怎么看待王石“房地產(chǎn)市場還沒有結束,，新的市場才剛剛開始”的觀點,？

很久沒有思考房地產(chǎn)市場了。一方面是因為感覺房地產(chǎn)市場的前景已經(jīng)足夠確定,；另一方面是因為最近忙于一些瑣事,。這個端午假期，偶然得空看到了王石先生這個觀點,，感覺有必要陳述一下愚見,。

開門見山，我對王石先生的觀點是持贊同態(tài)度的,。這倒不是因為迷信權威,。首先，當局者迷旁觀者清,，王石先生現(xiàn)在是旁觀者,，他已經(jīng)沒有必要和動力自賣自唱了。第二,，這個觀點還是比較符合邏輯的,。最大的邏輯其實就是人口數(shù)量的變化，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，就業(yè)人口其實在2014年左右就已經(jīng)達到峰值了,，按照住房購買力這個最根本的需求動力看，房地產(chǎn)市場應該在2014年左右達到頂峰,。但回頭來看,，房地產(chǎn)市場的峰值卻延續(xù)了7年。原因何在,？也許是勞動人口的購買力動力有個時差或者是地產(chǎn)政策的影響,。

不管怎么說,，房地產(chǎn)市場的峰值已經(jīng)過去了，新房會越蓋越少,，存量房產(chǎn)會越來越多,，這個大邏輯是不會錯的。就是不看日本的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史,，簡單思索一下人口發(fā)展趨勢,，這個大的邏輯是很好理解的。

理解這樣一個大的邏輯,，對普通人有什么啟發(fā)意義呢,？

第一，買到即賺到的時代已經(jīng)過去了,。除了人口凈流入的幾個城市之外,，大多數(shù)城市的房價很難再暴漲了。預測房價短期漲跌幾乎不可能,，但是從長期來看,，大多數(shù)城市的房價如果不是虛高的話，維持與通脹率一致的漲幅就是大概率事件,。

第二,，二手房交易和裝修可能會孕育一個比較穩(wěn)定和龐大的市場。如果人口流動和經(jīng)濟發(fā)展朝著一個良性發(fā)展趨勢發(fā)展的話,，二手房的交易和翻新改造會是一個比較大的市場,。

第三，房地產(chǎn)已經(jīng)基本恢復到原來居住,、保值的基本功能了,。有房子的不要奢望房子還會漲，因為需求動力減少了,，特別是投機需求基本上歸零了，賣房子只能平常心,，如果急用錢,，只能打折賣，不著急用,，還可以慢慢賣,，最起碼房產(chǎn)保值作用還有一些。沒房子的,，也不要奢望房子會大跌,，只要條件具備，該買就買,，房子最根本的就是居住屬性,，也就是消費屬性,，既然是消費，就不要用投資的邏輯考慮買房子的問題了,。一旦買了,，后面的漲跌根本沒有任何意義了。

第四,，在新房市場持續(xù)萎縮的歷史大背景下,，未來客戶對住房品質、環(huán)境的要求會越來越好,。從這個意義上說,，新房價格很難下跌，有些地產(chǎn)商的經(jīng)營業(yè)績不見得會一路下降,。如果地產(chǎn)的正常更新周期是100年的話,，新房的市場容量還會減少，這是必然的,。

中國房地產(chǎn)一代創(chuàng)始人里，還活躍在聚光燈下,，還能出來自由表達思想的,，可能也就王石了。這位始終以職業(yè)經(jīng)理人自居的企業(yè)創(chuàng)始人,，早就開啟了人生的第二春,，登珠峰、玩賽艇,、游學四方,、破界時尚，平穩(wěn)安排接班,，70歲再創(chuàng)業(yè),，這樣的豐盛人生是多少曾經(jīng)財富超過他許多的前“地產(chǎn)首富”們羨之而不得啊。地產(chǎn)圈里沒人敢說活的比他更通透,，在他的掌舵下,，不論地產(chǎn)行業(yè)變幻過幾回大王旗，萬科始終都是那個屹立不倒的實際頭牌,。這事非常耐人深思,。

