲備似乎就是在等今天這個契機！是啊,，只有心慌且命運在別人手上的人才會去表演,，真的勇士從來不浪費自己的生命。信心從來都不是別人給的,，再差的時節(jié),，再偏的地方，都充滿著機遇,！2023,，我們走著瞧吧。

如果從字面上看,，6億多棟建筑物,，是棟而不是套，這個數(shù)量真的夠大,。但是因為統(tǒng)計數(shù)字不全是住宅,，還有其他商業(yè)在內，所以住宅量也不是那么嚇人,。而農村住宅面積相比城市里要大,。盡管“七普”人均住宅面積較之前提高，但只有真實的住房結構,，也許才能反映住房供需,。

其實房子的問題還是結構問題。按照數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房子總量不少了,，只是房子的分布上不夠均勻,，缺的是如何通過市場機制的手段，將閑置的房子現(xiàn)身到市場上,，進行二次分配,。當然隨著人口向大城市流動趨勢，一線城市住房因稀缺,，上漲空間大,，而四五線城鎮(zhèn)因為人口減少和流出將影響房價上漲。

未來房地產市場,，除了一些老破舊的房子需要拆除,，更主要的是在存量房市場上多下功夫，提升居民生活品質,。當然,，房地產作為國家支柱產業(yè)，還有很長的路要走,，畢竟城市化進程還沒有走完,，房地產仍然有巨大的發(fā)展空間，但已經告別高速增長時代,。

#官方披露全國已有6億棟房屋# 為什么我們已經建了6億棟房屋，我們還是買不起房,？

目前中國已經建設了6億棟房屋,，但買房仍然是非常困難的。主要原因是,，房地產的真正有效供給依然不能完全滿足市場的需求,。

首先，房地產的供給依然不能完全滿足市場的需求,。隨著經濟發(fā)展，人民的收入水平不斷提高,，越來越多的人有了購買房屋的能力,，但是，房地產的供給量沒有得到相應的增加,，從表面上來說,，6億棟房子看上去很多，但是實際上本身大量的房子都是農村自建房以及工廠廠房,、辦公樓,，真正的城市居民住房其實還是相對不足的，再加上區(qū)域分布不均衡，真正需求量大的大中型城市地區(qū)房價仍然較高,，購買房屋依然困難,。

其次，購房者的購買能力不足,。隨著人民收入的提高和經濟的發(fā)展,，越來越多的人有購買房屋的欲望。但是,，這些年各地房價依然高企,，但由于購買能力不足，大多數(shù)人無法購買自己喜歡的住房,，也就導致了買房仍然是一件困難的事情,。

此外，政策的預期不明確也是導致買房困難的原因之一,。一些地方政府的學區(qū)政策,、落戶政策依然不清晰，影響到購房者的決策,，使得買房者在購買過程中無法判斷買房的附加價值,，從而導致買房困難。

1.不管是否為住宅用地,，因為是房子就可以住人,，而且可以“商改住”，用改革思維放開政策即可,。
2.如果住宅比例不高,，是否意味這商業(yè)樓、工業(yè)樓也有大量的閑置,，這些是經濟發(fā)展的主要指標,，說明經濟問題很大。
3.房地產的梟雄們,，你們高歌猛進的時代一去不復返,，不要指望政府來救，該為你們過去的奢華付出代價了,，這是市場的選擇,。