就在最近的2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會上，老爺子又出來說話了,，這回說的還是房地產(chǎn),。他說：“房地產(chǎn)高速增長、高速發(fā)展的時代將要結束,，或者實際上已經(jīng)結束,。這個進程結束后,，是不是房地產(chǎn)就沒有市場了？當然不是,！未來更多的是如何進行建筑上的經(jīng)營,，增長服務收入，這樣的轉型剛剛開始,。萬科提出‘活下去’的口號是有先見之明的,，實際上我們提出的是三句話：第一句話叫‘活下去’，第二句話叫‘活得久’,，第三句話是‘活得好’,。最終目的是要活得好，活下去還得活得久,，不能活得曇花一現(xiàn),。”

這番發(fā)言高度總結了萬科這些年的發(fā)展歷程,，也回答了為何第一個喊“活下去”的萬科是頭部房企里過雷陣最穩(wěn)健的,，也回答了萬科看似煙火繚亂的多元化動作，為何明知轉型艱難還在迎難而上,。我查了一下萬科歷年來提出對標的企業(yè),，可以很清晰的驗證它的成長過程。初始階段他們的對標是新鴻基,，做的是減法,，專注專業(yè)；規(guī)模擴張階段他們的對標是帕爾迪,，提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的思考模型,，快速走出深圳布局全國；千億規(guī)模之后萬科已經(jīng)是進入“宇宙第一大房企”之列,，他們很敏感的發(fā)現(xiàn)管理才是決定生死的關鍵問題,，于是向行業(yè)外對標，把匯豐作為學習榜樣,，狠抓內(nèi)部治理架構（這也是他們能頂住野蠻人入侵的關鍵所在）,；如今他們的對標是大和房屋，這是一家經(jīng)歷過日本房地產(chǎn)泡沫破滅后成功轉型的日本房企,，成功跨越周期，在新開工量持續(xù)降低的情況下經(jīng)營收入?yún)s實現(xiàn)了數(shù)倍增長,。大和房屋的轉型源于成功的預見到“在追求物質豐富的同時,，追求‘真正豐富多彩的生活’的時代已經(jīng)走來”，這句話也正適用當下的中國,，所以萬科選擇對標他們正是因為有相同的判斷,。

我有很多好朋友曾就職萬科或正在萬科承擔重要崗位,，萬科也曾經(jīng)是我心心念念想要加盟的公司，它最吸引我的地方就是集體的學習能力和持續(xù)的更新?lián)Q代,，它總能先行業(yè)一步發(fā)現(xiàn)危機,、提前轉舵、平穩(wěn)著陸,，這樣的企業(yè)怎么不讓人欽佩,！我自己從跟他們的交流中學到最有價值的一句話就是“看得見未來，心才會安寧”,，你會發(fā)現(xiàn)在他們內(nèi)部創(chuàng)新都是搶著要去做的事,，哪怕最后是失敗，是被調(diào)整出局,，或者最終是走向個人的創(chuàng)業(yè),，都是前赴后繼勇往直前。你可以質疑他們犯過的很多低級錯誤,，卻難以否定他們轉型的決心,，只要他們真的想要去做的，幾乎沒有不成功的,。如今,，無論是物業(yè)、物流還是租賃住房,，他們已經(jīng)是業(yè)內(nèi)頭牌,，商業(yè)、產(chǎn)辦,、養(yǎng)老等也正在整合蓄力中,，離成熟也不遠了。

有人會說,，這是萬科啊,，有足夠的資源供它騰挪，有充足的空間來一點點布局,，哪里是其他家學的來的,？我想說，其實之前比它規(guī)模更大的,，或者背景比它更深的,，不是沒有機會去選，而是真的只能看的到眼前,，而無法為未來布局,。相反，我的老朋友盛柯是最沒有存在感的省會城市南昌的文創(chuàng)園運營商，完全是拓荒式的從無到有在那樣的城市打下一片天地,，他是我們HuanXin最忠實的Xin使,，也是學以致用做的最好的一位，從699到520,，中間還歷經(jīng)疫情反復,、教培行業(yè)崩盤、整體經(jīng)濟疲軟等嚴峻考驗,，他愣是可以做成“甩手掌柜”,，自己可以騰出大把的時間去做“人間值得”的事，而把企業(yè),、項目交給信任的伙伴,，讓大家跟自己一起成長，在三線城市做出了遠遠超出一二線城市同行的業(yè)績,。問他是怎么做到的,，他會感謝是HuanXin讓他走出了自己的盲區(qū)，可以看見更遠的未來,，看見更喜歡的自己,，所以才知道該怎么放手，該如何和一群對的人一起共創(chuàng)未來,！

下周我們就要出發(fā)去南京開啟HuanXin三周年后又一輪的HuanXin之旅,。最近在面試新人時有個特別明顯的感受，就是原來可能是邊緣部門的負責人（比如負責集團酒店和商辦資產(chǎn)的）忽然變的很重要,，甚至可能就是帶領企業(yè)走出泥潭的關鍵,！還有很多原來可能不過就是出賣智力成果的乙方和丙方，則忽然發(fā)現(xiàn)自己有了新的價值,，離主業(yè)（建筑相關）越遠的反而越有新的機會,。我跟他們說，這就是時勢使然,，舊時代早已結束,，再按慣性走只會走向深淵，而新時代剛剛拉開帷幕,，早HuanXin就能更早的看見自己真正的未來,。

有南京的商業(yè)老炮兒說我們這期的主題選的高明，大概是他也感應到“心神安寧”的時代呼聲,，做正確的事而不僅僅是正確的做事,。臨行前我又在腦海里過了一遍這次去南京要去看的項目和見的人，無論是被迫轉行卻做的比行內(nèi)人更徹底的國創(chuàng)園,，還是一路陪同南京文化街區(qū)持續(xù)迭代的升級的蘇曉晴老師（他是南京1912,、老門東以及如今的百家湖1912的商業(yè)顧問）,，或者一路下沉扎根做最實的事情的商業(yè)老炮兒潘韜（他是曉蘭姐的前同事,，我們會在頤和路見到他的團隊）,，還有默默引領南京出圈的南京旅游集團（我們這次要看的熙南里和金陵style都是他們的作品，玩法已領先其他地方不知幾個身位?。?，以及央企中交集團旗下良業(yè)在南京做的拿獎拿到手軟的夜游產(chǎn)品“心印.中華門”（這可是央企進軍城市更新的敲門磚哦），并拜訪扎根南京的過江龍德必（我們會去看他們在南京的合資公司金旅德必操盤的兩個項目,，了解大時代里作為能力方的民營企業(yè)更好的生存之道）,，還有我們的老朋友舊物倉的楊函憬開在浦口火車站里的新作以及據(jù)說是最美圖書城的錦創(chuàng)書城，去了解文化賦能商業(yè)的進階打法,。這其中我們還去看一個最新的商業(yè)創(chuàng)新案例——南京的萬象天地,，讓你知道德基之外南京商業(yè)還可以到達的新天地，你還可以順便了解一下已經(jīng)開始受益消費REITs紅利的華潤未來還會如何開疆辟壤,。

當然,，最重要的絕不是去看這些多少還是在路上摸索的案例，而是去和一群同樣在路上摸索的同路人一起去尋找答案,。未來注定是長跑,，沒有耐心和體力的人是跑不下去的，看不見未來的人,，注定半途而廢,！所以此行我們要去南京看見的，并沒有一個標準答案,，也沒有包教會的老師,，能得到什么，完全取決于你自己的內(nèi)心,。我們這里沒有資源交換,，只有心與心的交融，南京只是個起點,，真正的Xin神安寧就看你自己的了,。我會在那里迎來我的49歲，開始我的知天命之旅,。歡迎你和我們一起上路,，路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索……

如何看待王石表態(tài)房地產(chǎn)市場剛開始,，不是結束？
王石的表態(tài)是基于當前中國房地產(chǎn)市場的狀況以及日本房地產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗,，他認為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的階段,，即由高速增長、高速發(fā)展時代向高質量發(fā)展、服務化時代轉型的階段,。在這個階段,，房地產(chǎn)市場的重心將逐漸由開發(fā)、銷售向服務,、運營方向轉移,。
從長遠來看，王石的表態(tài)是有一定道理的,。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口結構的變化,，房地產(chǎn)市場將面臨一系列新的挑戰(zhàn)和機遇。例如,，隨著人口老齡化的加劇,，房地產(chǎn)市場需要更多地考慮如何滿足老年人的居住需求，如何實現(xiàn)房屋的適老化改造等問題,。同時,，隨著經(jīng)濟結構的變化，房地產(chǎn)市場也需要更多地考慮如何與城市發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)升級相結合,，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
然而,，需要注意的是,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一個長期的過程，受到眾多因素的影響,，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境,、政策調(diào)整、人口結構變化,、消費升級等等,。因此，不能簡單地根據(jù)一時的市場變化就做出結論,。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向和趨勢還需要在實踐中不斷探索和總結,。

當前房地產(chǎn)市場,，本質上不能夠忽視房地產(chǎn)企業(yè)這個市場主體的作用。任何行業(yè)都不能忽視企業(yè)作為行業(yè)主體的作用,，不能夠只是關注外部的金融環(huán)境或者政府政策等等,。而是要聚焦這個行業(yè)的主體，對房地產(chǎn)行業(yè)來說,，就是房地產(chǎn)的企業(yè)應當如何做,？如何共同創(chuàng)造更好的行業(yè)未來,？企業(yè)自身如何創(chuàng)造自己的更好的未來。
正如中國整個經(jīng)濟社會處于發(fā)展中一樣,，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還是在成長的路上,。今天的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間的競爭，趨向于房地產(chǎn)企業(yè)核心價值競爭,，即專業(yè)開發(fā)能力,、經(jīng)營管理能力、洞察消費群需求能力的綜合競爭,。
去掉投機的意識，而是把房地產(chǎn)當作一種可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)來考慮,，那么,，以“消費群購買能力”和“客戶終生需求細分”為導向的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式就值得考慮。
房地產(chǎn)企業(yè)走專業(yè)化的房地產(chǎn)公司路線,，走模式化,、低成本開發(fā)之路，并對模式化開發(fā)進行持續(xù)改善,，以適應消費群對商品住宅需求的多元化,。其中，低成本開發(fā)策略很重要,。
從長遠看,，中國正在和已經(jīng)出現(xiàn)了龐大的、多元化需求的,、具有不同購房能力的消費群體,。
因此中國商品住宅開發(fā)的當務之急，不是擔憂房產(chǎn)市場的泡沫破裂,、國家政策問題,。而是作為開發(fā)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，應著力于企業(yè)自身核心價值的打造,。
什么是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的核心價值,？致力于長遠發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的核心價值包括：科學調(diào)研消費群人性化的細分需求；通過各種創(chuàng)新和技術進步,，推進低成本模式化的開發(fā),；為不同的消費群，提供針對不同購買力和需求的多樣化商業(yè)住宅,。這是房地產(chǎn)企業(yè)和最廣大消費群的雙贏,，是中國房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路。
（兆古德雪的原創(chuàng)文章）

在價格高位上運行的房地產(chǎn)市場,，在等待一個拐點,。這個拐點能夠平衡市場運行與經(jīng)濟安全,，是廣大房產(chǎn)擁有者和購房者都能接受的價格運行機制。在拐點的上部,，市場供需逐漸狹窄,，而拐點下方則供需兩旺。現(xiàn)在國內(nèi)房產(chǎn)存量已經(jīng)超過了現(xiàn)有人口的住房需求量,，房地產(chǎn)由賣方市場轉為買方市場,，房價大幅波動的阻力大大增加，房地產(chǎn)市場的風險在需求側被熨平,，但是也造成了房地產(chǎn)市場很難再大幅增長的難題,。
由于存量巨大，房地產(chǎn)市場仍然是影響經(jīng)濟運行的重要因素,。宏觀政策對存量市場的調(diào)控將受價格規(guī)律的制約,，而對增量市場的干預是受制于居民收入水平的變化。房地產(chǎn)是居民擁有財富中的主要資產(chǎn),，在宏觀與微觀兩個層面都構成影響經(jīng)濟基本面的制約因素,。如何調(diào)動房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的促進作用？關鍵還是要看三點：一是居民收入增長變化情況,；二是產(chǎn)業(yè)政策的增長動能,；三是消費與投資的匹配關系。
要把房地產(chǎn)市場建成增量市場而不是存量市場：一是力爭保持新樓盤的上市比率,；二是促進二手房市場換手率,；三是對老舊房增加淘汰拆遷率，讓部分老舊房梯次退出房地產(chǎn)市場,。關于房地產(chǎn)存量,，仍然要保持房價的上漲趨勢，而不是因為是二手舊房就讓其跌價,，這樣做有助于保持二手房交易量和換手率及更新速度,。
對新樓盤與老舊小區(qū)的改善居住環(huán)境和配套設施建設，應該注重加強中心區(qū)建設的政策,，要建立多個城市副中心,，發(fā)揮由點到面的輻射聚集作用。
金融支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，對開發(fā)商提供充足的融資支持,，保交樓。對購房者提供優(yōu)惠利率的房貸也需要統(tǒng)籌謀劃,。房地產(chǎn)信貸的風險集中度在上升,，一是房價有下跌的趨勢，造成房貸價值縮水,；二是有部分購房者收入不能持續(xù),，出現(xiàn)房貸出現(xiàn)斷供的情況,；三是房貸利率下調(diào)的受益者有限；四是房地產(chǎn)賣方的房屋質量與新舊程度呈現(xiàn)兩端分化,，即太新的和太舊的房地產(chǎn)上市率比半新半舊的高,，這造成房產(chǎn)更新淘汰率降低，房價不能反應市場真實走向,；五是房貸增加了買方家庭的負債率,，而賣方家庭的儲蓄率并沒有普遍提高，造成家庭抗經(jīng)濟風險的資產(chǎn)儲備量不夠,。
隨著我國經(jīng)濟恢復增長的勢頭改善,，未來數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)價格仍然保持在一個較好的上升空間內(nèi)。房地產(chǎn)居住改善型購買需求與首套房新增居住需求都在上升,，市場需求的剛性增長仍然存在,，這將推動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。

萬科從房地產(chǎn)標桿,，成功轉型搞倉儲物流，在中國倉儲物流領域,，獨占鰲頭,。王石在亞布力演講，對房地產(chǎn)市場的判斷也是比較理性,。表明,，房地產(chǎn)大拆大建、高歌猛進的時代已經(jīng)過去,。如果繼續(xù)延續(xù)過去房地產(chǎn)的思路寫現(xiàn)在的文章,，顯然有點文不對題。因此在“房住不炒”的新的房地產(chǎn)立意下,，整個地產(chǎn)行業(yè)在回歸正常,，而一些地產(chǎn)業(yè)的轉型也是市場規(guī)律下的必然選擇。

關于房子的功能,，除了解決居住的問題,，還有辦公、工業(yè),、商業(yè)等屬性,，而且不斷排列組合形成各種綜合體。因此說萬科轉型,，進入倉儲物流領域,，也已經(jīng)不是嚴格意義上的商業(yè)和住宅用房。萬科的轉型本身,，也是說明房地產(chǎn)原有的買地,、蓋房,、銷售模式早已不是地產(chǎn)業(yè)唯一的道路。包括萬達在內(nèi),，開啟的萬達廣場模式,，走商業(yè)地產(chǎn)之路，也是如此,。王石舉的日本的例子,，也正是說明了這種轉型。

對目前房地產(chǎn)市場的低迷的感覺,，也是因為人們眼中,，過去十多年地產(chǎn)業(yè)繁榮的景象印象太深。因為房地產(chǎn)的火爆,，讓產(chǎn)業(yè)鏈上的一切都熱鬧起來,，包括土地財政，也讓地方樂在其中,。而當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的高速增長不再繼續(xù),，一切都將重新面對。王石說得有道理,，地產(chǎn)業(yè)不會沒了市場,，只是回歸本來，是一個新的開始,。

簡單來講我們市場的目標應該從“建多少新房子”變成“怎樣更好的使用現(xiàn)有的房子”,。

房地產(chǎn)作為一個重要的產(chǎn)業(yè),，在中國擁有巨大的市場。

雖然近些年來房地產(chǎn)的市場環(huán)境（政策,、投資者心態(tài)等）發(fā)生了不少變化,，但對于實際需求量大、城市化率在不斷提高的國家來說,，房地產(chǎn)市場的需求仍然非常巨大,。
此外，房地產(chǎn)作為國家重點支持的行業(yè)之一,，其產(chǎn)業(yè)鏈和相關人員數(shù)量龐大,，為國家、城市和社區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供了重要的支持,。

因此,，雖然房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，但對于創(chuàng)新能力強,、運營卓越的企業(yè)來說,，仍然有廣闊的市場空間,。